명도소송에서 승소 판결을 받았다고 곧바로 세입자가 짐을 빼는 것은 아닙니다. 판결문 한 장만으로는 세입자를 강제로 내보낼 수 없고, 별도의 강제집행 절차를 밟아야 실제로 부동산을 돌려받을 수 있습니다. 그런데 판결을 받아든 임대인 상당수가 다음 단계를 몰라 시간만 흘려보내거나, 반대로 세입자와 직접 몸싸움을 벌이다 오히려 문제를 키우는 경우가 있습니다. 이 글에서는 명도소송에서 이긴 뒤 판결을 실제 인도로 연결하는 강제집행 절차를 단계별로 정리하고, 세입자가 저항하거나 점유자가 바뀌었을 때 어떻게 대응해야 하는지 짚어보겠습니다.
법무법인 도모 강대현 변호사
강제집행의 전제 — 판결만으로는 세입자를 내보낼 수 없다
명도소송에서 승소해도 판결정본 자체가 세입자를 끌어내는 힘을 갖는 것은 아닙니다. 민사상 강제집행을 실제로 개시하려면 판결정본에 집행문을 부여받아야 하고, 이는 판결을 선고한 제1심 법원(사건기록이 상급심에 있다면 그 법원)에 신청해서 받습니다. 집행문은 "이 판결로 강제집행을 할 수 있다"는 것을 법원이 공적으로 확인해 주는 문서로, 이것이 없으면 집행관은 애초에 사건을 접수하지 않습니다. 판결이 확정되지 않았더라도 가집행선고가 붙어 있다면 확정을 기다리지 않고 곧바로 집행문을 받을 수 있습니다. 실무상 명도소송 1심 판결에는 가집행선고가 함께 붙는 경우가 많아, 상대방이 항소하더라도 곧바로 집행에 착수할 수 있는 경우가 대부분입니다.
집행문과 함께 챙겨야 할 서류가 송달증명원입니다. 강제집행은 세입자에게 판결이 송달된 사실이 확인되어야 개시할 수 있어서, 법원에서 판결정본이 언제 상대방에게 도달했는지를 증명하는 서류를 별도로 발급받아야 합니다. 판결이 확정된 경우라면 확정증명원까지 함께 발급받아 두는 편이 이후 절차에서 다시 서류를 떼러 오가는 수고를 덜어줍니다. 집행문이 부여된 판결정본과 송달증명원, 필요하다면 확정증명원까지가 강제집행 신청의 최소 요건이고, 하나라도 빠지면 집행관 사무소에서 접수 자체를 받아주지 않습니다.
판결을 받고도 강제집행을 늦추면 안 되는 실무적인 이유도 있습니다. 세입자가 시간을 벌기 위해 이사할 곳을 찾는 척하며 미루거나, 반대로 별다른 통보 없이 잠적해 이후 서류 송달 자체가 어려워지는 경우도 있습니다. 판결이 확정된 직후 바로 집행문과 송달증명원을 발급받아 두면, 세입자의 태도 변화나 점유 상태 변경에 곧바로 대응할 수 있는 여지가 그만큼 커집니다.
판결만 받아두고 서류 발급을 미루는 사이 세입자의 점유 상태나 재산 상황이 바뀔 수 있다 — 판결을 받은 직후 곧바로 집행문과 송달증명원부터 챙기는 것이 안전하다.
강제집행 신청 — 집행관에게 내야 할 서류와 예납금
집행문과 송달증명원을 갖췄다면 부동산이 있는 곳을 관할하는 법원의 집행관 사무소에 부동산인도 강제집행 신청서를 접수합니다. 신청서에는 집행권원의 표시, 당사자, 집행 목적물인 부동산의 표시를 정확히 기재해야 하고, 여기에 집행문이 부여된 판결정본, 송달증명원, 신청인의 신분증 사본 등을 첨부합니다. 신청과 동시에 집행 비용을 미리 내야 하는데, 여기에는 집행관 수수료 외에도 실제 집행 당일 동원할 노무자 인건비, 열쇠공 비용, 동산을 옮기고 보관할 운반·보관비가 포함됩니다. 예납금은 목적물의 규모나 세입자의 짐이 얼마나 되는지에 따라 크게 달라지므로, 접수 단계에서 집행관 사무소에 대략적인 견적을 미리 확인해 두는 편이 좋습니다.
신청부터 실제 본집행까지 걸리는 기간은 사건과 지역에 따라 차이가 있지만, 계고와 본집행을 거치는 통상적인 경우 두세 달가량이 걸리는 것으로 알려져 있습니다. 계고 단계에서 세입자가 자진 퇴거하면 그만큼 기간이 줄어들고, 반대로 세입자가 끝까지 버티거나 이의를 제기하면 기간이 더 늘어날 수 있습니다.
집행문이 부여된 판결정본 원본
송달증명원(필요시 확정증명원)
강제집행 신청서 — 집행권원·당사자·목적물 특정
집행 비용 예납금 — 집행관 수수료·노무비·보관비 등
계고 — 본집행 전에 거치는 마지막 자진퇴거 기간
신청이 접수되면 집행관은 바로 문을 부수고 들어가지 않고, 먼저 계고 절차를 거칩니다. 계고는 집행관이 현장을 방문해 세입자에게 판결 내용과 강제집행이 예정되어 있다는 사실을 고지하고, 일정 기간 안에 스스로 짐을 빼고 나가라고 통보하는 절차입니다. 법 조문에 계고를 명시적으로 규정한 조항은 없지만, 강제집행 실무에서는 예외 없이 거치는 단계로 자리 잡아 있습니다. 접수 후 통상 2주 안팎으로 집행관이 현장에 나와 계고장을 붙이고 현황을 사진으로 남기며, 이때부터 1~2주가량의 자진퇴거 기간을 세입자에게 부여하는 것이 일반적입니다.
계고 기간은 세입자에게 마지막으로 스스로 정리할 기회를 주는 동시에, 임대인 입장에서도 굳이 본집행까지 가지 않고 절차를 끝낼 수 있는 구간입니다. 실제로 계고장을 받은 뒤에야 사태의 심각성을 깨닫고 그 기간 안에 자진해서 이사를 나가는 세입자도 적지 않습니다. 반대로 계고 기간이 지나도 세입자가 그대로 버티고 있다면, 임대인은 집행관 사무소에 속행신청서를 제출해 본집행 절차로 넘어가게 됩니다. 계고와 본집행 사이에 시간 간격이 있는 만큼, 이 기간 동안 세입자와 자진 이사에 대한 협의를 시도해 보는 것도 실무에서 흔히 쓰이는 방법입니다.
계고는 세입자에게 주는 마지막 유예이자, 임대인에게는 물리적 충돌 없이 절차를 끝낼 수 있는 마지막 구간이다.
본집행 당일 — 문을 열고 실제로 내보내는 절차
세입자가 계고 기간에도 나가지 않으면 집행관이 정한 날짜에 본집행이 이루어집니다. 집행관은 혼자 오지 않고 통상 성인 증인 2인 이상을 입회시키고, 문이 잠겨 있으면 열쇠공을 불러 강제로 개방하며, 짐을 옮기기 위한 노무 인력을 동원합니다. 민사집행법 제5조는 집행관이 집행에 필요한 경우 채무자의 주거·창고 등을 수색하고 잠긴 문이나 기구를 여는 등 적절한 조치를 할 수 있다고 정하고 있어, 세입자나 그 가족이 문을 열어주지 않아도 집행관은 이 규정을 근거로 강제로 개방할 수 있습니다.
세입자가 몸으로 막아서거나 집행관·노무자를 밀치는 등 물리력으로 저항하는 경우도 실무에서 드물지 않습니다. 같은 조 제2항은 집행관이 저항에 부딪히면 경찰 또는 국군의 원조를 요청할 수 있다고 정하고 있어, 상황이 격해지면 집행관이 직접 경찰 지원을 요청해 집행을 계속 진행합니다. 세입자가 집행관의 정당한 직무집행을 폭행·협박으로 방해하면 형법 제136조의 공무집행방해죄가 성립할 수 있어 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 감정이 격해지기 쉬운 순간이지만, 임대인이나 그 대리인이 직접 실력행사에 나서기보다는 집행관의 진행에 맡기고 지켜보는 편이 법적으로도, 실무적으로도 안전합니다.
다만 세입자 쪽에 노약자나 어린아이가 있는 등 사정이 있다면, 집행관이 재량으로 계고 기간을 다소 늘려주거나 집행 일정을 조정하는 경우도 실무에서 종종 있습니다. 이런 사정이 있다면 집행관 사무소에 미리 알려 두는 것이 불필요한 충돌을 줄이고 절차를 원만하게 진행하는 방법입니다.
세입자의 짐은 어떻게 되나 — 동산의 인도와 보관·매각
본집행에서 가장 현실적으로 부딪히는 문제가 세입자가 놓고 간(또는 미처 못 챙긴) 가재도구와 짐입니다. 민사집행법 제258조는 부동산 인도집행에서 집행 목적물이 아닌 동산이 남아 있는 경우의 처리 순서를 정해 두고 있습니다. 집행관은 그 동산을 세입자 본인이나 그 가족·동거인에게 인도하는 것이 원칙이고, 세입자 측이 현장에 아무도 없다면 세입자의 비용으로 그 동산을 보관해야 합니다. 짐을 그 자리에서 바로 처분해 버릴 수 있는 것이 아니라, 일정 기간 세입자가 찾아가도록 기회를 주는 것이 법의 취지입니다.
문제는 세입자가 보관된 짐을 찾아가지 않고 방치하는 경우입니다. 이때 집행관은 집행법원의 허가를 받아 유체동산 매각절차에 준해 그 동산을 매각하고, 비용을 뺀 나머지 대금을 공탁하도록 되어 있습니다. 실무적으로는 짐의 가액이 크지 않은 경우가 많아 매각 실익이 없다고 판단되면 폐기 처리로 이어지기도 합니다. 임대인 입장에서는 이 보관·매각 비용이 예납금에 이미 포함되어 있는지, 별도로 추가되는지를 집행관 사무소에 사전에 확인해 두는 것이 예산 관리에 도움이 됩니다.
세입자·가족·동거인이 현장에 있으면 그 자리에서 동산 인도
아무도 없으면 세입자 비용으로 집행관이 보관
세입자가 찾아가지 않으면 법원 허가를 받아 매각, 대금은 공탁
가액이 미미하면 매각 대신 폐기로 처리되는 경우도 있음
판결 상대방과 실제 점유자가 다르다면 — 승계집행문과 점유이전금지가처분
강제집행이 지연되거나 아예 처음부터 막히는 대표적인 이유가 판결에 적힌 채무자와 실제로 그 자리를 점유하고 있는 사람이 다른 경우입니다. 판결은 소송 당사자에게만 효력이 미치는 것이 원칙이라, 세입자가 판결 선고 이후 배우자나 지인, 또는 새로운 세입자에게 점유를 넘겨버리면 집행관은 그 사람을 상대로 곧바로 집행할 수 없습니다. 이 경우 임대인은 민사집행법 제31조가 정한 승계집행문을 새로 부여받아야 하는데, 점유를 넘겨받은 사람이 소송 당사자의 승계인이라는 사실이 법원에 명백하거나 별도 증명서로 이를 증명해야만 승계집행문이 나옵니다.
이 문제를 근본적으로 예방하는 방법은 명도소송을 제기하는 단계에서부터 점유이전금지가처분을 함께 받아두는 것입니다. 이 가처분은 소송이 끝날 때까지 그 부동산의 점유를 다른 사람에게 넘기지 못하도록 묶어 두는 조치로, 세입자가 판결 확정 뒤에 점유자를 바꿔치기해 집행을 피해 가는 상황을 막아 줍니다. 소송 초반에 가처분을 신청하지 않은 채 소송을 진행했다면, 판결을 받은 뒤에라도 실제 점유자가 누구인지를 먼저 확인하고, 다른 사람으로 바뀌어 있다면 승계집행문 신청부터 다시 준비해야 합니다.
점유이전금지가처분을 소송 초기에 받아두지 않으면, 판결을 받고도 점유자가 바뀌어 있어 승계집행문부터 다시 준비해야 할 수 있다.
세입자가 항소하거나 이의를 제기해도 집행이 계속되는 이유
세입자가 1심 판결에 불복해 항소했다는 사실만으로 강제집행이 자동으로 멈추는 것은 아닙니다. 민사소송법 제213조에 따라 재산권 청구에 관한 판결에는 특별한 사정이 없는 한 가집행선고가 붙는데, 가집행선고가 있으면 판결이 확정되기 전이라도 그 내용대로 집행할 수 있는 힘이 생깁니다. 명도 판결에도 통상 가집행선고가 함께 붙기 때문에, 세입자가 항소해도 임대인은 확정을 기다리지 않고 앞서 설명한 집행문·송달증명원 절차를 거쳐 곧바로 강제집행에 들어갈 수 있습니다.
다만 세입자 쪽에서 집행을 멈추고 싶다면 방법이 없는 것은 아닙니다. 항소심 법원에 강제집행정지를 신청하면서 담보를 제공하면, 법원이 이를 받아들여 집행을 일시 정지시키는 경우가 있습니다. 또한 판결 내용 자체에 다투고 싶은 사정이 있다면 청구이의의 소를 제기해 집행력을 다툴 수도 있습니다. 다만 이런 신청이 있었다고 해서 집행관이 스스로 집행을 멈추는 것은 아니고, 법원의 정지 결정이 집행관 사무소에 정식으로 통지되어야 실제로 절차가 멈춘다는 점은 임대인·세입자 모두 알아 둘 필요가 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 판결이 확정되면 세입자가 자동으로 나가게 되나요?
A. 아닙니다. 판결은 세입자에게 부동산을 인도할 의무가 있다는 것을 확인해 줄 뿐이고, 실제로 내보내려면 집행문을 부여받아 집행관 사무소에 별도로 강제집행을 신청해야 합니다. 판결을 받은 뒤 서류 발급을 미루지 말고 곧바로 다음 절차를 밟는 것이 시간을 아끼는 방법입니다.
Q. 계고 기간 안에 세입자가 스스로 나가면 어떻게 되나요?
A. 계고는 세입자에게 마지막으로 자진 퇴거할 기회를 주는 절차이므로, 그 기간 안에 세입자가 짐을 빼고 나가면 본집행 없이 절차가 종결될 수 있습니다. 다만 실제로 부동산을 인도받았는지, 열쇠나 출입 상태는 어떤지 임대인이 직접 확인하고 정리하는 것이 안전합니다.
Q. 강제집행 비용은 결국 누가 부담하나요?
A. 신청 단계에서는 임대인이 예납금 형태로 먼저 부담하지만, 이는 소송비용과 마찬가지로 원칙적으로 세입자에게 최종 부담시킬 수 있는 비용입니다. 다만 세입자에게 재산이 없으면 실제로 회수하지 못하는 경우도 있어, 신청 전 대략적인 비용 규모를 미리 파악해 두는 것이 좋습니다.
Q. 세입자가 사라지고 짐만 남아 있으면 어떻게 하나요?
A. 이런 경우에도 집행관이 임의로 짐을 버릴 수는 없고, 민사집행법이 정한 대로 세입자 비용으로 일정 기간 보관한 뒤 찾아가지 않으면 법원 허가를 받아 매각하거나 처분하는 절차를 거칩니다. 임대인이 직접 짐을 치우거나 버리면 오히려 손해배상 분쟁으로 번질 수 있어 반드시 이 절차를 따라야 합니다.
Q. 판결을 받은 세입자가 다른 사람에게 집을 넘기면 못 내보내나요?
A. 점유자가 바뀌면 그 사람에게 곧바로 집행할 수 없고 승계집행문을 새로 받아야 하는 등 절차가 늦어질 수 있습니다. 이런 상황을 막으려면 소송 단계에서부터 점유이전금지가처분을 받아 두는 것이 가장 확실한 예방책입니다.
Q. 세입자가 항소하면 강제집행이 멈추나요?
A. 명도 판결에는 대부분 가집행선고가 붙어 있어 항소만으로는 집행이 자동으로 멈추지 않습니다. 세입자가 집행을 멈추려면 담보를 제공하고 법원으로부터 강제집행정지 결정을 받아 이를 집행관 사무소에 정식으로 통지해야 합니다.
맺음말
명도소송에서 이긴 것은 절차의 끝이 아니라 시작에 가깝습니다. 집행문을 받고, 강제집행을 신청하고, 계고를 거쳐 본집행까지 가는 데에는 통상 두세 달가량의 시간이 걸리고, 그 사이 세입자가 짐을 남겨 두거나 점유자를 바꾸는 등 변수가 끼어들 여지도 있습니다. 판결을 받았다고 안심하기보다는, 서류를 곧바로 준비해 다음 단계로 넘어가는 것이 세입자의 저항이나 점유자 변경 같은 위험을 줄이는 길입니다.
특히 세입자와의 감정 다툼이 격해질수록 임대인이 직접 실력행사에 나서고 싶은 유혹이 생기지만, 이는 오히려 형사 문제로 번질 수 있어 집행관의 절차에 맡기는 것이 안전합니다. 수원과 경기남부 지역에서도 명도 강제집행 상담을 요청하는 임대인이 꾸준히 있는 만큼, 판결을 받은 직후부터 서류 준비와 신청 시점을 함께 점검해 보시길 권합니다.
조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.
의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.
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