추가공사대금 감정 — 실투입비와 계약단가, 무엇이 기준이 될까 

공사를 마쳤는데 추가로 들어간 일의 대금을 두고 발주자와 계산이 크게 어긋나는 경우가 많습니다. 수급인은 실제 투입한 비용을 달라 하고, 도급인은 계약서에 적힌 단가로만 정산하자고 맞서다 보면 결국 소송에서 공사비 감정으로 금액이 갈립니다. 그런데 그 감정의 기준이 '실투입비'인지 '계약단가'인지에 따라 결과가 크게 달라집니다. 이 글에서는 법원이 어느 쪽을 원칙으로 보는지, 실투입비 기준은 언제 적용되는지, 그리고 감정 결과가 판결에 어떻게 반영되는지를 단계별로 정리합니다.

법무법인 도모 강대현 변호사

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추가공사대금 분쟁이 결국 '감정'까지 가는 이유

공사 현장에서 당초 계약에 없던 일이 추가되는 일은 흔합니다. 지반이 예상과 달라 보강이 필요했거나, 발주자가 마감재를 바꿔달라고 했거나, 도면과 현장이 맞지 않아 재시공을 한 경우가 대표적입니다. 문제는 이런 추가 작업을 두고 "얼마를 더 줘야 하는가"에서 양측 계산이 크게 벌어진다는 데 있습니다.

수급인은 실제로 자재와 인력을 더 투입했으니 그 실투입비를 달라고 하고, 도급인은 계약서에 적힌 단가나 견적 기준으로만 정산하자고 맞섭니다. 같은 공사를 두고도 수천만 원 이상 차이가 나는 것이 보통이라, 결국 소송에서 법원이 선임한 감정인의 공사비 감정으로 금액을 확정하게 됩니다.

이 글은 그 감정의 기준이 실투입비인지 계약단가인지, 법원이 어느 쪽을 원칙으로 보는지, 그리고 감정 결과가 판결에 어떻게 반영되는지를 순서대로 정리합니다. 추가공사대금을 청구하려는 수급인과 과다 청구를 방어하려는 도급인 모두에게 판단의 뼈대가 되도록 구성했습니다.

먼저 넘어야 할 관문 — 추가공사에 '합의'가 있었는가

감정으로 금액을 따지기 전에, 애초에 추가공사대금을 청구할 권리가 있는지부터 갈립니다. 민법 제664조는 도급을 "일을 완성하고 그 결과에 보수를 지급하기로 하는 계약"으로 정의합니다. 추가공사도 도급계약의 변경이므로, 일을 더 하기로 하고 그에 대한 보수를 지급하기로 하는 명시적 또는 묵시적 의사의 합치가 있어야 대금이 발생합니다.

특히 총 공사대금을 미리 정해둔 총액계약에서는, 도급인은 특별한 사정이 없는 한 당초 정한 금액을 넘는 돈을 지급할 의무가 없는 것이 원칙입니다. 수급인이 현실적으로 비용을 더 들였다는 사정만으로는 부족하고, 추가공사의 시행과 그 대금 지급에 관한 별도의 약정이 있었다는 점을 수급인이 입증해야 합니다. 입증하지 못하면 추가공사대금은 물론, 부당이득 반환도 인정받기 어렵습니다.

여기서 '합의'가 반드시 도장이 찍힌 추가계약서일 필요는 없습니다. 예를 들어 현장소장이 "일단 진행하고 나중에 정산하자"고 지시한 정황, 설계변경을 승인한 문서, 추가 물량을 전제로 오간 이메일·메신저·회의록, 발주자가 변경된 시공을 알고도 이의 없이 받아들인 태도 등이 쌓이면 묵시적 합의로 인정될 수 있습니다. 반대로 수급인이 임의로 판단해 시공한 부분은, 아무리 품이 들었어도 대금을 받기 어렵다는 점을 유의해야 합니다.

실투입비 계산은 두 번째 문제입니다. 첫 관문은 "추가공사에 관한 명시적·묵시적 합의가 있었는가"이고, 그 입증책임은 대금을 청구하는 수급인에게 있습니다.

원칙은 계약단가 — 당사자가 정한 기준이 먼저다

합의가 인정되면, 그다음은 "얼마"입니다. 결론부터 말하면 금액 산정의 1순위 기준은 계약단가입니다. 당사자가 이미 공종별 단가나 내역서를 정해 두었다면, 추가된 공사도 같은 성질의 항목인 한 그 단가를 적용하는 것이 계약 당사자의 합리적 의사에 부합하기 때문입니다.

예를 들어 벽체 미장 단가를 ㎡당 얼마로 계약했는데 미장 면적만 늘어난 경우라면, 늘어난 면적에 기존 계약단가를 곱해 정산하는 것이 자연스럽습니다. 이때 수급인이 "실제로는 인건비가 더 들었다"며 실투입비를 주장해도, 새로운 항목이 아니라 같은 공종의 물량 증가에 불과하다면 법원은 계약단가를 우선하는 경향이 뚜렷합니다.

공공공사에서는 이 원칙이 더 명확합니다. 국가나 지방자치단체가 발주한 공사는 설계변경에 따른 대금 조정 방식이 관련 법령과 계약예규로 정형화되어 있어, 협의가 되지 않으면 정해진 산식(설계변경 당시 단가와 낙찰률을 반영한 금액을 조합하는 방식)으로 단가를 정합니다. 즉 실투입비를 그대로 인정해 주는 구조가 아니라, 계약 체계 안의 단가를 중심으로 조정한다는 점을 알아두어야 합니다.

실투입비가 기준이 되는 경우 — 단가가 없거나 성질이 다를 때

그렇다면 실투입비는 언제 기준이 될까요. 핵심은 "적용할 계약단가가 없는가"입니다. 추가된 공사가 당초 내역에 없던 새로운 공종이거나, 시공 방법·규격이 계약 내용과 본질적으로 달라 기존 단가를 그대로 대입할 수 없을 때는, 실제로 투입된 자재·노무·경비를 조사해 시가로 산정하는 방식으로 넘어갑니다.

예를 들어 계약에는 없던 지반 보강이나 별도의 방수 공법이 새로 들어갔다면, 비교할 계약단가 자체가 없으므로 감정인이 실투입 물량과 당시 시중 노임·자재비를 기준으로 적정 공사비를 산출합니다. 다만 이때도 수급인이 실제 쓴 돈을 무조건 전부 인정받는 것은 아닙니다. 과다 시공이나 비효율적으로 투입된 부분은 걸러지고, '통상적으로 그 공사에 소요되는 적정 비용'이라는 객관적 기준으로 재구성된다는 점이 중요합니다.

정리하면 순서는 이렇습니다. 아래 기준을 위에서부터 차례로 적용한다고 이해하면 실무 판단이 쉬워집니다.

• 1순위 당사자 약정 단가 — 추가공사에 관해 별도로 정한 단가가 있으면 그것이 최우선입니다.

• 2순위 기존 계약단가 유추 — 같은 공종의 물량 증가라면 계약 내역서의 단가를 그대로 적용합니다.

• 3순위 시가 감정(실투입 기준) — 계약단가가 없거나 성질이 다른 새 공종이면 적정 시공비를 감정으로 산정합니다.

공사비 감정, 실제로 어떻게 진행되나

소송에서 공사비 감정은 법원이 감정인을 지정하고, 당사자가 제출한 감정신청서와 감정사항에 따라 이뤄집니다. 그래서 감정사항을 어떻게 짜느냐가 결과를 좌우합니다. "추가공사비 얼마"라고 뭉뚱그리기보다, 어떤 공종이 추가됐는지, 어느 도면·시방을 기준으로 기성을 볼 것인지, 단가는 계약단가와 시가 중 무엇으로 산정할 것인지를 항목별로 특정해야 합니다.

감정의 출발점은 '기존 계약상 공사 범위의 확정'입니다. 감정인은 실시설계도면과 시방서로 원래 해야 할 공사를 먼저 확정한 뒤, 실제 시공된 내용과 대조해 무엇이 추가·변경분인지 가려냅니다. 이 대조가 제대로 되려면 시공 전후 사진, 작업일보, 자재 반입 내역, 변경 지시 문서 같은 자료가 뒷받침되어야 합니다. 자료가 부실하면 추가공사 자체가 인정되지 않거나 감정 금액이 크게 깎일 수 있습니다.

산정의 기준시점도 미리 다퉈야 할 쟁점입니다. 자재비·노임은 시기에 따라 변하므로, 추가공사가 실제 시행된 때를 기준으로 할지 감정 시점을 기준으로 할지에 따라 금액이 달라집니다. 보수의 지급 시기에 관한 민법 제665조가 목적물 인도 시 지급을 원칙으로 하는 점과 맞물려, 지연이자의 기산점과도 연결되므로 감정사항에 기준시점을 분명히 적어두는 것이 유리합니다.

법원은 감정 결과를 어디까지 받아들이나

감정 결과가 나왔다고 해서 그대로 판결 금액이 되는 것은 아니지만, 실무상 그 무게는 상당합니다. 법원은 감정인의 감정 결과가 감정방법 등에서 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중해 사실 인정의 근거로 삼는 태도를 확립하고 있습니다. 즉 감정에 뚜렷한 하자가 없으면, 당사자가 "너무 많다/적다"고 다투는 것만으로는 결론을 뒤집기 어렵습니다.

다만 감정 과정에 중대한 오류가 있으면 이야기가 달라집니다. 예컨대 존재하지 않는 물량을 계상했거나, 적용할 단가를 명백히 잘못 골랐거나, 계약 범위 내 공사를 추가공사로 잘못 분류한 경우에는 그 부분이 배척될 수 있습니다. 이때 법원은 감정 전체를 버리지 않고, 오류가 있는 항목만 제외한 뒤 나머지 감정 결과를 증거로 채택하기도 합니다.

그래서 감정에 대한 대응은 '감정이 끝난 뒤'가 아니라 '감정사항을 정하는 단계'와 '감정서에 대한 사실조회·보완감정' 단계에서 승부가 납니다. 불리한 감정이 나왔다면 감정방법의 비합리성을 구체적으로 짚어 사실조회 신청이나 재감정을 검토해야 하고, 유리한 감정이라면 그 방법론의 정당성을 방어하는 데 집중하는 것이 실전적인 전략입니다.

감정 결과는 현저한 잘못이 없는 한 존중됩니다. 승패를 가르는 지점은 감정 이후가 아니라, 감정사항을 어떻게 특정하고 어떤 자료로 뒷받침했는가에 있습니다.

실무에서 자주 놓치는 지점들

추가공사대금 분쟁에서 수급인이 가장 많이 무너지는 지점은 '증빙 부재'입니다. 현장에서는 말로 지시받고 진행하는 일이 많지만, 소송에서는 그 지시와 정산 약속이 문서·메신저·녹취 등으로 남아 있어야 묵시적 합의로 인정됩니다. 반대로 도급인은 변경을 요구하면서도 "대금은 별도로 없다"는 취지를 분명히 남겨두는 것이 과다 청구 방어에 유리합니다.

또 하나 놓치기 쉬운 것이 청구 시점입니다. 공사대금 채권은 시효 관리가 필요하고, 정산이 지연될수록 자료가 흩어져 감정이 불리해집니다. 준공·인도 무렵에 추가·변경분을 정리해 정산 요청과 내용증명으로 채권을 특정해 두는 것이, 나중에 감정으로 다투더라도 유리한 출발점이 됩니다. 총액계약인지 실비정산 계약인지에 따라 입증의 방향 자체가 달라지므로, 계약 구조를 먼저 확인하는 것이 순서입니다.

자주 묻는 질문

Q. 계약서 없이 구두로만 추가공사를 했는데 대금을 받을 수 있나요?

A. 서면 추가계약서가 없어도 청구는 가능합니다. 다만 추가공사의 시행과 대금 지급에 관한 묵시적 합의를 수급인이 입증해야 합니다. 현장소장의 지시, '추후 정산' 언급, 변경 지시 문서, 오간 메신저·이메일, 발주자가 변경 시공을 이의 없이 수령한 정황 등이 있으면 인정될 여지가 있습니다. 반대로 이런 정황이 전혀 없으면 실제 비용을 들였더라도 받기 어렵습니다.

Q. 저는 실제로 쓴 돈이 훨씬 많은데 왜 계약단가로 정산하나요?

A. 추가된 부분이 기존 공종과 같은 성질의 물량 증가라면, 당사자가 이미 정한 계약단가를 적용하는 것이 계약 의사에 부합한다고 보기 때문입니다. 실투입비가 기준이 되려면 그 공사가 계약에 없던 새로운 공종이거나 규격·공법이 본질적으로 달라 기존 단가를 대입할 수 없어야 합니다. 단순히 "돈을 더 썼다"는 사정만으로 실투입비가 인정되지는 않습니다.

Q. 총액으로 도급을 줬는데도 추가공사비를 물어줘야 하나요?

A. 총액계약이면 도급인은 원칙적으로 당초 금액을 넘는 대금을 지급할 의무가 없습니다. 다만 당초 계약에 없던 추가공사가 실제로 있었고 그에 대한 도급인의 지시나 묵시적 합의가 인정되면, 그 부분에 한해 추가공사비를 지급해야 할 수 있습니다. 결국 '계약 범위 밖의 공사였는지'와 '합의가 있었는지'가 판단의 갈림길입니다.

Q. 법원 감정 금액이 제 예상과 너무 다릅니다. 다툴 수 있나요?

A. 다툴 수 있지만, 단순히 금액이 많거나 적다는 주장만으로는 어렵습니다. 감정 결과는 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등 현저한 잘못이 없으면 존중되기 때문입니다. 물량 계상 오류, 단가 선택의 잘못, 공사 범위의 오분류 등 구체적 하자를 지적해 사실조회나 보완감정, 재감정을 신청하는 방식으로 다투는 것이 실효적입니다.

Q. 감정 결과 일부만 틀렸는데 감정 전체가 무효가 되나요?

A. 그렇지 않습니다. 법원은 오류가 있는 항목만 배척하고 나머지 감정 결과를 증거로 채택할 수 있습니다. 그래서 대응 시에는 감정 전체를 부정하기보다, 문제 있는 항목을 특정해 그 부분의 비합리성을 집중적으로 지적하는 편이 설득력이 있습니다.

Q. 추가공사대금은 언제까지 청구해야 하나요?

A. 공사대금 채권은 시효 관리가 필요하므로 방치하면 권리 행사가 제한될 수 있습니다. 시점보다 중요한 것은 정산이 늦어질수록 작업일보·사진·자재 내역 같은 감정 자료가 흩어진다는 점입니다. 준공·인도 무렵에 추가·변경분을 정리해 내용증명 등으로 채권을 특정해 두면 시효와 입증 양면에서 유리합니다.

맺음말

추가공사대금 다툼의 뼈대는 두 단계입니다. 먼저 추가공사에 관한 명시적·묵시적 합의가 있었는지로 청구의 문이 열리고, 그다음 금액은 계약단가를 원칙으로 하되 적용할 단가가 없거나 성질이 다른 새 공종일 때 비로소 실투입비 기준의 시가 감정으로 넘어갑니다. "실제로 돈을 더 썼다"는 사실 자체가 아니라, 계약 구조와 합의의 존재가 결론을 좌우한다는 점을 기억할 필요가 있습니다.

그리고 그 모든 판단은 결국 감정으로 수렴되므로, 승부는 감정사항을 어떻게 특정하고 어떤 증빙으로 뒷받침하느냐에서 갈립니다. 감정 결과는 현저한 잘못이 없는 한 존중되기에, 사후에 금액만 다투기보다 감정 설계 단계에서부터 전략을 세우는 것이 훨씬 효과적입니다.

공사비 정산과 감정은 계약서·현장 자료의 해석이 얽혀 판단이 까다로운 영역입니다. 수원·경기남부 지역에서 추가공사대금 청구나 과다 청구 방어를 준비하고 계신다면, 계약 구조와 확보된 자료를 토대로 감정 전략까지 함께 점검해 보시길 권합니다.

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의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.