가게 문을 열고 한창 장사를 하고 있는데, 어느 날 임대인이 건물을 뜯어고치겠다며 공사를 시작해 소음과 분진, 출입구 차단으로 손님이 뚝 끊기는 경우가 있습니다. "건물주가 자기 건물 고치겠다는데 어쩌겠느냐"며 매출 손해를 고스란히 떠안는 분들이 적지 않습니다. 하지만 상가 임차인이 그 공사를 참고 견디기만 해야 하는 경우는 생각보다 많지 않습니다. 특히 매출이 눈에 띄게 줄고 있는데도 임대인이 "곧 끝난다"는 말만 반복한다면, 지금 이 공사가 법적으로 어떤 성격인지부터 짚어봐야 합니다.
먼저 전체를 짚어보겠습니다: 임대인 공사가 필수 수리인지 리모델링인지에 따라 갈리는 지위
임대인이 임차 건물을 공사한다고 해서 임차인이 무조건 이를 감수해야 하는 것은 아닙니다. 결론은 그 공사가 어떤 성격이냐에 따라 갈립니다.
크게 두 갈래입니다. 하나는 건물 붕괴·누수·설비 노후처럼 안전과 현상 유지를 위해 반드시 해야 하는 수리(보존행위)로, 이 경우 임차인은 원칙적으로 공사를 거절하지 못합니다. 다른 하나는 임대인이 건물 가치를 높이거나 새 임차인을 받기 위해 벌이는 리모델링·대수선(개량행위)으로, 이때는 임차인이 참고 견딜 의무 자체가 없습니다. 어느 쪽이냐에 따라 임차인이 쓸 수 있는 카드가 완전히 달라집니다.
어느 쪽이든 영업에 지장이 생겼다면 손해배상, 차임감액, 공사중지, 나아가 계약 해지까지 대응 수단이 마련되어 있습니다. 다만 어떤 수단을 어디까지 쓸 수 있는지는 공사의 성격과 영업 지장의 정도에 달려 있으므로, 임대인의 "곧 끝난다"는 말에 밀려 시간을 흘려보내기 전에 지금 상황이 어느 단계인지부터 정리해야 합니다.
법은 이렇게 판단합니다: 사용수익 유지의무와 보존행위 인용의무, 리모델링의 경계
출발점은 임대인의 기본 의무입니다. 민법 제623조는 임대인이 계약이 존속하는 동안 임차인이 목적물을 사용·수익하는 데 필요한 상태를 유지시킬 의무를 진다고 정합니다. 임대인이 벌인 공사로 임차인이 정상적으로 장사를 할 수 없게 됐다면, 임대인은 스스로 이 의무를 위반한 셈이 됩니다.
물론 임대인에게도 건물을 관리할 권리가 있습니다. 민법 제624조는 임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 할 때 임차인은 이를 거절하지 못한다고 정합니다. 다만 여기서 "보존에 필요한 행위"란 임차인의 사용·수익에 필요한 상태를 유지하기 위한 행위, 즉 누수·균열·노후 설비 수리처럼 건물의 현상을 지키기 위한 공사를 말합니다.
실무에서 결론을 가르는 핵심이 바로 이 보존행위와 개량행위의 구별입니다. 보존행위는 멸실·훼손을 막고 현상을 유지하는 데 그치는 공사입니다. 반면 임대인이 건물 가치를 끌어올리거나 임대료를 높이려고 구조를 바꾸고 새로 꾸미는 리모델링은 보존행위가 아니라 개량행위입니다. 개량행위에는 제624조의 인용의무가 미치지 않으므로, 임차인은 애초에 그 공사를 견딜 의무가 없고, 그로 인한 영업 지장은 곧바로 임대인의 의무 위반으로 이어집니다.
설령 꼭 필요한 보존 공사라 하더라도 임대인이 무엇이든 마음대로 할 수 있는 것은 아닙니다. 임대인은 공사의 방법·시기·범위에서 임차인의 영업 지장을 최소화할 의무를 부담합니다. 야간이나 휴무일을 활용할 수 있는데도 영업시간에 통째로 출입을 막거나, 사전 협의 없이 강행한다면 그 자체가 의무 위반이 될 수 있습니다. 나아가 민법 제625조는 임대인이 임차인의 의사에 반해 보존행위를 하고 그로 인해 임차의 목적을 달성할 수 없게 된 때에는 임차인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다.
영업 지장이 임대인의 의무 위반으로 인정되면, 임차인은 채무불이행에 따른 손해배상(민법 제390조) 또는 불법행위에 따른 손해배상(민법 제750조)을 청구할 수 있습니다. 손해의 범위는 민법 제393조가 정하는데, 여기서 중요한 것은 영업용 목적물의 영업 지장으로 생긴 휴업손해·영업손실이 증명되는 한 통상손해로 배상된다는 점입니다. 즉 공사가 없었다면 얻었을 이익을 매출·순이익 자료로 증명하면 통상손해로 인정됩니다. 다만 그 시기의 특별한 행사처럼 이례적으로 큰 손해는, 임대인이 그런 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한해 특별손해로 배상됩니다.
손해배상과 별개로 차임감액도 함께 검토해야 합니다. 민법 제627조는 임차물의 일부를 임차인의 과실 없이 사용·수익할 수 없게 된 때 그 비율만큼 차임 감액을 청구할 수 있고, 남은 부분만으로는 임차의 목적을 달성할 수 없으면 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 다만 사용·수익이 불가능하다는 점은 주관적 불편이 아니라 객관적으로 인정되어야 합니다.
구체적인 숫자로 보면 체감이 달라집니다. 예를 들어 월 매출 3,000만 원, 순이익률 20%(월 순이익 600만 원)인 가게가 공사로 두 달간 매출이 절반으로 떨어졌다고 가정해 보겠습니다.
공사 기간 월 순이익이 300만 원 수준으로 감소 — 매월 약 300만 원의 영업손실
두 달치 휴업손해 — 대략 600만 원(공사 전후 매출·순이익 자료로 증명하는 것이 전제)
여기에 가림막 등으로 못 쓴 면적 비율만큼 차임감액은 별도로 청구 가능
액수 자체보다 중요한 것은, 이 금액이 전부 공사 전후를 비교할 수 있는 자료가 있어야 인정된다는 점입니다. 매출이 얼마나, 언제부터 줄었는지를 뒷받침할 근거가 없으면 손해가 분명해도 배상 범위를 좁게 인정받게 됩니다.
김상훈 변호사의 대응, 이렇게: 공사 성격 확인부터 가처분과 손해배상까지
쟁점이 정리됐다면, 실제로는 다음 순서로 대응합니다.
공사의 성격·범위부터 확인 — 도면, 건축허가·신고 서류, 임대인의 통지문을 확보해 이 공사가 필수 보존 수리인지 가치를 높이는 리모델링인지부터 가릅니다. 개량 리모델링으로 판단되면 임차인에게 인용의무 자체가 없어 대응의 폭이 크게 넓어집니다.
지장과 손해를 증거로 남기기 — 소음·분진·출입 차단·가림막 상태를 날짜가 드러나게 사진과 영상으로 남기고, 공사 전후를 비교할 수 있는 카드매출 내역·POS 자료·세금계산서·부가가치세 신고서를 시기별로 확보합니다. 손해배상과 차임감액 모두 결국 이 매출 자료로 증명됩니다.
내용증명으로 중단·협의 요구 — 공사가 사용·수익을 방해하고 있다는 점, 영업 지장을 줄이도록 시간과 범위를 조정해 달라는 요구, 응하지 않을 경우 손해배상·차임감액·법적 절차로 이행하겠다는 뜻을 명시해 발송합니다. 이렇게 해두어야 손해가 시작된 시점과 임대인의 의무 위반을 분명히 남길 수 있습니다.
공사금지·영업방해금지 가처분 — 공사가 계속돼 회복하기 어려운 영업 피해가 예상된다면, 임차인의 점유권(점유방해 배제·예방 청구권, 민법 제205조·제206조)을 근거로 공사금지 또는 영업방해금지 가처분을 신청합니다. 본안소송보다 훨씬 빠르게 공사를 멈출 수 있지만, 법원이 요구하는 담보를 제공해야 하는 경우가 많다는 점도 함께 준비해야 합니다.
손해배상청구와 차임감액 병행 — 휴업손해와 영업손실을 순이익 감소를 기준으로 청구하고, 공사로 못 쓴 면적 비율만큼 차임감액을 함께 주장합니다. 채무불이행과 불법행위 중 어느 구성이 유리한지는 증거와 예견가능성 등 사안에 맞춰 정합니다.
협상·조정도 함께 준비 — 실무에서는 영업보상금, 공사 기간 중 차임 감면, 공사 일정 조정, 이전비 부담 등으로 합의가 이루어지는 경우도 많습니다. 소송을 진행하면서도 임대인과의 협상 카드를 함께 마련해 두는 편이 회수 시점을 앞당깁니다.
망설이는 사이, 시간은 불리해집니다: 공사가 끝나기 전에 성격 확인을 서둘러야 하는 이유
가장 위험한 태도는 "건물주 마음이니 어쩔 수 없다"며 공사가 끝날 때까지 손해를 그대로 감수하는 것입니다. 공사가 진행될수록 지장 상태를 담은 증거는 사라지고, 이미 끝나버린 공사를 멈추는 가처분은 실익이 없어집니다.
상가에서 영업을 하는 중에 임대인이 리모델링을 강행하고 있다면, 그 공사가 필수 수리인지부터 확인하시고, 매출 자료와 현장 증거를 지금 확보하신 뒤 손해배상·차임감액·공사중지까지 염두에 둔 대응 순서를 검토해 보시기 바랍니다.
법률 문제는 초기 대응이 중요합니다. 도움이 필요하시면 언제든 김상훈 변호사에게 문의해 주시기 바랍니다.
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