공사를 마치고 보니 실제 시공 물량이 설계 예상보다 훨씬 늘었는데, 건축주는 계약금액이 정해져 있다며 추가대금을 거절하는 경우가 많습니다. 총액을 정한 정액도급에서는 물량이 늘었다는 사실만으로 대금을 더 받기 어렵다는 것이 대법원의 확립된 태도이기 때문입니다. 그렇다면 어떤 경우에 예외적으로 추가공사대금을 청구할 수 있고, 무엇을 입증해야 할까요. 이 글에서는 정액도급의 구조와 판례 법리, 물량 증가와 추가공사의 구별 기준, 묵시적 합의의 입증 방법과 소멸시효까지 차례로 살펴봅니다.
법무법인 도모 강대현 변호사
정액도급이란 — 물량 변동의 위험을 수급인이 떠안는 계약 구조
도급은 민법 제664조가 정하는 대로, 당사자 일방이 어느 일을 완성할 것을 약정하고 상대방이 그 일의 결과에 대하여 보수를 지급하기로 하는 계약입니다. 건설공사 도급계약에서 보수를 정하는 방식은 크게 나뉘는데, 공사 전체에 대해 총액 하나를 확정해 두는 방식이 이른바 정액도급, 즉 총액계약입니다. 반면 단가만 정해 두고 실제 시공 물량에 단가를 곱해 정산하는 단가계약이나, 투입 비용을 실비로 정산하는 방식도 있습니다. 어느 방식을 택했는지에 따라 물량이 늘었을 때 누가 그 부담을 지는지가 완전히 달라집니다.
정액도급에서는 수급인이 견적 단계에서 설계도서와 현장 조건을 검토해 총액을 산출하고, 그 금액으로 공사 전부를 완성하겠다고 약속한 것으로 취급됩니다. 따라서 시공 과정에서 토공사 물량이 예상보다 늘거나 자재 투입량이 증가하더라도, 그것이 당초 계약한 공사 범위 안의 일이라면 원칙적으로 수급인이 감수해야 하는 위험입니다. 예를 들어 지하 터파기에서 견적 당시 예상한 토량보다 실제 반출 토량이 상당히 많아졌더라도, 터파기 자체가 계약에 포함된 공사라면 늘어난 물량만으로 대금을 더 달라고 하기는 어렵습니다. 이 구조를 이해하는 것이 추가대금 분쟁의 출발점입니다.
정액도급(총액계약) — 공사 전부에 대해 총액을 확정, 물량 변동 위험은 원칙적으로 수급인 부담
단가계약 — 항목별 단가를 정하고 실제 물량으로 정산, 물량 증가분이 대금에 반영됨
실비정산 방식 — 투입된 비용을 기준으로 정산, 물량 위험을 도급인이 상당 부분 부담
정액도급에서 계약 범위 내 물량 증가의 위험은 원칙적으로 수급인이 부담하며, 이것이 추가대금 청구가 어려운 근본 이유입니다.
대법원 판례 법리 — 총액을 정했다면 초과 대금 지급 의무가 없다
대법원은 이 원칙을 일관되게 확인해 왔습니다. 대법원 2006. 4. 27. 선고 2005다63870 판결은 총 공사대금을 정하여 한 공사도급계약의 경우, 특별한 사정이 없는 한 도급인은 수급인에게 당초의 공사대금을 초과하는 금원을 공사대금으로 지급할 의무가 없고, 다만 수급인이 본계약 내용에 없는 추가공사를 하였다면 그에 대한 추가공사비를 지급할 여지가 있을 뿐이라고 판시하였습니다. 총액을 확정한 이상 그 금액이 기준이고, 예외는 계약 내용 밖의 공사를 한 경우에만 열린다는 취지입니다.
더 앞선 판결도 같은 태도였습니다. 대법원 1998. 2. 24. 선고 95다38066, 38073 판결은 추가공사에 관하여 당사자 사이의 사전합의가 없었던 이상, 일부 변경시공으로 공사비가 증가되었다고 하더라도 그 증가분을 당연히 공사대금으로 청구할 수 있는 것은 아니라고 판시하였습니다. 시공 방법이 바뀌어 실제로 돈이 더 들어갔다는 사실 자체는 청구의 근거가 되지 못하고, 그 부담을 도급인이 지기로 하는 합의가 있었는지가 관건이라는 것입니다. 수급인 입장에서는 억울하게 느껴질 수 있으나, 총액을 믿고 예산을 세운 도급인의 신뢰도 보호되어야 하기에 법원은 이 균형을 유지하고 있습니다.
총 공사대금을 정한 도급계약에서 도급인은 특별한 사정이 없는 한 당초 공사대금을 초과하는 금원을 지급할 의무가 없습니다(대법원 2005다63870 판결).
물량 증가와 추가공사의 구별 — 같은 공사를 더 한 것인지, 없던 공사를 한 것인지
실무에서 승패를 가르는 첫 번째 쟁점은 늘어난 시공분이 계약 범위 안의 물량 증가인지, 아니면 계약에 없던 별개의 추가공사인지의 구별입니다. 계약 범위 안의 물량 증가란 계약과 설계도서에 이미 포함된 공종의 수량이 예상보다 늘어난 경우로, 앞서 본 것처럼 정액도급에서는 원칙적으로 수급인이 감수합니다. 반면 추가공사는 당초 계약과 설계도서 어디에도 없던 공사 항목을 새로 시공한 경우로, 별도 약정이 인정되면 대금을 청구할 여지가 생깁니다.
가정적인 예를 들어 보겠습니다. 근린생활시설 신축을 총액으로 도급받았는데 지반이 예상보다 연약해 계획된 파일 시공 수량이 늘어난 경우라면, 파일공사 자체는 계약에 있던 공종이므로 물량 증가로 취급될 가능성이 큽니다. 반면 공사 도중 건축주가 당초 설계에 없던 옹벽 설치나 별동 창고 신축을 요구해 시공했다면, 이는 계약 내용에 없던 공사로서 추가공사에 해당할 수 있습니다. 경계가 모호한 사안도 많은데, 설계변경으로 마감 자재의 등급이 올라간 경우처럼 같은 공종 안에서 내용이 바뀐 때에는 변경의 경위와 지시 주체가 중요하게 검토됩니다.
결국 계약서, 설계도서, 내역서에 해당 공종과 수량이 어떻게 기재되어 있었는지가 판단의 출발점이 됩니다. 내역서가 계약 문서로 편입되어 있으면 어떤 항목이 계약 범위였는지 비교적 선명하게 드러나고, 도면과 내역의 불일치가 있으면 해석 다툼이 생깁니다. 수급인이라면 늘어난 시공분이 어느 문서의 어느 항목 밖에 있는 일인지를 특정하는 데서 주장을 시작해야 합니다.
추가공사대금이 인정되는 요건 — 별도 약정이 핵심이다
판례 법리를 정리하면, 수급인이 추가공사대금을 받으려면 두 가지를 모두 입증해야 합니다. 첫째, 당초 약정한 공사 범위를 초과하는 추가공사를 실제로 시행하였다는 사실입니다. 둘째, 도급인이 그 추가공사에 관하여 대금을 지급하기로 약정하였다는 사실, 즉 추가공사의 시행과 대금 지급에 관한 별도의 합의입니다. 대법원 95다38066, 38073 판결이 사전합의가 없으면 증가분을 당연히 청구할 수 없다고 한 것도 같은 맥락입니다. 이 두 요건의 입증책임은 모두 청구하는 수급인에게 있습니다.
여기서 별도 약정이 반드시 추가공사 계약서라는 형식을 갖추어야 하는 것은 아닙니다. 명시적인 서면이 없더라도 도급인의 지시와 정산 약속, 승인 경위 등 여러 정황을 통해 묵시적 합의가 인정될 수 있습니다. 다만 형식이 자유롭다는 것과 입증이 쉽다는 것은 전혀 다른 문제입니다. 도급인이 재판에서 그런 지시를 한 적이 없다거나 총액에 포함된 일이었다고 다투기 시작하면, 객관적 자료가 없는 수급인은 요건 입증에 실패하기 쉽습니다.
도급인 또는 그 권한 있는 대리인의 시공 지시 — 누가, 언제, 어떤 내용으로 지시했는지 특정되어야 합니다
대금을 추후 정산하기로 한 약속 — 무상 시공 합의로 해석될 여지를 차단하는 핵심 요소입니다
설계변경 승인 문서·회의록·작업지시서 — 묵시적 합의를 뒷받침하는 대표적 객관 자료입니다
추가 시공분의 실제 시공 사실 — 사진, 감리 기록, 기성 검사 자료 등으로 뒷받침합니다
추가공사대금 청구는 추가공사의 실제 시행과 대금 지급 약정, 두 요건을 수급인이 모두 입증해야 인정될 수 있습니다.
묵시적 합의 입증 방법 — 지시·문서·정산 경위를 묶어야 한다
실제 분쟁에서 추가공사 계약서가 따로 작성된 경우는 드물기 때문에, 소송의 승부는 대개 묵시적 합의의 입증에서 갈립니다. 법원은 단편적인 자료 하나가 아니라 공사 진행 경위 전체를 봅니다. 도급인이나 현장 감독의 지시가 담긴 문자메시지와 카카오톡 대화, 이메일, 공사 회의록, 감리일지, 작업지시서, 설계변경 도면의 송부 경위 같은 자료들이 서로 맞물려 하나의 흐름을 이룰 때 합의가 인정될 가능성이 높아집니다. 예컨대 건축주가 메신저로 특정 공사를 요구하고, 수급인이 추가 비용이 발생한다고 회신했으며, 그 뒤에도 건축주가 시공을 독촉한 경위가 기록으로 남아 있다면 유력한 정황이 됩니다.
반대로 조심해야 할 함정도 있습니다. 도급인이 시공 사실을 알고 있었다거나 결과적으로 이익을 얻었다는 사정만으로는 대금 지급 약정이 곧바로 인정되지 않습니다. 수급인이 시공 편의를 위해 스스로 공법을 바꾼 경우, 하자 보수 명목으로 한 재시공, 총액에 포함된 일을 도급인이 다시 확인해 준 것에 불과한 경우는 모두 약정 인정에서 멀어집니다. 따라서 시공 중이라면 지시를 받은 즉시 추가 비용이 발생한다는 점을 문서나 메시지로 고지하고 상대의 응답을 남겨 두는 것이 가장 확실한 대비책입니다.
계약 단계의 예방책 — 물량 정산 특약과 설계변경 대금 조정 조항
분쟁을 소송까지 끌고 가지 않는 가장 좋은 방법은 계약서에 미리 장치를 두는 것입니다. 정액도급이라도 당사자가 특약으로 다르게 정하는 것은 계약 자유의 영역이므로, 물량 변동이 예상되는 공종에 관해 정산 조항을 넣을 수 있습니다. 지반 조건처럼 견적 단계에서 확인이 어려운 항목은 실제 물량에 따라 정산한다는 조항, 설계변경이 있으면 그에 따라 계약금액을 조정한다는 조항, 추가공사는 서면 합의로만 진행한다는 조항이 대표적입니다. 이런 조항이 있으면 물량 증가분도 계약상 근거를 갖고 청구할 수 있게 됩니다.
수급인은 견적 단계에서 산출 근거가 된 내역서를 계약 문서로 첨부해 계약 범위를 명확히 해 두는 것이 유리합니다. 계약 범위가 문서로 특정되어 있어야 나중에 시공한 일이 그 범위 밖임을 보여주기 쉽기 때문입니다. 도급인 입장에서도 추가공사 서면 합의 조항은 예산 통제 수단이 되므로 양쪽 모두에게 의미가 있습니다. 계약서 문구 하나가 수천만 원의 분쟁을 예방한다는 점에서, 계약 체결 전에 조항 구성을 점검받는 비용은 결코 아깝지 않습니다.
정액도급이라도 물량 정산 특약과 설계변경 대금 조정 조항을 두면 물량 증가분을 계약상 근거로 청구할 수 있습니다.
공사대금 채권의 소멸시효 — 3년, 지나면 권리 자체가 사라진다
요건을 갖춘 추가공사대금 채권이라도 시효를 넘기면 소용이 없습니다. 민법 제163조 제3호는 도급받은 자의 공사에 관한 채권을 3년의 단기소멸시효 대상으로 정하고 있습니다. 대법원은 1994. 10. 14. 선고 94다17185 판결에서 여기의 채권에는 도급받은 공사의 공사대금 채권뿐 아니라 그 공사에 부수되는 채권도 포함된다고 판시하였으므로, 추가공사대금도 이 짧은 시효의 적용을 받는다고 보고 대비하는 것이 안전합니다.
기산점에 관하여 판례는 보수 지급시기에 당사자 특약이 있으면 그에 따르고, 특약이 없으면 관습에 의하며, 특약이나 관습도 없으면 공사를 마친 때부터 시효가 진행한다고 봅니다. 준공 후 정산 협의가 길어지는 사이 3년이 지나 버리는 사례가 실제로 적지 않습니다. 협의가 진행 중이더라도 시효는 별도로 관리해야 하며, 완성이 임박했다면 내용증명 최고와 재판상 청구 등 시효 중단 조치를 검토해야 합니다. 상대방이 채무를 승인하는 취지의 문서를 보내온 경우라면 그 자료도 반드시 보존해 두어야 합니다.
자주 묻는 질문
Q. 설계도면 기준보다 실제 물량이 크게 늘었는데, 그 자체로 추가대금을 청구할 수 있나요?
A. 정액도급이라면 원칙적으로 어렵습니다. 대법원 2005다63870 판결은 총 공사대금을 정한 도급계약에서 도급인은 특별한 사정이 없는 한 초과 금원을 지급할 의무가 없다고 판시하였습니다. 늘어난 부분이 계약 범위 안의 물량 증가라면 수급인이 감수하는 것이 원칙이고, 물량 정산 특약이 있거나 계약에 없던 별개 공사에 해당해야 청구 여지가 생깁니다.
Q. 건축주가 말로만 "해 주세요"라고 했고 계약서는 없습니다. 대금을 받을 수 있을까요?
A. 가능성은 있습니다. 추가공사 약정은 반드시 서면일 필요가 없어 구두 지시와 정산 약속도 묵시적 합의로 인정될 수 있습니다. 다만 입증책임이 수급인에게 있으므로 지시가 담긴 메시지, 통화 녹음, 회의록, 시공 사진 같은 객관 자료를 얼마나 확보했는지가 결과를 좌우합니다. 자료가 전혀 없다면 상대가 부인할 때 패소 위험이 큽니다.
Q. 추가공사 약정은 인정될 것 같은데 금액을 정한 적이 없습니다. 얼마를 받게 되나요?
A. 약정 자체가 인정되면 금액을 미리 정하지 않았더라도 청구가 가능할 수 있습니다. 실무에서는 시공된 추가 부분의 내역을 특정한 뒤 감정 등을 통해 상당한 대금을 산정하는 방식으로 다투게 됩니다. 따라서 금액 합의가 없었다는 사정만으로 포기할 일은 아니고, 추가 시공분의 범위와 수량을 입증할 자료를 정리하는 것이 먼저입니다.
Q. 약정 입증이 어려우면 부당이득으로라도 돌려받을 수 있지 않나요?
A. 기대만큼 쉽지 않습니다. 대법원 95다38066, 38073 판결은 사전합의가 없으면 변경시공으로 공사비가 증가해도 그 증가분을 당연히 청구할 수 없다고 하였고, 이 법리는 계약 범위 안의 시공에 들어간 비용을 다른 이름으로 청구하는 것도 어렵게 만듭니다. 도급인이 이익을 얻었다는 사정만으로 반환 의무가 곧바로 인정되지는 않으므로, 결국 합의 정황의 입증에 힘을 쏟는 것이 정공법입니다.
Q. 추가공사대금의 소멸시효는 언제부터 몇 년인가요?
A. 민법 제163조 제3호에 따라 3년의 단기소멸시효가 적용된다고 보고 대비해야 합니다. 기산점은 지급시기 특약이 있으면 그때부터, 없으면 관습에 따르고, 특약이나 관습이 없으면 공사를 마친 때부터입니다. 준공 후 정산 협의만 믿고 있다가 3년을 넘기는 경우가 많으므로, 시효 완성이 다가오면 내용증명 최고나 소 제기 같은 중단 조치를 서둘러야 합니다.
Q. 지금 공사가 진행 중입니다. 나중을 위해 무엇을 준비해야 하나요?
A. 지시를 받는 즉시 추가 비용이 발생한다는 점을 문자나 이메일로 고지하고 상대의 회신을 남기십시오. 작업지시서, 설계변경 도면, 회의록, 시공 전후 사진, 자재 반입 자료를 공종별로 정리해 두면 묵시적 합의와 시공 사실 입증에 모두 쓰입니다. 가능하다면 간단한 추가공사 합의서 한 장이라도 서명받아 두는 것이 가장 확실합니다.
맺음말
정액도급에서 실제 공사량이 늘었다는 사실만으로는 추가대금을 받기 어렵다는 것이 확립된 판례의 태도입니다. 대법원 2005다63870 판결이 확인한 대로 총액이 기준이고, 예외는 계약에 없던 추가공사를 별도 약정 아래 시행한 경우에 열립니다. 결국 승부는 물량 증가와 추가공사의 구별, 그리고 지시와 정산 약속을 뒷받침하는 객관 자료의 확보에서 갈립니다.
수급인이라면 시공 중의 기록 관리와 계약 단계의 정산 특약이 최선의 방어이고, 이미 분쟁이 시작되었다면 3년의 단기소멸시효가 지나기 전에 증거를 정리해 청구 절차에 착수해야 합니다. 공사대금 분쟁은 자료의 양이 방대하고 쟁점 구별이 까다로운 만큼, 수원과 경기남부를 비롯한 각 지역에서 건설 분쟁을 다뤄 온 변호사의 도움을 받아 계약서와 시공 경위를 함께 검토해 보시면 대응 방향을 한층 명확히 잡으실 수 있습니다.
조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.
의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.
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