아파트 하자소송, 입주자대표회의가 낼 수 있을까 — 원고적격과 채권양도 

아파트 입주 후 벽체 균열, 지하주차장 누수, 결로 같은 하자가 무더기로 드러나면 개별 세대가 각자 시공사를 상대로 소송을 진행하기는 현실적으로 어렵습니다. 그래서 대부분의 단지에서는 입주자대표회의가 나서서 하자소송을 준비하게 되는데, 정작 법원은 입주자대표회의에게 손해배상을 구할 자격을 곧바로 인정하지 않습니다. 권리가 없는 사람이 낸 청구는 본안 판단도 받지 못한 채 배척될 수 있기 때문에, 하자소송은 시작 전에 원고적격부터 설계해야 합니다. 이 글에서는 하자담보추급권이 누구의 권리인지, 입주자대표회의가 채권양도를 통해 어떻게 소송 자격을 갖추는지, 그리고 제척기간은 어떻게 지켜야 하는지를 차례로 살펴보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 변호사

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아파트 하자소송의 첫 관문 — 왜 '누가 원고인가'부터 다투게 되나

아파트 하자 분쟁에서 실제로 소송의 중심이 되는 청구는 하자보수 그 자체가 아니라 하자보수에 갈음하는 손해배상, 즉 하자를 고치는 데 드는 보수비 상당액을 금전으로 청구하는 것입니다. 시공사가 형식적인 땜질 보수만 반복하는 경우가 많아, 보수비를 산정해 한 번에 배상받는 쪽이 실효적이기 때문입니다. 그런데 이 손해배상청구권이 누구에게 있는지가 소송의 첫 쟁점이 됩니다. 소송에서 청구할 권리가 없는 사람이 원고로 나서면, 하자가 아무리 명백해도 법원은 하자의 존재를 따져보기 전에 청구를 배척할 수 있습니다.

예를 들어 어느 단지의 입주자대표회의가 "우리가 단지 관리 주체이니 당연히 소송도 우리가 한다"고 생각하고 자기 명의로 시공사에 보수비 30억 원을 청구했다고 가정해 보겠습니다. 시공사 측은 본안에 들어가기도 전에 "입주자대표회의는 손해배상청구권자가 아니다"라는 항변부터 내놓게 되고, 이 항변이 받아들여지면 하자 감정까지 마친 소송이 권리 귀속 문제로 무너질 수 있습니다. 그래서 하자소송은 소장을 내기 전에 권리의 귀속과 이전부터 정리하는 것이 실무의 출발점입니다.

아파트 하자소송의 승패는 하자 입증 이전에, 손해배상청구권이 누구에게 있고 그것이 원고에게 적법하게 넘어왔는지에서 먼저 갈릴 수 있습니다.

하자담보추급권은 구분소유자의 권리 — 집합건물법 제9조

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조는 아파트 같은 집합건물을 분양한 자 등의 담보책임을 정하고 있습니다. 이 조항에 따라 하자에 대한 보수와 손해배상을 청구할 수 있는 권리를 실무에서 하자담보추급권이라고 부르는데, 이 권리는 단지 전체나 관리기구가 아니라 각 세대의 소유자, 즉 구분소유자 개인에게 귀속됩니다. 전유부분(각 세대 내부)의 하자는 그 세대 소유자가, 공용부분(외벽·지하주차장·배관 등)의 하자는 구분소유자들이 지분비율에 따라 권리를 갖는 구조입니다.

그렇다면 분양받은 사람이 아파트를 판 뒤에는 누가 청구할 수 있을까요. 대법원은 대법원 2003. 2. 11. 선고 2001다47733 판결에서, 집합건물이 양도된 경우 하자담보추급권은 특별한 사정이 없는 한 현재의 구분소유자에게 귀속된다고 판단했습니다. 양도인이 자신이 권리를 행사하려고 이를 유보했다는 등의 특별한 사정이 있을 때만 달리 볼 수 있습니다. 따라서 분양받지 않고 중간에 매수해 들어온 세대도 원칙적으로 하자 손해배상을 청구할 수 있고, 반대로 소송 준비 중 세대가 매도되면 권리자가 새 소유자로 바뀌므로 양도서 징구 대상도 다시 확인해야 합니다.

하자담보추급권은 원칙적으로 현재의 구분소유자에게 귀속됩니다(대법원 2001다47733 판결). 입주자대표회의의 권리가 아니라는 점이 모든 논의의 출발점입니다.

입주자대표회의가 가진 권한 — 하자보수청구권과 손해배상청구권은 별개

입주자대표회의에게 아무 권한이 없는 것은 아닙니다. 공동주택관리법 제37조에 따라 입주자대표회의 등은 담보책임기간 내에 발생한 공용부분 하자에 대해 사업주체에게 하자보수의 이행을 청구할 수 있습니다. 문제는 이 하자보수청구권과 구분소유자의 하자담보추급권이 전혀 다른 권리라는 점입니다. 대법원은 대법원 2009. 5. 28. 선고 2009다9539 판결에서 두 권리는 근거 법령과 입법 취지, 권리관계의 당사자와 책임내용이 서로 다른 별개의 권리이므로, 입주자대표회의가 구분소유자로부터 처분권한을 위임받았다는 등의 특별한 사정이 없는 한 구분소유자의 하자담보추급권을 유효하게 포기할 수도 없다고 판단했습니다.

이 구별은 실무에서 두 방향으로 작동합니다. 우선 입주자대표회의는 자기 명의로 하자보수의 '이행'을 요구하는 데 그치고, 보수비 상당의 손해배상을 자기 권리로 청구하지는 못합니다. 반대로 입주자대표회의가 시공사와 "하자보수를 모두 마쳤음을 확인한다"는 합의서를 썼더라도, 그것만으로 각 세대 구분소유자의 손해배상청구권까지 소멸하는 것은 아닙니다. 정리하면 다음과 같습니다.

• 할 수 있는 것 — 공용부분 하자에 대해 사업주체에게 하자보수 이행을 청구하는 것(공동주택관리법 제37조). 보수 요구 공문, 하자 목록 통보 등이 여기에 해당합니다.

• 할 수 없는 것 — 구분소유자의 하자담보추급권(보수비 상당 손해배상청구권)을 자기 권리로 행사하는 것. 채권양도 없이 낸 손해배상 청구는 권리 없는 자의 청구가 됩니다.

• 주의할 것 — 입주자대표회의 명의의 하자 종결 합의가 곧 구분소유자 권리의 소멸을 뜻하지 않지만(대법원 2009다9539 판결), 합의 문언에 따라 분쟁의 불씨가 되므로 서명 전 법률 검토가 필요합니다.

채권양도로 원고적격 만들기 — 실무는 이렇게 진행됩니다

그래서 실무에서 아파트 하자소송은 대부분 채권양도 방식으로 진행됩니다. 각 세대 구분소유자가 자신의 하자담보추급권, 즉 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 입주자대표회의에 양도하는 양도증서를 작성하고, 입주자대표회의가 양수인으로서 자기 이름으로 소송을 내는 것입니다. 채권양도는 민법 제450조에 따라 양도인이 채무자(시공사·분양사)에게 통지하거나 채무자가 승낙해야 채무자에게 대항할 수 있으므로, 양도 통지 절차까지 갖추어야 합니다. 실무에서는 세대별 양도증서에 통지 권한 위임 문구를 함께 넣어 입주자대표회의가 일괄 통지하는 방식이 널리 쓰입니다.

양도받은 만큼만 청구할 수 있다는 점도 중요합니다. 공용부분 하자의 손해배상채권은 구분소유자들에게 지분비율로 귀속되므로, 예컨대 1,000세대 단지에서 800세대만 채권양도에 참여했다면 입주자대표회의는 공용부분 보수비 중 참여 세대의 지분 합계에 해당하는 부분만 청구할 수 있습니다. 참여율이 낮으면 그만큼 회수액이 줄어들기 때문에, 소송 전 단계에서 세대 설명회와 양도서 징구를 얼마나 충실히 하느냐가 사실상 배상 규모를 좌우합니다. 또한 양도서를 받은 뒤 해당 세대가 매도되는 경우가 있으므로, 소 제기 시점에 권리자가 누구인지(양도 당시 소유자인지, 새 소유자인지)를 등기와 대조해 정리해 두어야 합니다.

입주자대표회의의 하자 손해배상 소송은 세대별 채권양도와 민법 제450조의 통지 요건을 갖추어야 하고, 청구 범위는 양도에 참여한 세대의 지분만큼으로 정해집니다.

하자보수보증금 청구와는 다른 경로 — 혼동하지 말아야 할 구별

한편 입주자대표회의가 채권양도 없이도 자기 명의로 행사할 수 있는 별도의 수단이 있습니다. 공동주택관리법 제38조에 따라 사업주체가 담보책임기간 동안 예치해 두는 하자보수보증금에 대한 청구가 그것입니다. 보증금 지급을 구하는 권리는 보증계약상 채권자인 입주자대표회의 등에게 인정되는 것이어서, 구분소유자의 손해배상채권을 양도받는 절차와는 법적 근거와 상대방(보증기관)이 다릅니다. 그 대신 보증금은 예치 비율의 한도가 있고 법령이 정한 용도로만 사용해야 하는 제약이 따릅니다.

따라서 단지 입장에서는 두 경로를 혼동하지 말고 병행 여부를 전략적으로 판단해야 합니다. 하자 규모가 보증금 한도를 넘는 대단지 하자라면 시공사·분양사를 상대로 한 채권양도 방식의 손해배상 소송이 본류가 되고, 보증금 청구는 보증기관을 상대로 한 별도의 회수 수단으로 검토됩니다. 어느 경로로 얼마를 회수했는지에 따라 다른 경로의 청구액에서 공제가 문제될 수 있으므로, 처음부터 전체 회수 설계를 세워 두는 것이 안전합니다.

제척기간을 놓치면 권리가 사라진다 — 집합건물법 제9조의2

하자담보추급권에는 집합건물법 제9조의2가 정한 담보책임의 존속기간이 적용됩니다. 건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자는 10년, 그 밖의 하자는 하자의 중대성과 보수 난이도 등을 기준으로 시행령이 정하는 5년·3년·2년의 기간이 적용됩니다. 기산점은 전유부분은 구분소유자에게 인도한 날, 공용부분은 사용검사일 또는 사용승인일입니다. 이 기간은 소멸시효가 아니라 제척기간으로 해석되어, 그 기간 안에 재판상 또는 재판 외의 방법으로 권리를 행사해야 하고 기간이 지나면 권리 자체가 소멸합니다.

실무에서 이 기간은 생각보다 빨리 닥칩니다. 하자진단 업체의 전수조사, 세대 설명회, 채권양도서 징구와 통지까지는 통상 수개월이 걸리는데, 입주 초기에는 "시공사가 고쳐주겠지" 하며 미루다가 2년·3년차 항목의 기간이 임박해서야 움직이는 단지가 많습니다. 예컨대 마감·미장 등 보수가 용이한 항목은 2년 안에 권리를 행사하지 않으면, 나중에 소송을 내더라도 해당 항목은 기간 도과로 배척될 수 있습니다. 하자 항목별로 적용 기간을 분류한 뒤, 짧은 기간의 항목부터 역산해 일정을 짜는 것이 필요합니다.

집합건물법 제9조의2의 담보책임 존속기간은 제척기간이므로, 하자 항목별 2년·3년·5년·10년의 기간 내에 권리를 행사하지 못하면 그 항목의 청구권은 소멸합니다.

소송 준비 체크리스트 — 원고적격과 기간 관리를 한 번에

지금까지의 내용을 하자소송 준비 순서로 정리하면 다음과 같습니다. 단지마다 사용승인 시점과 하자 양상이 다르므로, 아래 항목은 공통의 뼈대로 이해하시면 됩니다.

• 하자 현황 조사 — 전문 업체의 하자진단으로 전유·공용부분 하자 목록과 개략 보수비를 확보합니다. 감정의 기초이자 세대 설득 자료가 됩니다.

• 기간 분류 — 하자 항목별로 2년·3년·5년·10년 중 어느 존속기간이 적용되는지 분류하고, 사용검사일·인도일 기준으로 남은 기간을 계산합니다.

• 채권양도서 징구 — 세대별 양도증서와 통지 위임 문구를 갖추고, 등기부와 대조해 현재 구분소유자로부터 받았는지 확인합니다. 참여율이 곧 청구 규모입니다.

• 양도 통지 — 민법 제450조의 대항요건을 갖추도록 시공사·분양사에 양도 사실을 통지합니다.

• 보증금 병행 검토 — 하자보수보증금 청구를 병행할지, 회수 경로 간 공제 관계를 어떻게 설계할지 정합니다.

• 합의 문서 관리 — 시공사가 내미는 하자 종결 합의서는 서명 전에 반드시 법률 검토를 거칩니다.

자주 묻는 질문

Q. 입주자대표회의 명의로 이미 손해배상 소송을 냈는데, 채권양도를 안 받았습니다. 소송이 그대로 끝나나요?

A. 소송 계속 중이라도 세대별 채권양도를 받아 청구원인을 보완하는 방법을 검토할 수 있습니다. 권리 없는 상태로 판결까지 가면 청구가 배척될 수 있으므로, 문제를 인지한 즉시 양도서 징구와 통지 절차를 진행하는 것이 안전합니다. 다만 제척기간과의 관계에서 권리 행사 시점이 문제될 수 있으니 서둘러 정비할 필요가 있습니다.

Q. 분양받은 사람이 아니라 중간에 아파트를 산 사람도 하자 손해배상을 청구할 수 있나요?

A. 가능합니다. 대법원 2001다47733 판결은 집합건물이 양도된 경우 하자담보추급권이 특별한 사정이 없는 한 현재의 구분소유자에게 귀속된다고 보았습니다. 따라서 매수인도 원칙적으로 청구권자이고, 양도인이 권리를 유보했다는 등의 특별한 사정이 있을 때만 달리 판단될 수 있습니다.

Q. 전체 세대 중 일부만 채권양도에 동의하면 소송이 불가능한가요?

A. 소송 자체는 가능합니다. 다만 공용부분 하자의 손해배상채권은 구분소유자들에게 지분비율로 귀속되므로, 입주자대표회의는 양도에 참여한 세대의 지분 합계에 해당하는 금액만 청구할 수 있습니다. 참여율이 낮을수록 회수액이 줄어들기 때문에 세대 설명회 등으로 참여율을 높이는 것이 중요합니다.

Q. 입주자대표회의가 시공사와 하자보수 완료 합의서를 썼습니다. 세대 소유자는 더 이상 청구할 수 없나요?

A. 그렇지 않을 수 있습니다. 대법원 2009다9539 판결은 입주자대표회의의 하자보수청구권과 구분소유자의 하자담보추급권을 별개의 권리로 보고, 처분권한을 위임받지 않은 입주자대표회의가 구분소유자의 권리를 유효하게 포기할 수 없다고 판단했습니다. 다만 합의 경위와 문언에 따라 다툼이 생길 수 있으므로 개별 검토가 필요합니다.

Q. 입주한 지 4년이 지났는데 이제 하자소송을 준비해도 되나요?

A. 항목에 따라 다릅니다. 집합건물법 제9조의2의 존속기간은 하자 항목별로 2년·3년·5년·10년으로 나뉘고 제척기간으로 해석되므로, 2년·3년차 항목은 이미 기간이 지났을 수 있습니다. 반면 구조·안전 관련 항목이나 주요구조부·지반공사 하자는 5년 또는 10년이 적용되어 여전히 청구할 수 있는 경우가 많으니, 항목별 분류부터 받아보시는 것이 좋습니다.

Q. 하자보수보증금 청구와 손해배상 소송을 동시에 진행해도 되나요?

A. 두 절차는 근거와 상대방이 다른 별개의 경로여서 병행을 검토할 수 있습니다. 다만 같은 하자에 대해 이중으로 전보받을 수는 없으므로, 한쪽에서 회수한 금액이 다른 쪽 청구에서 공제되는 관계를 미리 설계해야 합니다. 보증금은 한도와 용도 제한이 있다는 점도 함께 고려해야 합니다.

맺음말

아파트 하자소송에서 입주자대표회의는 단지를 대표해 소송을 주도하는 실질적 구심점이지만, 법적으로는 하자보수의 이행을 청구할 수 있을 뿐 보수비 상당의 손해배상청구권은 각 세대 구분소유자에게 귀속됩니다. 그래서 실무는 세대별 채권양도와 민법 제450조의 통지 요건을 갖추어 원고적격을 만드는 데서 시작하고, 참여 세대의 지분만큼만 청구할 수 있다는 한계 안에서 참여율을 끌어올리는 작업이 배상 규모를 결정합니다.

아울러 집합건물법 제9조의2의 제척기간은 하자 항목별로 2년부터 10년까지 달리 적용되므로, 짧은 기간의 항목부터 역산한 일정 관리가 필수입니다. 하자진단, 양도서 징구, 보증금 청구 병행 여부까지 얽힌 절차를 단지 자체적으로 감당하기는 쉽지 않은 만큼, 수원·경기남부를 비롯한 각 지역에서 집합건물 하자 분쟁을 다뤄 온 변호사의 조력을 받아 초기 설계 단계부터 점검해 보시는 것도 좋은 방법입니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.