공사이행보증서 청구 — 지체상금·미시공 손해를 보증기관에 받는 법 

시공사가 공사를 중단하거나 부실하게 끝내고 잠적하면, 발주자는 이미 들어간 돈과 늘어난 손해를 어디서 회복할 수 있을까요. 계약 체결 때 받아둔 공사이행보증서가 바로 그 열쇠입니다. 다만 보증기관에 무엇을, 어떤 요건으로, 어떤 절차로 청구할 수 있는지는 생각보다 까다롭습니다. 이 글에서는 공사이행보증이 계약보증금과 어떻게 다른지, 준공 지연에 따른 지체상금과 미시공 손해까지 보증기관에서 받아낼 수 있는지, 그리고 청구 과정에서 놓치기 쉬운 함정을 짚어봅니다.

법무법인 도모 강대현 변호사

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공사이행보증서란 무엇이고, 계약보증금과 어떻게 다른가

공사를 맡긴 발주자가 시공사의 채무불이행에 대비해 받아두는 담보에는 크게 두 갈래가 있습니다. 하나는 시공사가 계약금액의 일정 비율을 현금이나 보증서로 예치하는 계약보증금이고, 다른 하나는 보증기관이 시공사를 대신해 계약이행 자체를 책임지겠다고 발급하는 공사이행보증서입니다. 공공공사에서는 국가계약법 시행령 제52조가 이 둘 중 하나를 선택해 계약이행을 보증하도록 정하고 있습니다.

계약보증금 방식은 계약금액의 100분의 15 이상을 예치하고, 시공사가 정당한 이유 없이 의무를 이행하지 않으면 그 보증금이 몰취되어 국고에 귀속됩니다(국가계약법 시행령 제51조). 이는 손해액을 따지지 않고 정해진 금액을 물리는 위약벌 내지 손해배상액 예정에 가깝습니다. 반면 공사이행보증서 방식은 보증기관이 계약금액의 100분의 40 이상(예정가격의 100분의 70 미만으로 낙찰된 공사는 100분의 50 이상)을 보증하며, 단순히 돈을 무는 데 그치지 않고 남은 공사를 마치게 하는 데 초점이 있습니다.

민간공사라고 이 구조가 없는 것은 아닙니다. 발주자는 계약 체결 단계에서 시공사에게 건설공제조합·전문건설공제조합·SGI서울보증 등이 발급한 공사이행보증서를 받아둘 수 있고, 실제로 도급계약서에 이를 조건으로 넣는 경우가 많습니다. 이때 보증기관의 책임 범위와 청구 절차는 각 기관의 보증약관과 도급계약 내용에 따라 정해집니다.

계약보증금은 ‘정해진 금액을 무는’ 담보이고, 공사이행보증서는 ‘남은 공사를 마치게 하거나 그 비용을 물어주는’ 담보입니다. 어느 쪽을 받아두었는지에 따라 청구할 수 있는 내용이 달라집니다.

보증사고 — 언제 보증기관에 청구할 수 있나

공사이행보증서가 있다고 해서 언제든 보증기관에 돈을 청구할 수 있는 것은 아닙니다. 약관이 정한 보증사고가 발생해야 청구권이 생깁니다. 대표적인 보증사고는 시공사가 정당한 이유 없이 공사를 중단하거나 포기한 경우, 부도·파산으로 시공이 불가능해진 경우, 시공사의 귀책으로 도급계약이 해제·해지된 경우 등입니다.

예를 들어 시공사가 전체 공정의 60%를 시공한 상태에서 자금난으로 현장을 비우고 연락이 끊겼다면, 발주자는 계약상 정한 절차에 따라 계약을 해지하고 보증사고 발생을 보증기관에 알린 뒤 보증채무 이행을 청구하게 됩니다. 여기서 중요한 것이 발주자(보증채권자)의 통지의무입니다. 약관은 보증사고를 안 때 지체 없이 보증기관에 통지하도록 요구하는 것이 보통이고, 이를 게을리해 손해가 커진 부분은 보증금에서 공제될 수 있습니다.

따라서 시공사와의 분쟁이 시작되는 시점부터 공정률, 미시공 범위, 자재 반입 여부, 시공사의 계약위반 사실을 문서와 사진으로 남겨 두는 것이 실무상 핵심입니다. 청구 단계에서 발주자가 스스로 확정한 기성검사 조서가 보증금 산정의 기준이 되기 때문입니다.

보증기관의 두 갈래 이행방식 — 보증시공과 보증금 지급

공사이행보증에서 보증기관의 채무는 단일하지 않습니다. 다수 약관은 보증사고가 나면 보증기관이 우선 보증시공(대체시공) 의무를 지고, 보증시공을 하지 못하는 사정이 있을 때 비로소 보증금액 한도 내에서 금전(보증금)을 지급하도록 정하고 있습니다. 즉 보증기관은 다른 시공사를 지정해 남은 공사를 완성시키거나, 그것이 어려우면 발주자가 스스로 공사를 마치는 데 드는 비용을 돈으로 물어주는 것입니다.

여기서 발주자가 자주 오해하는 지점이 있습니다. 보증사고가 났다고 해서 발주자가 곧바로 ‘보증금 전액을 현금으로 달라’고 요구할 수 있는 것은 아니라는 점입니다. 이행방식의 선택권은 통상 보증기관에 있으므로, 보증기관이 보증시공을 택하면 발주자는 원칙적으로 이를 수용하고 완공이라는 본래 목적을 달성하는 방향으로 협의하게 됩니다.

• 보증시공(대체시공) — 보증기관이 보증이행업체를 지정해 남은 공사를 완성시키는 방식. 발주자는 완공이라는 본래 목적을 얻습니다.

• 보증금 지급 — 보증시공이 어려울 때 보증금액 한도 내에서 발주자가 입은 실제 손해를 금전으로 지급하는 방식.

지체상금도 보증기관에서 받을 수 있나 — 대법원 2013다200469

발주자에게 가장 절실한 손해 중 하나가 준공 지연으로 인한 지체상금입니다. 보증기관이 대신 공사를 마쳐 주더라도 원래 약정한 준공기한을 넘겼다면, 그 지연에 대한 지체상금까지 보증기관에 물을 수 있는지가 문제됩니다.

이에 대해 대법원은 2015. 10. 29. 선고 2013다200469 판결에서, 공제조합이 공사이행보증 중 보증시공을 선택해 이행했더라도 약정된 기간 내에 공사를 완공하지 못했다면 그로 인한 지체상금 채무도 도급계약상 의무로서 보증채무에 포함된다고 판단했습니다. 보증기관이 대신 이행해야 하는 의무는 단순히 ‘공사를 완성할 의무’가 아니라 ‘약정된 기간 내에 공사를 완성할 의무’라고 본 것입니다.

다만 무제한은 아닙니다. 같은 판결은 보증채무 이행을 위한 개시기한, 그리고 보증채권자가 통지의무를 위반하는 등 보증기관에게 책임 없는 사유로 공사가 지연된 기간은 지체일수에서 공제할 수 있다고 보았습니다. 실무상으로도 보증기관이 보증이행업체를 지정해 보증시공을 개시하기까지의 준비기간(약관상 일정 기간)은 지체일수에 산입하지 않는 것이 일반적입니다.

보증시공으로 완공됐더라도 약정 준공기한을 넘겼다면 그 초과기간의 지체상금은 보증채무에 포함됩니다. 다만 보증개시 준비기간이나 발주자 잘못으로 늦어진 기간은 지체일수에서 빠집니다(대법원 2013다200469).

미시공·부실시공 손해는 어디까지 받나 — 보증금액 한도와 산정

보증기관이 보증시공 대신 보증금을 지급하는 경우, 그 금액은 ‘무조건 보증금액 전액’이 아닙니다. 통상 발주자가 남은 공사를 완성하는 데 정당하게 지출한 비용에서 아직 지급하지 않은 공사대금을 뺀 금액이 실손해가 되고, 그 실손해를 보증금액 한도 내에서 지급받습니다. 즉 이미 시공된 부분에 상응하는 미지급 공사대금이 남아 있다면 그만큼은 발주자가 부담해야 할 몫이므로 손해에서 공제됩니다.

구체적으로 보면, 시공사가 60%까지 시공하고 이탈해 발주자가 다른 업체에 나머지 40%를 맡겨 완공했다고 가정할 때, 발주자의 손해는 ‘남은 공사에 실제로 든 비용’에서 ‘원래 계약대로라면 그 부분에 지급했을 미지급 공사대금’을 뺀 초과분입니다. 이 초과분을 보증금액 범위에서 청구하게 됩니다. 미시공 범위와 기성고를 다투게 되므로, 발주자가 확정한 기성검사 조서와 잔여공사 도급내역이 청구의 뼈대가 됩니다.

주의할 점은 부실시공(하자) 보수비용은 성격이 다르다는 것입니다. 공사이행보증은 ‘계약이행(완공)’을 담보하는 것이고, 완성된 부분의 하자를 고치는 비용은 원칙적으로 별도의 하자보수보증이 담보합니다. 따라서 완공 지연·미완성으로 인한 손해와, 이미 지은 부분의 하자보수 손해는 어느 보증에서 회수할지를 구분해 접근해야 합니다.

• 이행보증(완공 담보) — 공사 중단·미완성으로 인한 추가공사비, 준공 지연 지체상금.

• 하자보수보증(품질 담보) — 완성된 목적물에서 발견된 하자를 보수하는 비용. 이행보증과 별개의 보증서로 청구.

청구 절차와 실무 유의점 — 서류·기한

보증채무 이행 청구는 일반적으로 보증사고 통지 → 계약 해지·정산 → 보증채무 이행 청구서 제출 → 보증기관 심사 → 보증시공 또는 보증금 지급의 순서로 진행됩니다. 청구서에는 도급계약서, 시공사의 계약위반과 보증사고 발생을 뒷받침하는 자료, 발주자가 확정한 기성검사 조서, 계약 해지 통지 사본, 잔여공사 내역과 실제 지출 증빙 등을 첨부하는 것이 보통입니다.

가장 실수하기 쉬운 부분이 기한입니다. 보증약관은 보증기간과 별도로 보증금 청구기간(청구 제척기간)을 정해 두는 경우가 많아, 이 기간을 넘기면 실제 손해가 있어도 청구권을 잃을 수 있습니다. 보증사고를 인지한 즉시 통지하고 청구 시한을 달력에 못박아 관리해야 합니다.

보증기관이 보증사고 성립이나 손해액을 다투어 지급을 거절하면, 발주자는 보증기관을 상대로 보증채무금 청구소송을 제기해 다투게 됩니다. 이 단계에서는 공정률·미시공 범위·추가공사비의 상당성을 입증하는 것이 승패를 가르므로, 분쟁 초기부터 감정에 대비한 객관적 자료를 갖춰 두는 것이 유리합니다.

자주 묻는 질문

Q. 계약보증금과 공사이행보증금을 둘 다 받을 수 있나요?

A. 원칙적으로 그렇지 않습니다. 국가계약법 시행령 제52조는 계약보증금 납부와 공사이행보증서 제출 중 하나를 선택해 이행을 보증하도록 하고 있어, 같은 불이행에 대해 두 담보를 중복해 전액 청구하기는 어렵습니다. 어떤 담보를 받아두었는지, 도급계약에서 이를 어떻게 정했는지를 먼저 확인해야 합니다.

Q. 시공사가 부도났는데 보증기관이 보증시공을 거부하면 어떻게 하나요?

A. 약관상 보증기관의 우선 의무가 보증시공이더라도, 보증시공이 곤란한 사정이 있으면 보증금액 한도 내에서 금전지급 의무로 전환됩니다. 보증기관이 정당한 이유 없이 이행을 지연·거절하면 발주자는 스스로 잔여공사를 완성한 뒤 그 실손해를 보증금으로 청구하고, 다투어지면 보증채무금 청구소송으로 회수할 수 있습니다.

Q. 보증기관이 “지체상금은 보증 대상이 아니다”라고 합니다. 맞나요?

A. 대법원 2013다200469 판결에 따르면, 보증기관이 보증시공을 선택해 이행했더라도 약정 준공기한을 넘겼다면 그 지연에 대한 지체상금 채무도 보증채무에 포함됩니다. 다만 보증개시 준비기간이나 발주자의 통지의무 위반 등 보증기관에 책임 없는 사유로 지연된 기간은 지체일수에서 공제될 수 있습니다.

Q. 민간공사도 공사이행보증서로 청구가 되나요?

A. 됩니다. 민간 도급계약에서도 발주자는 건설공제조합·전문건설공제조합·SGI서울보증 등이 발급한 공사이행보증서를 받아둘 수 있고, 보증사고가 나면 그 약관에 따라 보증시공 또는 보증금 지급을 청구할 수 있습니다. 다만 구체적 책임 범위와 청구 요건은 해당 보증약관과 도급계약 내용에 따라 정해집니다.

Q. 아직 시공사에 못 준 공사대금이 있으면 보증금에서 빠지나요?

A. 그렇습니다. 보증금은 발주자가 남은 공사를 완성하는 데 실제로 든 비용에서 미지급 공사대금을 공제한 실손해를 기준으로, 보증금액 한도 내에서 지급됩니다. 이미 시공된 부분에 대응하는 미지급 대금은 발주자가 부담해야 할 몫이므로 손해액에서 제외되는 것이 원칙입니다.

Q. 하자보수 비용도 공사이행보증에서 받을 수 있나요?

A. 공사이행보증은 완공(계약이행)을 담보하는 것이어서, 이미 완성된 부분의 하자를 고치는 비용은 원칙적으로 별도의 하자보수보증에서 회수합니다. 미완성·공사중단으로 인한 손해와 완성 부분의 하자보수 손해는 각각 어느 보증서가 담보하는지를 구분해 청구해야 합니다.

맺음말

공사이행보증서는 시공사가 공사를 중단하거나 잠적했을 때 발주자가 손해를 회복할 수 있는 강력한 안전판입니다. 핵심은 세 가지입니다. 첫째, 보증사고가 성립하는 시점을 놓치지 말고 지체 없이 통지할 것. 둘째, 보증기관의 이행방식이 보증시공과 보증금 지급으로 나뉘며 선택권이 보증기관에 있다는 점을 이해할 것. 셋째, 지체상금은 대법원 판례상 보증채무에 포함되지만 미시공 손해와 하자보수 손해는 산정 기준과 담보하는 보증서가 다르다는 점을 구분할 것입니다.

보증금 청구는 기성고 확정, 미시공 범위, 추가공사비의 상당성을 둘러싸고 다툼이 잦고, 청구기한을 넘기면 권리 자체를 잃을 수 있습니다. 계약 해지와 정산, 서류 준비, 청구 시점을 어긋나게 잡으면 받을 수 있었던 손해도 깎이기 쉬우므로, 사고 초기에 구조를 정확히 잡아 두는 것이 무엇보다 중요합니다. 수원·경기남부 지역에서 공사이행보증 청구를 앞두고 계신다면 계약서와 기성 자료를 챙겨 미리 법률적 검토를 받아보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

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