부동산을 계약하고 아직 내 앞으로 소유권등기를 넘겨받기 전인데, 그 사이 더 좋은 조건에 되팔 기회가 생기거나, 반대로 그렇게 아직 등기가 넘어가지 않은 물건을 사려는 경우가 있습니다. 이때 "등기는 원래 소유자에게서 최종 매수인에게 한 번에 넘기면 되지 않느냐"는 말을 듣고 그대로 진행하는 분들이 많습니다. 그러나 중간 단계를 건너뛰고 등기를 옮기는 이른바 중간생략등기, 그리고 자기 앞으로 등기하지 않은 채 되파는 미등기 전매는, 경우에 따라 형사처벌과 세금 중과로 이어지고 심지어 등기 자체가 무효가 될 수 있습니다. 반대로 아무 문제 없이 유효한 경우도 있어, 지금 내 거래가 어느 쪽인지부터 가려야 합니다.
먼저 전체를 짚어보겠습니다: 이미 넘어간 등기와 아직 못 받은 등기, 갈라서 봐야 하는 이유
중간생략등기란 부동산이 甲→乙→丙으로 전전 매매됐을 때, 중간자 乙 앞으로 등기를 거치지 않고 최초 매도인 甲에게서 최종 매수인 丙에게 곧바로 소유권이전등기를 넘기는 것을 말합니다. 미등기 전매는 乙이 자기 명의로 등기를 마치지 않은 상태에서 그 부동산을 다시 丙에게 파는 행위 자체를 가리킵니다. 실무에서는 취득세·중개보수를 아끼거나 전매차익을 노리고 이런 방식이 제안되는 경우가 적지 않습니다.
문제를 풀 때는 두 국면을 반드시 구분해야 합니다. 하나는 이미 중간생략등기가 경료된 뒤 그 등기가 유효한지 다투어지는 경우이고, 다른 하나는 아직 등기가 넘어가지 않은 상태에서 최종 매수인이 최초 매도인에게 직접 등기를 넘겨받으려는 경우입니다. 전자는 "이 등기를 말소해야 하는가", 후자는 "누구에게 무엇을 청구할 수 있는가"로 쟁점이 완전히 갈립니다.
여기에 더해, 중간생략등기와 미등기 전매는 사법(私法)상 효력과 형사·세무상 제재가 별개로 움직인다는 점이 핵심입니다. 등기 자체는 유효하더라도 형사처벌 대상이 될 수 있고, 반대로 처벌과 무관하게 등기의 효력만 다투어질 수도 있습니다. 이 구조를 모른 채 "등기가 됐으니 끝났다"거나 "처벌받으면 등기도 무효"라고 단정하면 대응 방향을 잘못 잡게 됩니다.
법은 이렇게 판단합니다: 실체관계에 부합하면 유효, 다만 3자 합의와 허가구역이 가른다
먼저 이미 경료된 중간생략등기의 효력입니다. 판례는 관계 당사자들의 합의 없이 이루어진 중간생략등기라도 그것이 실체적 권리관계에 부합하면 유효한 등기로 봅니다. 즉 甲→乙, 乙→丙 각 매매가 실제로 유효하게 성립했고 대금도 오갔다면, 등기가 乙을 거치지 않고 甲에서 丙으로 한 번에 넘어갔다는 사정만으로 그 등기를 무효라고 하지는 않는다는 것입니다.
이는 미등기 전매와 중간생략등기를 형사처벌하는 규정이 있어도 마찬가지입니다. 부동산등기 특별조치법은 소유권이전 계약을 맺은 사람에게 원칙적으로 반대급부의 이행을 마친 날부터 60일 안에 자기 앞으로 등기를 신청할 의무를 지우고(제2조), 이를 어기고 조세를 포탈하거나 시세차익을 얻을 목적 등으로 미등기 전매를 하면 3년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금에 처하도록 정하고 있습니다(제8조). 그러나 판례는 이 처벌 규정을 단속규정으로 보아, 위반해 형사책임을 지더라도 당사자 사이의 중간생략등기 합의나 이미 경료된 등기의 사법상 효력까지 무효가 되는 것은 아니라고 합니다. 처벌은 처벌대로 받되 등기는 유효할 수 있는, 두 개의 다른 트랙인 셈입니다.
다음은 아직 등기가 넘어가지 않은 경우 누구에게 청구하느냐입니다. 여기서 오해가 가장 많습니다. 최종 매수인 丙이 최초 매도인 甲에게 직접 소유권이전등기를 청구하려면, 甲·乙·丙 3자 전원의 중간생략등기 합의가 있어야 한다는 것이 확립된 판례입니다. 이 합의는 반드시 한자리에서 명시적으로 할 필요는 없고 묵시적으로, 또는 순차적으로 이루어져도 됩니다. 그러나 그런 합의가 전혀 없다면 丙은 甲에게 곧바로 등기를 달라고 할 수 없고, 乙이 甲에 대해 가지는 이전등기청구권을 채권자대위로 대신 행사해(乙을 대위해 甲→乙 등기를 구하고, 다시 乙→丙 등기를 구하는 방식) 우회해야 합니다.
더 중요한 함정이 있습니다. 3자 합의가 있더라도 최초 매도인 甲의 항변권은 그대로 남습니다. 중간생략등기 합의는 "등기를 甲에서 丙 앞으로 바로 넘기자"는 이행의 편의에 관한 약정일 뿐, 甲이 乙에게 가지는 매매대금청구권 등 계약상 권리를 포기하는 것이 아니기 때문입니다. 판례도, 甲과 乙 사이에서 나중에 매매대금을 인상하는 약정이 이루어진 경우 甲은 그 인상된 대금이 지급되지 않았음을 이유로 丙 앞으로의 소유권이전등기의무 이행을 거절할 수 있다고 봅니다. 丙 입장에서는 乙에게 대금을 다 치렀더라도, 乙이 甲에게 진 채무 때문에 등기가 막힐 수 있다는 뜻입니다.
등기가 아예 무효가 되는 대표적 국면이 토지거래허가구역입니다. 허가구역 안의 토지를 허가를 받을 의사 없이 전매차익만 노리고 甲→乙→丙으로 전전매매하면서 중간생략등기 합의로 甲에서 丙에게 바로 등기를 넘기려 한 경우, 판례는 각 매매계약이 모두 확정적으로 무효이고 유효로 될 여지가 없다고 합니다(대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결). 나아가 丙이 甲과 자신을 매매당사자로 내세워 토지거래허가를 받고 등기를 마쳤더라도, 이는 실제 계약관계와 맞지 않는 허가여서 그 등기 역시 무효라고 보았습니다(대법원 1997. 11. 11. 선고 97다33218 판결). 허가구역에서는 중간생략 방식 자체가 통하지 않는다는 점을 반드시 기억해야 합니다.
마지막으로 세금입니다. 미등기 전매는 양도소득세에서 특히 불리합니다. 미등기양도자산에는 양도소득의 70%라는 최고세율이 적용되고(소득세법 제104조), 장기보유특별공제와 양도소득 기본공제(250만 원)도 배제되며 비과세·감면도 받을 수 없습니다. 세금을 아끼려고 등기를 생략했다가 오히려 세 부담이 몇 배로 불어나는 결과가 될 수 있습니다.
김상훈 변호사의 대응, 이렇게: 국면 확정부터 3자 합의 서면화, 허가구역·세무 점검까지
정리하면, 실제 대응은 다음 순서로 진행합니다.
지금이 어느 국면인지부터 확정 — 등기가 이미 甲에서 丙으로 넘어갔는지, 아직 아무 등기도 안 됐는지를 먼저 나눕니다. 이미 경료됐다면 "이 등기가 실체관계에 부합해 유효한지"를, 아직이라면 "누구에게 무엇을 청구할지"를 다투게 되므로 이 구분이 모든 대응의 출발점입니다. 등기부등본·각 단계 매매계약서·대금 지급 내역을 시간순으로 정리하는 것부터 시작합니다.
등기 전이라면 3자 합의를 서면으로 확보 — 최종 매수인이 최초 매도인에게 직접 등기를 받으려면 3자 전원의 합의가 필요합니다. 구두 정황만으로 인정될 여지도 있으나 다툼이 생기면 입증이 어려우므로, 甲·乙·丙이 서명한 합의서나 3자 특약이 들어간 계약서로 남겨 두어야 합니다. 합의를 받기 어려운 상황이라면 처음부터 채권자대위에 의한 순차 이전등기청구로 방향을 잡습니다.
최초 매도인·중간자의 항변 리스크 점검 — 3자 합의가 있어도 甲이 乙에게 받을 대금(특히 사후 인상분)이 남아 있으면 등기가 막힙니다. 계약 전에 甲–乙 사이 잔금·인상약정 여부를 확인하고, 필요하면 대금 정산을 등기 이전과 동시이행으로 묶거나 乙의 甲에 대한 채무를 대신 변제하는 조건을 설계해 두어야 합니다.
토지거래허가구역·농지 등 규제 여부 확인 — 목적물이 허가구역 내 토지라면 중간생략 방식 자체가 확정적 무효로 흐를 수 있으므로, 각 매매를 각자 명의로 순차 등기하고 각 단계마다 정식으로 허가를 받는 구조로 바꿔야 합니다. 농지취득자격증명이 필요한 농지 등도 마찬가지로 단계를 건너뛰면 안 됩니다.
형사·세무 리스크까지 함께 설계 — 미등기 전매는 부동산등기 특별조치법상 처벌과 양도세 70% 중과·공제 배제라는 이중의 불이익이 따릅니다. 눈앞의 취득세·중개보수를 아끼려다 훨씬 큰 부담을 지지 않도록, 자기 앞으로 등기를 마친 뒤 정상적으로 전매하는 방안과 실익을 비교해 판단해야 합니다.
망설이는 사이, 시간은 불리해집니다: 등기가 넘어가기 전에 구조부터 점검해야 하는 이유
중간생략등기와 미등기 전매는 "관행이니 괜찮겠지"라고 넘기기 쉽지만, 실제로는 등기의 유효성, 형사처벌, 세금이 서로 다른 기준으로 작동하는 까다로운 영역입니다. 특히 등기가 한 번 넘어가거나 계약이 확정적으로 무효가 되고 난 뒤에는 되돌리는 데 훨씬 큰 비용이 듭니다.
중간생략등기나 미등기 상태의 부동산 거래를 앞두고 계시다면, 지금이 어느 국면인지와 3자 합의·허가구역·세무 문제를 함께 짚어, 등기가 넘어가기 전에 대응 순서를 검토해 보시기 바랍니다.
법률 문제는 초기 대응이 중요합니다. 도움이 필요하시면 언제든 김상훈 변호사에게 문의해 주시기 바랍니다.
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