양천 신월동 세화연립 가로주택 매도청구, 소규모 단지 시가 지키는 법 

안녕하세요, 건설 전문 신지수 변호사입니다.

양천구 신월동에 위치한 세화연립 가로주택정비사업이 사업시행계획인가를 받았습니다. 1개동 55세대라는 작은 규모의 가로주택으로, 미동의 소유자분이나 분양신청을 하지 않으신 소유자분들 입장에서는 매도청구 단계에서 시가 감정을 어떻게 받아낼지가 결과를 좌우하는 사안입니다.

1. 세화연립 가로주택, 사업 개요

2. 초소형 단지, 시가 한 평이 곧 결과입니다

세화연립은 사업시행구역 면적이 1,767㎡, 세대수 55세대의 초소형 가로주택 단지입니다. 이런 미니 단지의 매도청구는 큰 단지처럼 다양한 사업자료가 자동으로 축적되지 않고, 조합원 28명과 미동의 소유자 사이의 개별적인 시가 차이가 결과에 그대로 드러나기 쉽습니다.

결국 세화연립의 시가 감정은, 소유자님 한 분 한 분의 자료 준비가 얼마나 정밀한지에 따라 결과가 달라질 수도 있는 구조입니다.

3. 세화연립의 시가, 이 두 축으로 접근합니다

매도청구소송에서 법원이 결정할 시가는, 사업 완성 후 새로 들어설 아파트의 가치를 반영한 가격이어야 합니다. 세화연립의 경우 다음 두 축을 놓쳐서는 안 됩니다.

① 소형 평형 신축 아파트의 사업수익 반영: 세화연립은 전 세대가 40~55㎡ 소형 평형으로 구성됩니다. 이러한 소형 평형은 1인가구·신혼부부·젊은 실수요층 수요가 두터운 만큼, 소형 신축의 실거래 흐름이 시가 감정에서 비교사례로 정확히 반영되어야 정당한 사업이익이 매매대금에 녹아들 수 있습니다.

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② 5호선 화곡역·2호선 까치산역 이용권과 대장홍대선 개통 호재: 신월동은 5호선 화곡역과 2호선 까치산역을 이용할 수 있는 교통 환경을 갖추고 있고, 향후 대장홍대선 신월역 개통이 예정되어 있어 접근성이 크게 개선될 전망입니다. 이러한 개통 예정 호재가 시가 감정에서 입지 프리미엄으로 반영되어야 합니다.

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4. 작은 단지일수록 개별 자료가 곧 결과를 만듭니다

최근 저희 법인에서는 매도청구소송에서 조합 감정가보다 16% 증액된 보상을 이끌어낸 사례가 있습니다.

55세대 초소형 가로주택은 큰 단지와 달리, 사업 진행 과정에서 축적되는 공식 자료의 양이 상대적으로 적습니다. 그만큼 소유자님 개인이 시가 산정 근거로 제시할 자료를 얼마나 촘촘하게 준비하느냐가, 조합 측 감정안을 뒤집을 수 있는지 여부를 좌우합니다. 미리 준비하지 않으면 회답 단계 이후에는 되돌리기가 훨씬 어려워질 수 있습니다.

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세화연립 소유자님의 매매대금이 신월동의 정비 흐름과 개통 호재에 걸맞은 수준에서 매겨질 수 있도록, 시가 산정 근거는 저 신지수 변호사가 하나부터 열까지 살펴드리겠습니다.