들어가며
새로 분양받은 오피스텔이나 아파트에서 누수와 곰팡이가 발견되면, 매수인은 “이런 하자가 있는 집은 필요 없으니 계약을 없던 일로 하고 돈을 돌려달라”고 생각하기 쉽습니다. 그러나 하자가 있다고 해서 곧바로 분양계약을 해제할 수 있는 것은 아닙니다. 최근 한 지방법원 판결은 그 경계선을 잘 보여줍니다.
사건의 개요
원고는 오피스텔 한 호실을 2억 7,500만 원에 분양받았습니다. 그런데 임대를 놓은 직후부터 시스템 에어컨과 벽지 부근에서 악취가 나고, 거실 천정과 벽에 얼룩이 생겼습니다. 감정 결과 강판지붕에서 서서히 진행된 누수와 그로 인한 광범위한 곰팡이가 확인되었고, 곰팡이는 석고보드 안쪽까지 번져 있었습니다. 하자보수비는 약 1,700만 원으로 감정되었습니다.
원고는 주위적으로 “하자가 중대해 계약 목적을 달성할 수 없다”며 분양계약 해제와 매매대금 반환을, 예비적으로 하자보수비와 위자료 배상을 청구했습니다.
쟁점 하나 — 하자가 ‘계약 당시’ 있었는지와 그 입증책임
매도인의 하자담보책임은 매매계약이 성립할 당시 하자가 있었는지를 기준으로 판단하며, 그 입증책임은 이를 주장하는 매수인에게 있습니다. 법원은 분양일로부터 불과 6개월 만에 소가 제기된 점, 감정이 소 제기 무렵을 기준시점으로 이루어진 점, 누수가 오랜 기간에 걸쳐 서서히 진행된 것으로 보이는 점 등을 종합해, 계약 당시 이미 누수 하자가 존재했다고 인정했습니다.
쟁점 둘 — 하자가 있으면 계약을 해제할 수 있나
민법상 매매목적물에 하자가 있어도, 매수인이 계약을 해제할 수 있는 것은 ‘그 하자로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우’에 한합니다. 여기서 계약 목적을 달성할 수 없다는 것은, 하자가 중대하고 보수가 불가능하거나, 가능하더라도 장기간을 요하는 등 계약 해제가 정당하다고 인정되는 경우를 말합니다.
이 사건에서 법원은 감정인이 제시한 방수·벽체 보수공사로 대부분의 하자가 보수될 수 있고, 광범위한 곰팡이도 그 공사로 제거될 수 있으며, 누수가 매우 천천히 진행되어 보수 후 단기간에 같은 문제가 재발할 것으로 보이지 않는다는 점 등을 들어, 하자가 계약 목적 달성을 불가능하게 할 정도로 중대하지는 않다고 보았습니다. 그 결과 계약 해제를 구한 주위적 청구는 받아들여지지 않았습니다.
쟁점 셋 — 손해배상의 범위와 책임 제한
대신 법원은 하자담보책임에 따른 손해배상은 인정했습니다. 하자보수비 약 1,700만 원을 재산상 손해로 보되, 건물의 노후화 등을 감안해 분양대금이 정해졌을 것으로 보이는 점, 입주자의 사용·관리상 잘못으로 곰팡이가 확대되었을 개연성을 배제할 수 없는 점 등을 고려해, 손해의 공평·타당한 분담이라는 손해배상제도의 이념에 따라 매도인의 책임을 70%로 제한했습니다. 최종적으로 약 1,190만 원의 배상이 인정되었습니다.
한편 위자료 청구는, 재산상 손해배상으로 전보되지 않는 정신적 손해가 발생했고 매도인이 이를 알았거나 알 수 있었다는 점에 대한 증거가 없다는 이유로 받아들여지지 않았습니다.
평석 — 시사점
첫째, ‘하자가 있다’와 ‘계약을 해제할 수 있다’는 다릅니다. 보수가 가능한 하자라면 원칙적으로 손해배상으로 해결되고, 계약 해제는 하자가 중대하고 보수가 곤란한 예외적인 경우에만 인정됩니다.
둘째, 손해배상액이 100%가 아닐 수 있습니다. 건물 노후, 사용·관리상 사정 등이 있으면 책임이 제한될 수 있으므로, 청구 단계에서부터 이를 감안한 현실적인 기대치를 세우는 것이 좋습니다.
셋째, 위자료는 별도의 입증이 필요합니다. 하자로 인한 정신적 고통이 재산상 배상으로 회복되지 않는 특별한 사정과 그 예견가능성을 증명하지 못하면 인정되기 어렵습니다.
마치며
분양 하자 분쟁에서는 ‘해제냐 보수냐’의 판단이 결과를 크게 좌우합니다. 감정 결과와 보수 가능성, 하자의 진행 경위를 객관적으로 정리하는 것이 핵심입니다. 오피스텔·아파트 분양 하자로 고민 중이시라면, 감정과 증거를 함께 검토해 청구 방향을 잡아보시길 권합니다.
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