준공검사 지연·불합격 기간, 지체상금 지체일수에 포함될까 

공사를 예정대로 마쳤는데 도급인의 준공검사가 늦어지거나, 검사에서 하자가 지적돼 다시 검사를 받는 사이에 준공기한이 훌쩍 지나가는 일은 드물지 않습니다. 이때 시공사 입장에서는 "내가 손 놓고 있었던 것도 아닌데 그 기간까지 지체상금을 물어야 하나"라는 의문이 생깁니다.

핵심은 지체상금의 종기(끝나는 날)를 언제로 볼 것인가입니다. 준공검사 합격일인지, 아니면 실제로 공사가 완성된 날인지에 따라 지체일수가 크게 달라지기 때문입니다. 이 글에서는 검사 지연과 불합격·재검사 기간이 지체일수에 산입되는지, 그 판단 기준과 예외를 정리해 드리겠습니다.

법무법인 도모 강대현 변호사

---

지체상금의 종기는 '검사 합격일'이 아니라 '공사 완성일'이다

지체상금은 수급인이 약정한 기한 내에 일을 완성하지 못한 데 대한 손해배상액의 예정입니다. 따라서 지체일수를 계산할 때 기준이 되는 종기는 원칙적으로 공사가 완성된 날이지, 도급인이 준공검사에 합격 도장을 찍어 준 날이 아닙니다. 완성 이후 도급인 측 사정으로 검사가 늦어졌다면 그 지연 기간까지 시공사에게 물릴 근거가 약해집니다.

대법원도 대법원 1995. 9. 5. 선고 95다18376 판결에서 건물 신축 도급계약의 지체상금 약정은 '일의 완성' 지체에 대한 손해배상액 예정이라고 보면서, 지체상금 발생의 시기(始期)는 특별한 사정이 없는 한 약정 준공일로, 그 종기(終期)는 공사 완성 시점을 기준으로 파악해야 한다는 틀을 세웠습니다. 완성의 판단을 검사 절차에 그대로 맡기지 않은 것입니다.

예를 들어 6월 30일이 준공기한인데 시공사가 6월 28일 최후 공정까지 마쳐 사회통념상 건물이 완성됐고, 도급인의 내부 사정으로 검사가 7월 20일에야 이뤄졌다면, 원칙적으로 지체일수는 발생하지 않거나 완성일 기준으로 판단됩니다. 검사가 늦어진 22일이 자동으로 지체일수가 되는 것은 아닙니다.

지체상금 지체일수의 종기는 '준공검사 합격일'이 아니라 '공사가 완성된 날'이 원칙입니다.

공사 완성은 어떻게 판단하나 — 검사 여부에 구애받지 않는 객관 판단

그렇다면 '공사 완성'은 무엇을 기준으로 정할까요. 대법원은 예정된 최후의 공정까지 일단 종료되고 주요 구조 부분이 약정대로 시공돼 사회통념상 일이 완성됐다면, 설령 불완전해 보수가 필요하더라도 이는 '미완성'이 아니라 '완성됐으나 하자가 있는 것'에 지나지 않는다고 봅니다.

중요한 것은 이 완성 여부를 수급인의 주장이나 도급인의 준공검사 실시 여부에 구애됨이 없이, 도급계약의 구체적 내용과 신의성실의 원칙에 비추어 객관적으로 판단한다는 점입니다. 이 법리는 대법원 2010. 1. 14. 선고 2009다7212, 7229 판결에서 지체상금 약정에도 그대로 적용된다고 명시됐습니다. 즉 검사에 합격했느냐가 아니라 공사가 실제로 완성됐느냐가 종기를 가릅니다.

완성인지 미완성인지를 가를 때 실무에서 보는 표지들은 다음과 같습니다.

• 최후 공정의 종료 여부 — 계약서상 예정된 마지막 공정까지 손을 댔는지, 아니면 중간에 멈췄는지.

• 주요 구조부의 완성 — 골조·마감 등 핵심 부분이 약정대로 시공돼 사용에 지장이 없는 상태인지.

• 남은 것이 '보수'인지 '미시공'인지 — 마무리 하자 보수 수준이면 완성, 핵심 공정 자체가 빠졌다면 미완성으로 기웁니다.

검사 지연 기간 — 도급인 귀책·불가항력은 지체일수에서 빠진다

공사가 완성됐는데도 검사가 늦어졌다면, 그 지연이 누구 탓인지가 핵심입니다. 완성 이후 도급인의 사정으로 검사가 미뤄진 기간은 수급인이 '일의 완성을 지체'한 것이 아니므로 지체일수에 넣기 어렵습니다. 지체상금은 어디까지나 수급인의 이행 지체를 전제로 하기 때문입니다.

더 나아가 앞서 본 95다18376 판결은 수급인이 책임질 수 없는 사유로 공사가 지연된 경우 그 기간만큼은 지체일수에서 공제해야 한다고 판시했습니다. 도급인의 자재 공급 지연, 설계 변경 지시, 인허가 지연처럼 시공사의 잘못이 아닌 사유로 늦어진 기간은 지체일수 계산에서 빼야 한다는 뜻입니다.

가령 시공사가 완성 후 준공검사를 요청했으나 도급인이 검사 인력을 배정하지 않아 3주간 검사가 미뤄졌다면, 그 3주는 시공사에게 물릴 지체일수로 보기 어렵습니다. 다만 이때 시공사는 완성 사실과 검사 요청 시점, 지연이 도급인 측에서 비롯됐다는 점을 공문·검사요청서·현장 사진 등으로 입증할 수 있어야 다툼에서 유리합니다.

수급인이 책임질 수 없는 사유(도급인 귀책·불가항력)로 지연된 기간은 지체일수에서 공제되어야 합니다.

검사 불합격·재검사 기간 — '미완성'인지 '완성 후 하자'인지가 갈림길

실무에서 가장 다툼이 잦은 지점이 바로 검사에서 하자가 발견돼 보수 후 재검사를 받는 경우입니다. 이때 재검사까지의 기간을 지체일수에 넣느냐는, 지적된 문제가 공사의 미완성인지 완성 후의 하자인지에 달려 있습니다.

지적 사항이 핵심 공정 자체의 누락이어서 아직 사회통념상 완성에 이르지 못한 것이라면, 공사는 완성되지 않은 상태이므로 그 보수·시공을 마쳐 완성될 때까지 지체가 계속됩니다. 반면 이미 사회통념상 완성됐고 남은 것이 마무리 하자 보수에 불과하다면, 종기는 완성일에 고정되고 이후 하자 보수에 걸린 기간은 원칙적으로 지체일수와 무관합니다.

따라서 재검사 기간을 두고 다툴 때는 '검사에 떨어졌다'는 사실 자체보다, 그 불합격 사유가 완성을 부정할 만한 중대한 미시공인지 아니면 완성을 전제로 한 하자 지적인지를 구체적으로 따져야 합니다. 다음 기준이 판단에 도움이 됩니다.

• 중대한 미시공 → 미완성 — 구조 안전이나 주요 기능에 관한 공정이 빠졌다면 완성 부정, 지체 계속.

• 경미한 마감 하자 → 완성 후 하자 — 도장·마감·부속 설비의 미세 결함이면 완성 인정, 종기 고정.

• 보수 지연의 귀책 — 재검사 지연이 도급인 측 사정이면 그 기간도 공제 대상이 될 수 있습니다.

특약이 있으면 달라진다 — '준공검사 통과일을 완성일로 본다'는 약정

당사자가 계약서에 준공검사 통과일을 공사 완성일로 본다거나, 지체상금의 종기를 검사 합격일로 정하는 특약을 둔 경우에는 그 약정이 우선합니다. 완공 후 부실공사와 하자보수 분쟁을 미리 막고, 하자보수 후 다시 합격을 받을 때까지 완전한 이행을 담보하려는 의도가 인정된다면 종기를 준공검사 통과일로 정한 것으로 볼 수 있습니다.

다만 대법원 2010. 1. 14. 선고 2009다7212, 7229 판결은 이런 특약을 함부로 인정하지 말라고도 했습니다. 이 사건에서 원심은 계약의 한 조항만을 근거로 종기를 준공검사 통과일로 정한 특약이 있다고 보았지만, 대법원은 그 조항만으로 곧바로 특약을 인정한 것은 잘못이라며 사회통념상 완성 시점을 따져보라는 취지로 파기했습니다.

정리하면 검사 합격일을 종기로 하려면 그렇게 볼 만한 명확한 특별 사정이 있어야 하고, 계약서의 애매한 문구 하나로 자동으로 인정되지는 않습니다. 계약 단계에서 이 부분을 명확히 해 두는 것이 이후 분쟁의 승패를 좌우합니다.

검사 통과일을 종기로 삼으려면 명확한 특약이 필요하며, 조항 하나만으로 특약이 곧바로 인정되지는 않습니다.

공공 공사계약 — 공사계약일반조건 제25조가 명시적으로 규율한다

국가·지방자치단체·공공기관이 발주하는 공사에서는 계약예규 공사계약일반조건 제25조가 검사 기간과 지체일수의 관계를 직접 규정합니다. 사인 간 계약에서 대법원 법리로 풀어야 하는 문제를, 공공계약에서는 규정이 명문으로 답을 주고 있는 셈입니다.

핵심 규정 내용은 다음과 같습니다.

• 준공기한 내 준공신고서 제출 — 이 경우 준공검사에 소요된 기간은 지체일수에 산입하지 않습니다.

• 준공기한 이후 시정조치 — 시정조치를 한 날부터 최종 준공검사에 합격한 날까지의 기간은 지체일수에 산입됩니다.

• 준공기한 경과 후 신고서 제출 — 준공기한 다음 날부터 검사 합격일(시정조치가 있으면 최종 검사 합격일)까지가 지체일수에 산입됩니다.

즉 공공계약에서도 기한 내에 준공신고서를 낸 뒤 발주기관이 검사하는 데 걸린 순수 검사 기간은 시공사에게 물리지 않습니다. 다만 검사 결과 시정(보수)이 필요해 준공기한을 넘겨 다시 검사를 받는 경우에는 시정에 착수한 날부터 최종 합격일까지가 지체일수로 잡힌다는 점을 유의해야 합니다.

지체상금이 과다할 때 — 상한 30%와 법원의 감액

지체일수가 산입되더라도 그 금액이 무한정 늘어나는 것은 아닙니다. 공공 공사계약(공사계약일반조건)에서는 지체상금이 계약금액의 100분의 30을 초과하면 30%로 제한됩니다. 지체상금은 '계약금액 × 지체상금률 × 지체일수'로 계산되지만, 상한이 걸려 있는 것입니다.

사인 간 계약이라도 지체상금은 민법 제398조의 손해배상액 예정에 해당합니다. 같은 조 제2항에 따라 예정액이 부당히 과다하다고 인정되면 법원이 적당히 감액할 수 있고, 제4항에 따라 위약금은 손해배상액의 예정으로 추정됩니다. 앞서 본 95다18376 판결도 산정된 지체상금이 부당히 과다하면 민법 제398조 제2항에 따라 감액할 수 있다고 확인했습니다.

따라서 시공사로서는 완성일과 귀책 사유를 다퉈 지체일수 자체를 줄이는 1차 방어와, 그럼에도 금액이 과다하면 감액을 구하는 2차 방어를 함께 준비하는 것이 현실적입니다.

자주 묻는 질문

Q. 공사를 다 끝냈는데 도급인이 검사를 안 해줍니다. 그 기간도 지체상금을 물어야 하나요?

A. 원칙적으로 지체상금의 종기는 공사 완성일이지 검사 합격일이 아닙니다. 완성 이후 도급인 사정으로 검사가 미뤄진 기간은 수급인의 이행 지체로 보기 어려워 지체일수에 넣기 곤란합니다. 다만 완성 사실과 검사 요청 시점을 공문·사진 등으로 입증할 수 있어야 유리합니다.

Q. 준공검사에서 떨어져 보수 후 재검사를 받았습니다. 그 사이 기간은 지체일수에 들어가나요?

A. 지적된 문제가 공사의 미완성인지 완성 후 하자인지에 따라 갈립니다. 핵심 공정이 빠진 미완성이라면 완성될 때까지 지체가 계속되고, 이미 완성됐고 남은 것이 마무리 하자 보수라면 종기는 완성일에 고정돼 이후 보수 기간은 원칙적으로 지체일수와 무관합니다.

Q. 계약서에 '준공검사 통과일을 완성일로 본다'는 문구가 있으면 무조건 검사일이 종기인가요?

A. 그렇지 않습니다. 대법원 2010. 1. 14. 선고 2009다7212, 7229 판결은 조항 하나만으로 특약을 곧바로 인정해서는 안 된다고 보았습니다. 종기를 검사일로 정하려는 명확한 특별 사정이 인정돼야 하며, 그렇지 않으면 여전히 사회통념상 완성 시점이 기준이 됩니다.

Q. 도급인이 자재를 늦게 줘서 공사가 지연됐습니다. 이 기간도 지체상금 대상인가요?

A. 아닙니다. 대법원 95다18376 판결에 따르면 수급인이 책임질 수 없는 사유로 지연된 기간은 지체일수에서 공제되어야 합니다. 도급인의 자재 공급 지연, 설계 변경 지시, 인허가 지연 등은 시공사 귀책이 아니므로 공제를 주장할 수 있습니다.

Q. 지체상금이 공사대금에 육박할 만큼 커졌습니다. 줄일 방법이 있나요?

A. 공공계약은 지체상금이 계약금액의 30%를 넘으면 30%로 제한됩니다. 사인 간 계약이라도 지체상금은 민법 제398조 제2항의 손해배상액 예정으로, 부당히 과다하면 법원이 감액할 수 있습니다. 지체일수 자체를 다투는 방어와 감액 청구를 함께 준비하는 것이 좋습니다.

Q. 지체상금 분쟁에서 시공사가 미리 챙겨둬야 할 자료는 무엇인가요?

A. 완성 시점을 입증할 공정표·현장 사진, 준공신고서와 검사요청 공문, 도급인 귀책 사유(자재 지연·설계 변경 지시)에 관한 문서, 그리고 지적된 하자가 경미한 보수 사항임을 보여주는 자료가 핵심입니다. 완성일과 귀책을 다투는 것이 지체일수를 줄이는 출발점입니다.

맺음말

지체상금 지체일수의 종기는 '준공검사 합격일'이 아니라 '공사가 사회통념상 완성된 날'이 원칙입니다. 완성 이후 도급인 사정으로 검사가 늦어진 기간, 그리고 수급인이 책임질 수 없는 사유로 지연된 기간은 지체일수에서 빠질 수 있습니다. 다만 검사 통과일을 종기로 정한 명확한 특약이 있거나, 지적된 문제가 완성을 부정할 중대한 미시공이라면 결론이 달라집니다.

결국 승패는 '언제 완성됐는가'와 '지연의 책임이 누구에게 있는가'를 얼마나 구체적으로 입증하느냐에서 갈립니다. 공공계약이라면 공사계약일반조건 제25조의 문언을 정확히 대입해 검사 기간과 시정조치 기간을 구분하는 것이 출발점입니다.

준공검사 지연·불합격을 둘러싼 지체상금 다툼은 계약 문언 해석과 사실관계 입증이 함께 얽혀 초기 대응이 중요합니다. 수원·경기남부 지역에서 건설·공사대금 분쟁으로 고민이시라면, 계약서와 검사 경위를 지참해 이른 단계에 점검받아 보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.