시공사 하자보수 거부 — 직접 고치고 비용 청구하는 순서와 요건 

준공 후 누수나 균열, 마감 불량 같은 하자를 발견해 시공사에 보수를 요구했는데, 시공사가 차일피일 미루거나 아예 거부하는 경우가 적지 않습니다. 이럴 때 많은 분들이 답답한 마음에 다른 업체를 불러 바로 고쳐버리는데, 순서를 잘못 밟으면 정작 비용을 돌려받을 길이 막힐 수 있습니다. 시공사가 하자보수를 거부하면 어떤 권리를 행사할 수 있는지, 직접 고치기 전에 무엇을 반드시 해두어야 하는지, 지출한 보수비는 어떤 절차로 청구하는지가 관건입니다. 이 글에서는 내용증명 최고부터 증거 확보, 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구, 기간 관리까지 실전 순서를 정리해 드립니다.

법무법인 도모 강대현 변호사

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시공사가 하자보수를 거부해도 책임이 사라지는 것은 아닙니다

도급계약으로 완성된 목적물에 하자가 있으면 도급인은 민법 제667조에 따라 수급인, 즉 시공사에게 하자의 보수를 청구할 수 있고, 하자의 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이 담보책임은 시공사의 고의나 과실을 따지지 않는 무과실책임으로 이해되고 있어, 시공사가 "우리 잘못이 아니다"라고 주장하더라도 하자의 존재 자체가 인정되면 원칙적으로 책임을 면하기 어렵습니다. 따라서 시공사가 보수를 거부한다고 해서 도급인의 권리가 없어지는 것이 아니라, 권리 행사의 방법이 보수 청구에서 금전 배상 청구로 옮겨갈 뿐입니다.

예를 들어 신축 상가 건물을 인도받은 뒤 옥상 방수 불량으로 누수가 발생했다면, 건축주는 먼저 시공사에 방수공사 재시공을 요구할 수 있습니다. 시공사가 이를 거부하거나 미루면, 건축주는 그 보수에 드는 비용 상당액을 손해배상으로 청구하는 쪽으로 전환할 수 있습니다. 어느 경로로 가든 핵심은 하자의 존재와 범위, 그리고 보수에 필요한 비용을 객관적으로 입증하는 것이므로, 감정적으로 대응하기보다 입증 자료를 차곡차곡 쌓는 것이 유리할 수 있습니다.

시공사가 보수를 거부하면 권리가 사라지는 것이 아니라, 민법 제667조에 따라 보수비 상당액의 손해배상 청구로 전환됩니다.

첫 단계 — 내용증명으로 기간을 정해 하자보수를 최고하세요

실무에서 첫 단추는 내용증명으로 하자보수를 청구하는 것입니다. 민법 제667조 제1항은 도급인이 상당한 기간을 정하여 하자의 보수를 청구할 수 있다고 정하고 있으므로, 어떤 하자가 어디에 있는지 목록으로 특정하고, 사진을 첨부하며, 보수 이행 기한을 명시해 발송하는 것이 좋습니다. 이렇게 서면으로 청구해 두면 시공사가 보수 기회를 부여받고도 이행하지 않았다는 사실이 기록으로 남아, 이후 손해배상 청구나 소송에서 도급인에게 유리한 정황이 될 수 있습니다.

내용증명은 뒤에서 설명할 권리행사기간 관리 측면에서도 의미가 있습니다. 하자보수청구권과 그에 갈음하는 손해배상청구권의 행사 기간은 재판상 청구만이 아니라 재판 외의 청구로도 지킬 수 있는 권리행사기간으로 해석되고 있어, 기간이 임박했을 때 내용증명으로 청구 의사를 명확히 표시해 두는 것이 권리 보전에 도움이 될 수 있습니다. 문구는 "하자를 보수하되, 기한 내 이행하지 않으면 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구하겠다"는 취지로 단계적 예고를 담는 것이 일반적입니다.

직접 고치기 전에 반드시 — 하자 증거를 먼저 확보해야 합니다

시공사가 거부한다고 곧바로 다른 업체를 불러 보수부터 해버리면, 하자가 있던 상태 자체가 사라져 버립니다. 소송에 가면 시공사는 "그런 하자가 있었는지, 있었다 해도 그 정도 비용을 들일 하자였는지 알 수 없다"고 다투는 경우가 많은데, 이미 보수를 마친 뒤에는 하자의 존재와 범위를 입증할 방법이 마땅치 않아 청구가 줄어들거나 기각될 위험이 있습니다. 그래서 직접 보수는 증거 확보가 끝난 뒤에 하는 것이 원칙이라고 기억하시는 것이 안전합니다.

구체적으로는 다음과 같은 자료를 남겨두는 것이 좋습니다.

• 사진·동영상 — 하자 부위를 원경과 근접으로 촬영하고, 촬영 일자가 확인되도록 남깁니다.

• 전문업체 진단서·견적서 — 가급적 두 곳 이상에서 하자 원인과 보수 방법, 비용 견적을 받아 둡니다.

• 하자 발생 경과 기록 — 언제 발견했고 시공사에 언제 어떻게 통지했는지 문자·통화 기록을 보존합니다.

• 법원의 증거보전 신청 — 보수를 서둘러야 해서 현 상태를 유지하기 어려운 경우, 본안 소송 전에 법원에 감정 등 증거보전을 신청하는 방법도 검토할 수 있습니다.

다만 누수가 계속 번져 피해가 커지는 경우처럼 긴급한 상황이라면, 피해 확대를 막기 위한 최소한의 응급조치는 먼저 하되 조치 전후 상태를 모두 촬영하고 응급조치 비용 영수증을 보관하는 방식으로 대응할 수 있습니다. 손해를 줄이려는 합리적 조치였다는 점을 기록으로 보여줄 수 있다면, 응급조치가 입증에 미치는 부담을 상당 부분 줄일 수 있습니다.

보수를 먼저 하면 하자가 사라져 입증이 어려워집니다 — 촬영·진단·견적 확보가 끝난 뒤에 고치는 것이 순서입니다.

하자보수에 갈음하는 손해배상 — 직접 고친 비용을 청구하는 법적 통로

시공사가 끝내 보수를 거부하면, 도급인은 민법 제667조 제2항에 따라 하자의 보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이때 배상액의 중심은 하자를 보수하는 데 실제로 필요한 비용, 즉 보수비 상당액이 됩니다. 이미 다른 업체를 통해 보수를 마쳤다면 공사계약서, 세금계산서, 이체내역, 영수증으로 지출액을 입증하고, 아직 보수 전이라면 전문업체 견적서나 소송 단계의 감정 결과로 필요 비용을 특정하게 됩니다.

주의할 점은, 도급인이 지출했다고 주장하는 금액이 그대로 인정되는 것이 아니라는 것입니다. 법원은 그 하자를 보수하는 데 객관적으로 필요한 범위의 비용인지를 심리하므로, 하자와 무관한 개선·업그레이드 공사비가 섞여 있으면 그 부분은 제외될 수 있습니다. 예컨대 방수 하자를 고치면서 옥상 전체를 고급 마감재로 새로 단장했다면, 방수 보수에 필요한 비용을 넘는 부분은 인정받기 어려울 수 있습니다. 견적과 공사 내역을 하자 항목별로 구분해 두면 이런 다툼을 줄이는 데 도움이 됩니다.

하자가 중요하지 않은데 보수비가 과다하다면 — 청구 범위가 달라집니다

모든 하자에 대해 보수비 전액을 청구할 수 있는 것은 아닙니다. 민법 제667조 제1항 단서는 하자가 중요하지 아니한 경우에 그 보수에 과다한 비용을 요할 때에는 하자보수를 청구할 수 없다고 정하고 있습니다. 대법원 1997. 2. 25. 선고 96다45436 판결은 이런 경우 도급인은 하자보수나 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 없고, 하자로 인하여 입은 손해의 배상만을 청구할 수 있으며, 그 통상의 손해는 특별한 사정이 없는 한 하자 없이 시공했을 경우의 목적물 교환가치와 하자 있는 현재 상태의 교환가치의 차액이라고 판시했습니다.

예를 들어 건물의 구조 안전에는 영향이 없는 경미한 마감 시공 오류인데, 이를 완전히 바로잡으려면 해당 부분을 전면 철거하고 재시공해야 해서 비용이 하자의 정도에 비해 지나치게 큰 경우가 여기에 해당할 수 있습니다. 이때는 재시공 비용이 아니라 가치 하락분을 기준으로 배상 범위가 정해질 수 있으므로, 하자의 중요성과 보수비의 균형은 청구 금액을 설계할 때 미리 짚어야 할 쟁점입니다. 반대로 시공사 측에서 이 단서 조항을 방어 논리로 내세우는 경우도 많아, 하자가 기능·안전에 미치는 영향을 구체적으로 입증하는 것이 중요합니다.

공사대금이 남아 있다면 — 동시이행 항변으로 지급을 거절할 수 있습니다

잔금이 남아 있는 상태에서 하자 분쟁이 생겼다면, 도급인은 유리한 방어 수단을 하나 더 갖게 됩니다. 민법 제667조 제3항은 수급인의 담보책임에 동시이행에 관한 규정을 준용하고 있고, 대법원 1989. 12. 12. 선고 88다카18788 판결과 대법원 1991. 12. 10. 선고 91다33056 판결은 하자보수청구권 및 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권이 특별한 사정이 없는 한 수급인의 공사대금채권과 동시이행 관계에 있다고 판시했습니다. 시공사가 하자에 대한 이행을 제공하지 않는 동안에는 도급인이 잔금 지급을 거절하더라도 지체책임을 지지 않을 수 있다는 의미입니다.

실무에서는 시공사가 먼저 공사대금 청구 소송을 제기하고, 건축주가 하자보수에 갈음하는 손해배상채권으로 동시이행 항변과 상계 주장을 하는 구도가 흔합니다. 다만 하자에 비해 지나치게 큰 금액의 지급을 전부 거절하는 것이 정당한지는 사안에 따라 다투어질 수 있으므로, 거절 범위는 하자의 정도와 손해액 규모에 비추어 신중하게 정하는 것이 안전합니다. 잔금을 이미 전부 지급한 경우라면 이 항변은 쓸 수 없고, 앞서 본 손해배상 청구로 회수해야 합니다.

하자보수·손해배상 청구권은 공사대금채권과 동시이행 관계 — 잔금이 남아 있다면 지급 거절이 협상의 지렛대가 될 수 있습니다.

언제까지 청구할 수 있나 — 제척기간과 소멸시효를 함께 챙겨야 합니다

기간을 놓치면 아무리 명백한 하자라도 청구할 수 없으므로, 기간 관리가 실무의 절반이라 해도 지나치지 않습니다. 민법 제670조는 하자의 보수와 손해배상 청구를 목적물을 인도받은 날부터 1년 내에 하도록 정하고 있고, 토지·건물 기타 공작물에 대해서는 특칙인 민법 제671조가 인도 후 5년, 석조·석회조·연와조·금속 기타 이와 유사한 재료로 조성된 것은 10년의 담보책임 기간을 정하고 있습니다. 이 기간은 제척기간이지만 소를 제기해야만 지킬 수 있는 출소기간은 아니어서, 기간 내에 재판 외에서 하자보수나 손해배상을 청구한 사실이 있으면 권리를 적법하게 행사한 것으로 인정될 수 있습니다.

여기에 더해 소멸시효도 별도로 진행됩니다. 대법원 2012. 11. 15. 선고 2011다56491 판결은 도급인의 하자담보책임에 기한 손해배상청구권에 제척기간과 별도로 소멸시효 규정이 적용되고, 도급계약이 상행위에 해당하는 경우 상법 제64조에 따라 원칙적으로 5년의 소멸시효에 걸리며, 그 시효는 각 하자가 발생한 시점부터 진행한다고 판시했습니다. 즉 제척기간 안에 있다고 안심할 것이 아니라, 하자를 발견했다면 그 시점부터 시효가 흐른다고 보고 서둘러 청구 절차를 밟는 것이 안전합니다.

한편 건설산업기본법이 적용되는 건설공사라면 건설산업기본법 제28조가 공사 종류별로 하자담보책임기간을 따로 정하고 있고, 대법원 2014. 11. 27. 선고 2011다42461 판결은 이 기간이 하자 발생 기간이자 제척기간의 성격을 가진다고 보았습니다. 계약서에 하자담보책임 기간에 관한 특약이 있는 경우도 많으므로, 민법·건설산업기본법·계약 특약 세 층위를 모두 확인해 자신의 사안에 적용되는 기간을 특정해야 합니다.

실전 순서 정리 — 내용증명부터 소송까지

지금까지의 내용을 시간 순서로 정리하면 다음과 같습니다. 순서가 뒤바뀌면 입증이 어려워지거나 기간을 놓칠 수 있으므로, 단계별로 점검하며 진행하는 것이 좋습니다.

• 1단계 · 기록 — 하자 발견 즉시 사진·동영상 촬영, 발견 경위와 일자를 메모로 남깁니다.

• 2단계 · 최고 — 내용증명으로 하자를 특정하고 기간을 정해 보수를 청구하며, 불이행 시 손해배상 청구를 예고합니다.

• 3단계 · 진단·견적 — 전문업체 진단서와 복수의 견적서를 확보하고, 필요하면 증거보전 신청을 검토합니다.

• 4단계 · 보수 — 증거 확보가 끝난 뒤 보수를 진행하고, 계약서·세금계산서·이체내역을 하자 항목별로 정리합니다.

• 5단계 · 청구 — 협의가 결렬되면 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구 소송을 제기하고, 소송에서는 감정 결과가 핵심 증거가 됩니다.

• 6단계 · 방어 — 잔금이 남아 있으면 동시이행 항변과 상계로 대응 구도를 함께 설계합니다.

자주 묻는 질문

Q. 시공사가 연락을 계속 피하는데, 그냥 다른 업체 불러서 고쳐도 되나요?

A. 고치는 것 자체는 막을 수 없지만, 보수 전에 증거를 확보하지 않으면 비용 회수가 어려워질 수 있습니다. 보수를 마치면 하자가 있던 상태가 사라져 시공사가 하자의 존재와 범위를 다툴 때 반박할 자료가 부족해지기 때문입니다. 사진·동영상, 전문업체 진단서, 복수 견적서를 먼저 확보하고 내용증명으로 보수를 최고한 다음에 진행하는 것이 안전합니다.

Q. 이미 수리를 다 해버렸는데 지금이라도 청구할 수 있나요?

A. 청구 자체가 불가능해지는 것은 아니며, 하자보수에 갈음하는 손해배상으로 지출 비용을 청구할 수 있습니다. 다만 하자의 존재와 범위를 남은 자료로 입증해야 하므로, 보수 전 촬영한 사진, 시공업체의 작업 전 확인서, 공사 내역서와 영수증 등을 최대한 모아야 합니다. 입증이 부족하면 청구액 일부만 인정되거나 기각될 위험이 있어, 자료 상태에 따라 청구 전략을 조정할 필요가 있습니다.

Q. 하자보수보증금 청구와는 어떻게 다른가요?

A. 이 글에서 다룬 것은 시공사를 상대로 한 직접 청구이고, 하자보수보증금은 건설공제조합 등 보증기관이 발급한 보증서에 따라 보증기관에 청구하는 별도의 경로입니다. 시공사가 무자력이거나 부도가 난 경우에는 보증금 청구가 실효적일 수 있고, 두 경로는 요건과 기간이 다르므로 병행 검토할 수 있습니다. 계약 당시 하자보수보증서가 발급되어 있는지부터 확인해 보시기 바랍니다.

Q. 시공사가 "무상 하자보수 기간이 지났다"고 하면 끝인가요?

A. 그렇지 않을 수 있습니다. 시공사가 말하는 기간이 계약상 무상 보수 특약 기간인지, 민법 제670조·제671조의 제척기간인지, 건설산업기본법 제28조의 하자담보책임기간인지에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 또한 하자가 책임기간 내에 발생했다는 점이 인정되면 그 이후의 청구가 가능한 경우도 있으므로, 기간 주장만 듣고 포기하지 말고 적용 법령과 계약 조항을 함께 검토해야 합니다.

Q. 잔금을 안 줬더니 시공사가 먼저 공사대금 소송을 걸었습니다. 어떻게 대응하나요?

A. 하자보수에 갈음하는 손해배상채권으로 동시이행 항변을 하고, 필요하면 상계 주장이나 반소 제기를 검토할 수 있습니다. 대법원 판례상 이 손해배상청구권은 공사대금채권과 동시이행 관계에 있으므로, 하자에 대한 이행 제공이 없는 동안 잔금 지급을 거절한 것에 지체책임을 지지 않을 수 있습니다. 다만 하자 규모에 비해 과도한 거절은 다투어질 수 있어 손해액 입증 자료를 함께 준비해야 합니다.

Q. 소송까지 가면 감정이 꼭 필요한가요? 비용이 부담됩니다.

A. 하자 소송에서는 법원이 선정한 감정인의 감정 결과가 하자의 존재·원인·보수비를 정하는 핵심 증거가 되는 경우가 대부분입니다. 감정료는 통상 신청인이 예납하지만, 소송비용의 일부로서 패소한 상대방에게 부담시킬 수 있는 여지가 있습니다. 청구 금액이 크지 않은 사안이라면 감정 비용과 회수 가능액을 비교해 조정·화해 등 대체 해결 방안도 함께 검토하는 것이 합리적일 수 있습니다.

맺음말

시공사가 하자보수를 거부하더라도 도급인의 권리는 사라지지 않습니다. 민법 제667조가 하자보수 청구와 그에 갈음하는 손해배상 청구를 보장하고 있고, 잔금이 남아 있다면 동시이행 항변이라는 방어 수단도 있습니다. 관건은 순서입니다 — 고치기 전에 기록하고, 내용증명으로 최고하고, 진단과 견적으로 비용을 특정한 뒤에 보수와 청구를 진행해야 입증의 공백이 생기지 않습니다.

아울러 민법상 제척기간과 별도로 진행되는 소멸시효, 건설산업기본법과 계약 특약이 정한 책임기간까지 세 층위의 기간을 반드시 확인해야 합니다. 하자를 발견한 시점부터 시간은 도급인에게 불리하게 흐르므로, 분쟁의 조짐이 보이면 초기에 자료를 정리해 두는 것이 결과를 좌우할 수 있습니다. 수원·경기남부 지역을 중심으로 건설·부동산 분쟁을 다뤄온 경험에 비추어 보면, 증거 확보 단계에서 방향을 잘 잡은 사건일수록 협상 단계에서 조기에 해결되는 경우가 많았습니다. 사안이 복잡하거나 금액이 크다면 초기 단계부터 전문가의 조력을 받아 전략을 세우는 것을 권해 드립니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.