부산 북구 덕천동 365-26번지 매도청구, 대규모 분양 사업의 시가 감정 

안녕하세요, 건설 전문 신지수 변호사입니다.

부산 북구 덕천동 365-26번지 일원 가로주택정비사업이 사업시행계획인가를 받았습니다. 관리처분계획이 함께 포함된 인가이고, 조합원분양보다 일반분양 비중이 훨씬 높은 대규모 분양 중심 사업이라는 점이 특징입니다. 이런 단지에서는 매도청구를 받으실 수도 있는 다수 소유자분들의 시가 감정 결과가 사업 전체의 이익 배분에 큰 영향을 줄 수 있습니다.

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본격적으로 사업 내용을 살펴보기에 앞서, 매도청구에서 결정될 시가의 판단 기준에 대해 아직 익숙하지 않으신 분들은 다음 포스팅을 먼저 참고하시면 이해에 도움이 됩니다.

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1. 덕천동 365-26번지 가로주택, 사업 개요

고시: 부산광역시 북구 고시 제2026-35호

사업시행계획인가일: 2026년 6월 18일 (관리처분계획 포함)

위치: 부산시 북구 덕천동 365-26번지 외 35필지 (2호선·3호선을 이용하는 교통생활권)

규모: 사업시행구역 면적 6,143.70㎡, 용적률 248.53%, 건폐율 23.01%, 지하 2층 ~ 지상 24층, 아파트 2개동 123세대(조합원 18 + 일반분양 104 + 보류지 1) 및 근린생활시설 206.1㎡. 59~84㎡ 다양한 평형 구성

2. 일반분양 85% 대형 사업, 사업이익이 곧 매도청구 시가입니다

덕천동 365-26번지 단지는 전체 123세대 중 일반분양이 104세대에 이르러 그 비중이 85%에 달합니다. 조합의 사업수익 대부분이 일반분양가에서 나오는 구조이고, 그 안에는 매도청구 대상 소유자분들의 종전자산 가치가 그대로 담겨 있습니다. 즉, 조합의 분양수익이 어떻게 산정되느냐가 시가 감정의 출발점이 될 수도 있습니다.

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일반분양이 많은 사업은 다수 소유자가 매도청구 대상에 오를 가능성도 함께 커지므로, 개별 대응만이 아닌 사업 전반의 이익 구조에 대한 이해가 시가를 지키는 데 반드시 필요합니다.

3. 덕천동 365-26번지의 시가, 이 두 조건에 담겨야 합니다

매도청구소송에서 법원이 결정할 시가는, 사업 완성 후 새 아파트가 만들어낼 가치와 조합의 분양수익이 함께 반영된 가격이어야 합니다. 덕천동 365-26번지 단지의 경우 다음 두 조건이 핵심입니다.

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① 일반분양 104세대 사업수익의 시가 반영: 조합의 분양수익 대부분이 일반분양분에서 발생하는 구조이므로, 이 사업수익이 종전자산 평가에 어떻게 녹아드는지가 시가의 크기를 좌우합니다. 조합 측이 사업이익을 보수적으로 산정한 감정안을 그대로 받아들이면, 소유자님이 받아야 할 정당한 몫이 축소될 수도 있습니다.

② 다양한 평형 구성의 신축 프리미엄 산정: 59㎡, 74㎡, 84㎡가 고르게 배치된 평형 구성은 부산 북구 시장에서 폭넓은 실수요를 노리는 배치입니다. 각 평형별로 인근 신축 실거래가를 반영해 시가를 세분화해 산정해야 하며, 획일적인 평균 시세만으로는 정당한 시가 감정에 도달하기 어려울 수도 있습니다.

4. 대규모 분양 사업일수록 감정의 세분화가 필요합니다

일반분양 중심 사업은 조합의 분양수익이 클수록 조합의 매도청구 협상 여력이 커지는 구조입니다. 소유자님들이 그 여력을 시가 감정으로 실현시키려면, 사업이익 계산의 근거와 평형별 신축 시세 자료를 조합 측 감정안에 대응할 수 있는 수준으로 정밀하게 정리해두어야 합니다. 회답 시점에서 자료가 부족하면 그 뒤에 뒤집기가 훨씬 어려워질 수도 있습니다.

최근 저희 법인에서는 매도청구소송에서 조합 감정가보다 16% 증액된 보상을 이끌어낸 사례가 있습니다.

사업이익의 크기가 그대로 시가로 이어질 수 있는 마지막 순간까지, 덕천동 365-26번지 소유자님의 정당한 시가를 위한 자료 정리는 신지수 변호사가 지치지 않고 파고들겠습니다.

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