안녕하세요, 건설 전문 신지수 변호사입니다.
부산 북구 덕천동 일동파크맨션 소규모재건축정비사업이 사업시행계획인가를 받았습니다. 관리처분계획이 함께 포함된 인가이고, 조합원 자기분양 비중이 매우 높은 구조라 소수의 미동의 소유자분이 매도청구 대상에 오를 가능성이 있습니다. 이런 단지일수록 개별 시가 감정 결과의 무게가 훨씬 크게 다가올 수 있습니다.
1. 일동파크맨션 소규모재건축, 사업 개요
고시: 부산광역시 북구 고시 제2026-34호
사업시행계획인가일: 2026년 6월 8일 (관리처분계획 포함)
위치: 부산시 북구 덕천동 365-11번지 외 3필지 (2호선·3호선을 이용하는 교통생활권)
규모: 사업시행구역 면적 9,016.00㎡, 용적률 244.31%, 건폐율 22.93%, 지하 2층 ~ 지상 10~24층, 아파트 4개동 210세대(조합원 160 + 일반분양 49 + 보류지 1) 및 부대복리시설. 84㎡ 중심(140세대) + 59㎡ 70세대
2. 조합원 중심 단지, 소수 미동의자에게 시가 감정의 무게가 큽니다
일동파크맨션은 전체 210세대 중 조합원 자기분양이 160세대로, 조합원 비중이 76%에 이르는 자기분양 중심 사업입니다. 반대로 매도청구 대상이 될 수 있는 소유자분들은 상대적으로 소수이기 때문에, 다수 소유자가 공동으로 시가 협상을 이끄는 큰 사업과는 협상 환경이 다르게 형성될 수도 있습니다.
소수 소유자 각자의 개별 자료가 시가 감정의 근거로 그대로 작용하는 구조이며, 그만큼 개별 대응의 정밀함이 결과를 좌우할 수도 있습니다.
3. 일동파크맨션의 시가, 이 두 축을 놓치지 마십시오
매도청구소송에서 법원이 결정할 시가는, 새로 들어설 소규모재건축 단지의 가치가 반영된 가격이어야 합니다. 일동파크맨션의 경우 다음 두 축에 집중해야 합니다.
① 84㎡ 중심 평형의 조합원 자기분양 사업가치: 일동파크맨션은 84㎡ 평형 140세대(전체의 67%)를 중심으로 조합원분양이 이루어지는 구조입니다. 조합원분양가와 일반분양가의 차이, 그리고 이 사업이 완공되었을 때의 84㎡ 신축 아파트 가치가 시가 감정에 충분히 반영되지 않으면 매도청구 보상금이 상대적으로 낮게 결정될 수도 있습니다.
② 2호선·3호선 환승역인 덕천역 권역 인프라 가치: 일동파크맨션은 2호선과 3호선이 만나는 부산 북구 유일한 환승역인 덕천역을 이용할 수 있는 우수한 교통 환경에, 구포시장·뉴코아아울렛 등 북구 상업 중심지가 가까운 입지입니다. 이러한 상권·교통 프리미엄이 인근 신축 단지 실거래가 흐름을 통해 시가 감정에 반영되어야 합니다.
이러한 두 축을 반박 자료 없이 조합 측 감정안대로 흘려보내면, 결과를 되돌리기가 어려워질 수 있는 만큼 사전 자료 준비가 특히 중요합니다.
최근 저희 법인에서는 매도청구소송에서 조합 감정가보다 16% 증액된 보상을 이끌어낸 사례가 있습니다.
4. 소수 대응일수록 변호사의 개별 대응력이 결정적입니다
자기분양 비중이 높은 단지는 조합 측의 관심이 대다수 조합원 분양 문제에 쏠려 있어, 소수 매도청구 대상 소유자에게는 상대적으로 관행적인 감정안이 그대로 제시될 가능성이 있습니다. 소유자님 개인이 조합의 흐름에 그대로 따라가면 시가 감정 결과 자체를 놓고 뒤늦게 다투기가 어려워질 수도 있으니, 회답 단계 이전에 개별 자료를 정리해두시는 것이 안전합니다.
소수 미동의 소유자분의 시가 감정은 조합의 큰 그림 안에서 조용히 흘러가기 쉬운 사안이므로, 일동파크맨션 소유자님의 정당한 몫이 조용히 넘어가지 않도록 저 신지수 변호사가 발벗고 나서겠습니다.
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