철근·레미콘·목재 같은 자재값이 계약 당시보다 크게 뛰면, 정해진 공사비로는 공사를 계속할수록 손해가 쌓입니다. 이때 수급인이 기댈 수 있는 제도가 바로 물가변동으로 인한 계약금액 조정, 이른바 공사비 증액 청구입니다. 그런데 공공공사와 민간공사는 근거 규정이 다르고, 계약서에 증액을 막는 특약이 들어 있는 경우도 많아 요건을 정확히 아는 것이 중요합니다. 이 글에서는 자재값 폭등 시 계약금액 조정을 요구할 수 있는 요건, 조정률 산정 방식, 배제특약의 효력, 청구 절차와 실무 유의점을 차례로 정리합니다.
법무법인 도모 강대현 변호사
물가변동 공사비 증액 — 공공공사와 민간공사는 근거부터 다르다
공사비 증액을 검토할 때 가장 먼저 확인할 것은 그 공사가 국가·지방자치단체·공공기관이 발주한 공공공사인지, 민간 건축주가 발주한 민간공사인지입니다. 공공공사는 국가계약법 제19조와 그 시행령이 물가변동으로 인한 계약금액 조정을 제도로 보장하고 있어, 법령상 요건을 갖추면 조정을 요구할 수 있는 근거가 비교적 분명합니다. 반면 민간공사는 계약 자유의 원칙이 우선하므로, 원칙적으로 계약서에 물가변동 조정 조항이 있는지에 따라 출발점이 달라집니다. 같은 자재값 폭등이라도 어떤 규정을 딛고 서느냐에 따라 전략이 완전히 달라지는 이유입니다.
예를 들어 관급 도로공사를 수주한 건설사는 법령상 조정 요건 충족 여부를 계산해 발주기관에 조정을 청구하는 방식으로 접근할 수 있습니다. 반면 민간 상가 신축공사를 도급받은 수급인은 먼저 계약서의 물가변동 조항, 표준도급계약서 사용 여부, 배제특약 유무를 확인한 뒤 협의·소송 전략을 세우게 됩니다. 하도급 업체라면 별도로 하도급법상 조정 신청 제도를 활용할 여지도 있습니다. 이 구분을 건너뛰고 무작정 증액을 요구하면 상대방의 거절 논리에 그대로 막히기 쉽습니다.
공사비 증액의 첫 단추는 공공·민간·하도급 중 어느 규율을 받는 계약인지 확정하는 것입니다.
공공공사 계약금액 조정 요건 — 90일 경과와 3% 이상 등락
공공공사의 물가변동 조정은 국가계약법 시행령 제64조가 요건을 정하고 있습니다. 핵심은 두 가지로, 계약을 체결한 날부터 90일 이상이 경과해야 하고, 입찰일을 기준으로 산정한 품목조정률 또는 지수조정률이 100분의 3(3%) 이상 증감해야 합니다. 두 요건은 동시에 충족되어야 하며, 어느 하나라도 미달하면 아직 조정을 요구할 수 있는 상태가 아닙니다. 또한 한 번 조정이 이루어지면 그 조정기준일부터 90일 이내에는 다시 조정하지 못하도록 되어 있어, 조정은 무한정 반복되는 것이 아니라 일정한 주기로만 가능합니다.
실제 적용을 가정해 보면, 2월에 계약을 체결한 공사에서 5월경 철근 가격 급등으로 지수조정률이 4%로 산출되었다면 90일 경과와 3% 요건을 모두 갖춘 것이므로 조정을 청구할 수 있습니다. 반대로 계약 후 두 달 만에 자재값이 뛰었다면 등락률이 아무리 커도 원칙적으로는 90일이 지나기를 기다려야 합니다. 이때 등락률 산정의 기준 시점이 계약체결일이 아니라 입찰일이라는 점도 실무에서 자주 놓치는 부분입니다. 입찰과 계약 사이에 이미 가격이 오른 사안이라면 기준 시점에 따라 조정률이 달라질 수 있으므로 산정 자료를 꼼꼼히 확인해야 합니다.
기간 요건 — 계약체결일부터 90일 이상 경과(조정 후에는 조정기준일부터 90일 경과)해야 합니다.
등락 요건 — 입찰일 기준 품목조정률 또는 지수조정률이 3% 이상 증감해야 합니다.
조정 대상 — 이미 시공한 부분이 아니라 조정기준일 이후 이행되는 부분이 조정 대상이 됩니다.
품목조정률과 지수조정률 — 산정 방식의 차이와 선택
조정률 산정에는 품목조정률 방식과 지수조정률 방식 두 가지가 있고, 하나의 계약에는 둘 중 하나의 방식만 적용됩니다. 품목조정률은 산출내역서상 각 품목·비목의 실제 가격 등락을 일일이 조사해 등락액을 계산하는 방식으로, 특정 자재의 급등이 두드러진 공사에서 그 변동을 비교적 직접적으로 반영할 수 있습니다. 지수조정률은 한국은행 생산자물가지수 등 공표된 지수를 비목군별로 적용해 산출하는 방식으로, 계산이 상대적으로 간명해 규모가 크고 품목이 많은 공사에서 널리 쓰입니다. 국가계약 실무에서는 계약 체결 시 계약자가 지수조정률 방식을 원하는 경우 외에는 품목조정률 방식으로 조정한다는 뜻을 계약서에 명시하도록 하고 있습니다.
어느 방식이 유리한지는 공사 내용에 따라 다릅니다. 예컨대 철근 비중이 큰 골조공사에서 철근값만 폭등했다면 품목조정률이 실제 손실을 더 잘 반영할 수 있고, 자재·노무·경비가 고르게 오른 사안이라면 지수조정률로도 3% 요건을 채울 수 있습니다. 문제는 방식이 계약 체결 단계에서 정해지고 이후 임의로 바꾸기 어렵다는 점입니다. 따라서 계약서 검토 단계에서부터 공사의 원가 구조를 따져 방식을 선택하고, 조정 국면에서는 정해진 방식에 맞는 산정 자료를 준비해야 합니다.
자재값 급등 예외 — 90일이 지나지 않아도 조정할 수 있는 경우
자재값 폭등 국면에서 특히 주목할 것은 국가계약법 시행령 제64조 제5항의 예외입니다. 천재지변 또는 원자재의 가격급등으로 인하여 조정제한기간 내에 계약금액을 조정하지 않고는 계약이행이 곤란하다고 인정되는 경우에는, 계약을 체결한 날 또는 직전 조정기준일부터 90일 이내라도 계약금액을 조정할 수 있습니다. 단순히 가격이 올랐다는 정도로는 부족하고, 그 급등 때문에 조정 없이는 계약이행 자체가 곤란하다는 사정이 인정되어야 하는 좁은 예외입니다. 그만큼 수급인 쪽에서 급등 폭과 원가 잠식 정도를 구체적 자료로 소명하는 것이 관건이 됩니다.
가령 계약 직후 특정 원자재 가격이 단기간에 수십 퍼센트 급등해 해당 공정을 진행할수록 손실이 확대되는 상황이라면, 자재 시세 자료·구매 단가 비교표·원가 분석서를 갖추어 예외 조정을 요청해 볼 수 있습니다. 발주기관 입장에서도 계약이 중도에 좌초되는 것보다 조정으로 이행을 확보하는 편이 나을 수 있으므로, 이행 곤란 사정을 설득력 있게 제시하는 것이 협의의 실마리가 됩니다. 다만 예외 인정 여부는 개별 사안의 판단에 달려 있어, 원칙적 요건(90일·3%)을 채우는 시점까지의 자금 계획과 병행해 접근하는 것이 안전합니다.
원자재 가격급등으로 계약이행이 곤란한 때에는 90일이 지나지 않아도 조정을 요구할 수 있는 예외가 있습니다.
민간공사 공사비 증액 — 계약서 조항과 표준도급계약서 개정
민간공사는 국가계약법이 적용되지 않으므로, 물가변동 조정은 일차적으로 계약서에 달려 있습니다. 국토교통부가 고시하는 민간건설공사 표준도급계약서에는 물가변동에 따른 계약금액 조정 조항이 마련되어 있는데, 계약 체결 후 90일 이상 경과하고 잔여공사에 해당하는 계약금액의 3% 이상 등락이 있으면 계약금액을 조정하도록 정하고 있어 공공공사와 유사한 구조입니다. 특히 2023년 8월 31일 개정 시행된 표준도급계약서는 조정 기준을 품목조정률·지수조정률 방식으로 명확히 하고 조정 금액 산출 방법을 구체화하여, 개별 자재 단가만이 아니라 전체 물가 상승분을 반영할 수 있는 근거를 분명히 했습니다. 표준계약서를 사용한 공사라면 이 조항이 증액 청구의 직접 근거가 됩니다.
표준계약서상 조정 절차도 정해져 있습니다. 조정을 청구하는 당사자는 조정내역서를 첨부해 상대방에게 청구해야 하고, 청구를 받은 상대방은 청구를 받은 날부터 30일 이내에 계약금액을 조정하도록 되어 있습니다. 예컨대 주택 신축공사 수급인이 자재값 급등으로 지수조정률 5%를 산출했다면, 산정 근거를 담은 조정내역서를 건축주에게 보내 30일 내 조정을 요구하는 방식입니다. 반면 표준계약서를 쓰지 않았고 계약서에 조정 조항도 없다면, 협의에 의한 변경계약이 사실상 유일한 통로가 되므로 협상 자료를 더 치밀하게 준비해야 합니다. 이 경우에도 아래에서 보는 건설산업기본법의 불공정 약정 무효 규정이 중요한 지렛대가 될 수 있습니다.
물가변동 배제특약 — 원칙은 유효, 그러나 무효가 되는 경우
실무에서 가장 자주 부딪히는 장벽이 "물가변동이 있어도 계약금액을 조정하지 않는다"는 배제특약입니다. 공공계약에 관하여 대법원은 2017. 12. 21. 선고 2012다74076 전원합의체 판결에서, 국가계약법령의 물가변동 조정 규정은 국가가 계약사무를 처리하며 지켜야 할 내부규정의 성격을 가지므로 그 적용을 배제하는 특약도 원칙적으로 유효하다고 판단했습니다. 다만 같은 판결은 그러한 합의가 계약상대자의 계약상 이익을 부당하게 제한하는 특약에 해당하는 경우에는 효력이 인정되지 않는다는 한계도 함께 밝혔습니다. 즉 배제특약이 있다고 곧바로 포기할 것이 아니라, 특약 체결 경위와 내용이 부당한 이익 제한에 해당하는지를 따져볼 여지가 남아 있는 것입니다.
민간공사에서는 건설산업기본법 제22조 제5항 제1호가 더 직접적인 무기가 됩니다. 이 조항은 건설공사 도급계약의 내용이 당사자 일방에게 현저하게 불공정한 경우로서, 계약체결 이후 설계변경이나 경제상황의 변동에 따라 발생하는 계약금액의 변경을 상당한 이유 없이 인정하지 아니하거나 그 부담을 상대방에게 전가하는 약정을 그 부분에 한정하여 무효로 합니다. 2013년 법 개정으로 신설된 규정으로, 자재값 폭등이라는 경제상황 변동에 따른 증액을 원천 봉쇄하는 특약이 이 요건에 해당하면 특약의 효력을 부정하고 조정을 주장할 길이 열립니다. 다만 모든 배제특약이 당연히 무효가 되는 것은 아니고, 특약의 경위·대가 관계·위험 배분의 합리성 등을 종합해 현저한 불공정성이 인정되어야 하므로, 개별 사안의 사실관계 정리가 승부처가 됩니다.
배제특약이 있어도 건설산업기본법 제22조 제5항의 불공정 약정 무효 규정으로 다툴 여지가 있습니다.
하도급 공사라면 — 하도급법상 하도급대금 조정 신청
원사업자에게서 공사를 받은 하도급 업체는 도급계약서에 조정 조항이 없어도 하도급법 제16조의2를 활용할 수 있습니다. 이 조항에 따라 수급사업자는 목적물의 공급원가가 변동되는 경우 등 하도급대금 조정이 불가피한 사유가 있으면 원사업자에게 하도급대금 조정을 신청할 수 있습니다. 신청을 받은 원사업자는 신청이 있은 날부터 10일 안에 조정 협의를 개시해야 하고, 정당한 사유 없이 협의를 거부하거나 게을리해서는 안 됩니다. 협의가 제대로 이루어지지 않으면 하도급분쟁조정협의회에 조정을 신청하는 등 후속 절차로 나아갈 수 있습니다.
예를 들어 골조 하도급을 받은 전문건설업체가 철근 단가 급등으로 견적 당시 원가를 크게 초과하게 되었다면, 자재 구매 단가 변동 자료를 첨부해 원사업자에게 서면으로 조정을 신청하는 것이 출발점입니다. 서면 신청은 협의 개시 의무를 발생시키는 동시에, 이후 분쟁에서 신청 시점과 내용을 증명하는 자료가 됩니다. 원사업자가 발주자로부터 물가변동 조정을 받았으면서 하도급대금에는 반영하지 않는 경우라면 그 자체가 협상에서 중요한 쟁점이 될 수 있습니다.
조정 청구 실무 — 시기와 증빙이 결과를 가른다
물가변동 조정은 요건이 충족되었다고 자동으로 이루어지는 것이 아니라, 당사자의 청구가 있어야 움직이는 제도입니다. 그래서 청구 시점 관리가 대단히 중요합니다. 조정 요건이 충족된 뒤에도 청구 없이 공사대금을 정산받고 공사를 마무리해 버리면, 이후에 증액분을 다투기가 현저히 어려워질 수 있습니다. 조정률이 3%에 근접하는 시점부터는 내역을 주기적으로 산출해 두고, 요건이 충족되는 즉시 내용증명 등 서면으로 조정을 청구해 기준일과 청구 사실을 명확히 남기는 것이 바람직합니다.
증빙의 수준도 결과를 좌우합니다. 막연히 "자재값이 올랐다"는 주장만으로는 부족하고, 산출내역서상 품목별 단가와 실제 구매 단가의 비교, 물가지수 자료, 조정률 산정표를 갖춘 조정내역서를 제시해야 협의든 소송이든 힘을 받습니다. 다음과 같은 자료를 미리 정리해 두면 좋습니다.
계약 관련 — 도급계약서·산출내역서·입찰 관련 서류(조정 방식과 기준 시점 확인용)
가격 변동 — 자재 구매 세금계산서·거래명세서, 물가지수·시세 공표 자료
산정 자료 — 품목조정률 또는 지수조정률 산정표와 조정 대상 잔여공사 내역
청구 기록 — 조정 청구 내용증명, 협의 경과를 남긴 공문·회의록
협의가 결렬되면 결국 공사대금 청구 소송이나 조정 절차에서 다투게 되는데, 이때도 위 자료들이 그대로 증거가 됩니다. 특히 배제특약의 무효를 주장하는 사안은 특약 체결 경위에 관한 사실관계까지 입증해야 하므로, 계약 체결 당시의 협상 자료와 이메일 등도 함께 보전해 두는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문
Q. 계약한 지 두 달밖에 안 됐는데 자재값이 폭등했습니다. 증액을 요구할 수 없나요?
A. 원칙적으로는 계약체결일부터 90일이 지나야 조정을 청구할 수 있습니다. 다만 공공공사라면 국가계약법 시행령 제64조 제5항에 따라 원자재 가격급등으로 조정 없이는 계약이행이 곤란하다고 인정되는 경우 90일 이내라도 조정이 가능합니다. 급등 폭과 원가 잠식 정도를 구체적 자료로 소명하는 것이 관건이며, 인정되지 않을 경우에 대비해 90일 경과 후의 청구도 함께 준비하는 것이 안전합니다.
Q. 물가가 올랐는데 조정률이 3%에 못 미치면 어떻게 되나요?
A. 품목조정률·지수조정률이 3% 이상 증감해야 조정 요건이 충족되므로, 3% 미만이면 아직 조정을 요구할 수 있는 단계가 아닙니다. 다만 등락은 계속 누적되므로 이후 시점에 다시 산정해 요건이 충족되면 그때 청구할 수 있습니다. 산정 방식(품목·지수)에 따라 결과가 달라질 수 있으니 자기 계약에 적용되는 방식으로 정확히 계산해 보는 것이 먼저입니다.
Q. 계약서에 "물가변동에 따른 증액은 없다"는 특약이 있으면 포기해야 하나요?
A. 아닙니다. 대법원 2012다74076 전원합의체 판결은 공공계약의 배제특약을 원칙적으로 유효하다고 보면서도, 계약상대자의 이익을 부당하게 제한하는 특약은 효력을 인정하지 않았습니다. 민간공사라면 건설산업기본법 제22조 제5항 제1호에 따라 경제상황 변동에 따른 계약금액 변경을 상당한 이유 없이 막는 불공정 약정은 그 부분에 한하여 무효가 될 수 있습니다. 특약 체결 경위와 위험 배분의 합리성을 따져 다툴 여지가 있는지 검토해 볼 필요가 있습니다.
Q. 민간공사인데 계약서에 물가변동 조항이 아예 없습니다. 방법이 없을까요?
A. 조정 조항이 없으면 법령이 조정을 강제하지는 않으므로, 일차적으로는 건축주와 협의해 변경계약을 체결하는 방식이 됩니다. 이때 조정내역서 수준의 산정 자료를 갖추어 제시하면 협상력이 달라질 수 있습니다. 만약 계약서에 증액을 원천 봉쇄하는 취지의 약정이 있다면 건설산업기본법상 불공정 약정 무효 규정을 검토할 수 있고, 하도급 관계라면 하도급법 제16조의2의 조정 신청 제도를 별도로 활용할 수 있습니다.
Q. 하도급 업체입니다. 원사업자가 조정 협의 자체를 미루면 어떻게 하나요?
A. 하도급법 제16조의2에 따라 원사업자는 조정 신청이 있은 날부터 10일 안에 협의를 개시할 의무가 있고, 정당한 사유 없이 협의를 거부하거나 게을리할 수 없습니다. 따라서 먼저 서면으로 조정을 신청해 협의 개시 의무를 발생시키고 그 기록을 남기는 것이 중요합니다. 협의가 개시되지 않거나 결렬되면 하도급분쟁조정협의회 조정 신청 등 후속 절차를 검토할 수 있습니다.
Q. 조정 요건이 충족된 뒤 시간이 꽤 지났습니다. 지금이라도 청구하면 되나요?
A. 물가변동 조정은 청구가 있어야 진행되는 제도이므로, 요건이 충족되었다면 지체 없이 서면으로 청구하는 것이 좋습니다. 청구 없이 대금을 정산받고 공사를 종결해 버리면 이후 증액분을 다투기 어려워질 수 있습니다. 청구 시점은 조정기준일 확정과 대상 공사 범위에 영향을 주므로, 내용증명 등으로 청구 일자와 산정 내역을 명확히 남겨 두시기 바랍니다.
맺음말
자재값 폭등에 따른 공사비 증액은 감정적 호소가 아니라 요건과 증빙의 문제입니다. 공공공사는 국가계약법 시행령 제64조의 90일·3% 요건과 원자재 가격급등 예외를, 민간공사는 계약서의 조정 조항과 2023년 8월 31일 개정 표준도급계약서, 그리고 건설산업기본법 제22조 제5항의 불공정 약정 무효 규정을, 하도급 관계라면 하도급법 제16조의2의 조정 신청 제도를 각각 딛고 접근해야 합니다. 어떤 경로든 조정률 산정 자료와 서면 청구 기록이 협상과 소송의 성패를 가릅니다.
계약 유형 판별, 조정률 산정, 배제특약의 효력 검토는 사안마다 결론이 달라질 수 있는 영역이므로, 청구 시점을 놓치기 전에 전문가의 검토를 받아보는 것이 도움이 될 수 있습니다. 수원과 경기 남부 일대의 건설 현장 분쟁을 다뤄 온 경험에 비추어 보면, 요건이 갖춰진 사안도 청구와 증빙이 늦어 어려워지는 경우가 적지 않았던 만큼, 자재값 변동이 감지되는 시점부터 미리 자료를 갖추어 대응하시기 바랍니다.
조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.
의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.
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