상가권리금 회수기회 방해와 정당한 거절 사유 

안녕하세요? 주상현 변호사입니다.

상가 임대차에서 ‘권리금’ 분쟁은 생각보다 많이 발생합니다. 임차인은 “새 임차인을 구해 권리금을 회수할 기회”를 보장받고 싶어 하고, 임대인은 “내가 직접 쓰겠다”거나 “더는 갱신 안 된다”라는 이유를 대며 새 임차인 계약을 거절하면서 충돌이 커집니다. 상가건물 임대차보호법(이하 '상가임대차법')은 권리금 자체를 임대인이 대신 지급하도록 강제하지는 않지만, 임대인이 임차인의 ‘권리금 회수기회’를 부당하게 막으면 손해배상 책임을 지도록 규정합니다. 오늘은 상가임대차법 및 판례 등을 통해 확인해 볼 수 있는 상가권리금 회수와 관련된 논점을 알아보도록 하겠습니다.

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1. 권리금방해의 대표적 유형과 보호기간

가. 보호 기간

상가임대차법 상 임대인의 방해행위가 문제 되는 기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지입니다. 따라서 임차인 입장에서 권리금 회수기회 방해를 주장하려면, 원칙적으로 임대차계약 종료 6개월 전부터 종료일까지 신규 임차인을 주선하는 흐름(또는 그에 준하는 상황)을 만들어 두는 것이 중요합니다.

나. 권리금 회수기회 방해의 대표적인 유형

임대인은 아래 행위를 통해 임차인이 신규 임차인에게서 권리금을 받는 것을 방해해서는 안 됩니다.

• 신규 임차인에게 권리금을 요구하거나, 신규 임차인으로부터 직접 권리금을 받는 행위​

• 신규 임차인이 기존 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위​

• 주변 시세·조세·공과금 등과 비교해 현저히 고액의 차임·보증금을 요구하는 행위​

• 그 밖에 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약 체결을 거절하는 행위

<상가임대차법 제10조의4>

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2. 임대인이 흔히 오해하는 권리금 지급거절 사유

"10년 끝났으니 권리금도 끝"?

임대인 중에서는 상가임대차 계약기간이 끝나면 임차인이 권리금을 주장할 수 없다고 생각하는 분들이 의외로 많습니다. 임차인의 계약갱신요구권은 원칙적으로 전체 임대차기간 10년 범위에서 행사할 수 있습니다. 하지만 대법원은 갱신요구권을 더 이상 행사할 수 없는 경우라도 권리금 회수기회 보호 규정은 별도로 적용될 수 있다는 취지로 판단해 왔습니다.

따라서 “갱신요구권이 끝났으니 권리금도 자동으로 끝”이라고 단정하기는 매우 어렵우며 오히려 현행 대법원 판례의 해석과도 배치됩니다.

“내(임대인)가 직접 영업할 건데?”

임대인이 직접 영업할 경우 임차인은 권리금 청구를 할 수 없을까요?

이에 대해 대법원은 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규 임차인과의 임대차계약 체결을 거절한 경우, 원칙적으로 ‘정당한 사유’로 보기 어렵다는 취지로 판단하고 있습니다.

따라서 임대인이 섣불리 “내가 직접 하겠다"라고 주장하며 임차인이 주선해오는 신규 임차인 계약을 거절하면, 사안에 따라 권리금 회수기회 방해 및 손해배상 쟁점으로 이어질 수 있습니다.

3. 정당한 권리금 지급 거절 사유

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권리금 분쟁에서 가장 중요한 포인트는 임대인의 거절이 정당한 사유에 해당하는지 여부입니다.

가. 아예 '보호의무'가 발생하지 않는 경우

임대인은 일정한 사유가 있으면, 권리금 회수기회 보호의무 자체가 면제될 수 있습니다.

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• 대표적으로는, 임차인의 3기 차임액에 해당하는 연체입니다.

• 그밖의 갱신거절 사유(예: 무단 전대, 고의·중과실로 건물 파손 등)가 있는 경우

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나. 정당한 사유가 있는 거절

상가임대차법은 “신규 임차인과의 계약 체결 거절”과 관련해, 아래 경우에는 정당한 사유가 있는 것으로 본다고 규정하고 있습니다.

• 신규 임차인이 보증금·차임을 지급할 자력이 없는 경우​

• 신규 임차인이 임차인으로서 의무를 위반할 우려가 있거나, 임대차 유지가 어려운 상당한 사유가 있는 경우

• 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

• 임대인이 선택한 신규 임차인이 이미 임차인과 권리금 계약을 체결하고 권리금을 지급한 경우

임대인으로서는, 임차인에게 "임차인이 주선하는 신규 임차인과 계약을 안 하겠다"라는 취지의 확정적 의사를 표시하는 것은 절대 금물입니다. 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도, 임대인이 자칫 손해배상 책임을 부담할 여지가 있기 때문입니다.

따라서 임대인으로서는 위와 같이 법이 정한 사유를 적시하며 신규임차인의 자력 등을 검증하는 식으로 접근하셔야 할 것입니다.

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* 실무적으로는, 임대인으로서는 임차인이 신규 임차인을 주선해 오면 위 조항을 근거로 신규 임차인에 관한 각종 정보를 요구하며 압박하는 형태로 협상을 진행하기도 합니다.

4. 권리금 소송에서 핵심 쟁점과 증거 준비

권리금 분쟁이 소송으로 가게 되면 결국 손해배상 책임으로 귀결됩니다.

가. 임차인이 준비해야 할 자료

• 상가임대차 계약 종료 6개월 전부터 종료일까지 신규 임차인을 주선한 정황(대화, 문자, 이메일, 중개 경위 등)

• 임대인의 거절 사유 및 태도를 확인할 수 있는 자료

• 신규 임차인의 자력·의사 관련 자료

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나. 손해배상액 산정의 상한

상가임대차법은 (권리금과 관련하여) 손해배상액에 상한을 두고 있습니다. 즉, 임대인이 배상할 손해배상액은① 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 ② 임대차 종료 당시의 권리금 중 더 낮은 금액을 넘지 못합니다.

따라서 실제 소송에서는 권리금 계약서(또는 협의 내용)와 함께 임대차 종료 당시 권리금에 관한 감정평가가 쟁점이 되는 경우가 많습니다(감정평가 비용도 상당하므로 소송진행 여부를 신중히 검토하셔야 할 것입니다).

다. 소멸시효

권리금 회수기회 방해를 이유로 한 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 내 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다. 따라서 너무 늦지 않게 법적 대응을 하셔야 할 것입니다.

소송은 결국 증거 싸움이 되는 경우가 많으므로, 임대인의 거절 사유와 그 시점, 임차인의 주선 사실을 문서화하는 것이 중요합니다.

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주상현 변호사는 민사법 전문 변호사입니다. 추가로 궁금하신점이 있으면 로톡이나 네이버 엑스퍼트 등으로 상담 신청해 주시기 바랍니다.