상가와 주택 임대차 계약갱신 거절로 인한 분쟁 

상가와 주택, 계약갱신 거절은 적용 법부터 다르다

임대차 계약갱신 거절 분쟁은 상가건물 임대차와 주택 임대차로 나뉘고, 각각 상가건물 임대차보호법과 주택임대차보호법이 적용됩니다. 겉으로는 단순히 “계약을 더 연장할 수 있느냐”의 문제처럼 보이지만, 실제로는 갱신요구를 언제 했는지, 임대인이 거절한 사유가 법에서 정한 정당한 사유에 해당하는지, 통지 방식과 시점을 지켰는지에 따라 결론이 크게 달라집니다. 그래서 계약갱신청구 거절 문제는 임대인에게는 적법한 거절 요건을 갖추는 문제이고, 임차인에게는 법이 정한 기간 안에 권리를 정확히 행사하는 문제라고 볼 수 있습니다.

상가 임대차에서는 갱신요구 시기와 방식이 가장 문제가 된다

상가건물 임대차에서는 임차인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 법에서 정한 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다. 갱신요구의 방식에는 특별한 제한이 없기 때문에, 반드시 “계약갱신을 요구한다”는 표현이 아니더라도 상가임대차보호법상 보호를 받겠다는 취지의 의사표시가 갱신요구권 행사로 인정될 수 있습니다.

반면 임차인이 이 법정 기간 안에 갱신요구를 하지 않으면, 임대인의 갱신거절 통지에 정당한 사유가 없더라도 계약은 기간 만료로 종료될 수 있습니다. 결국 상가 임차인 입장에서는 ‘갱신을 원한다’는 의사를 정해진 기간 안에 분명히 남기는 것이 가장 중요하고, 임대인 입장에서는 먼저 거절 통지를 했다고 해서 임차인의 갱신요구권이 당연히 사라지는 것은 아니라는 점을 주의해야 합니다(서울북부지방법원 2025. 1. 17. 선고 2024가단117744 판결, 서울중앙지방법원 2024. 11. 7. 선고 2024가단5193027 판결, 서울서부지방법원 2024. 5. 23. 선고 2023가단254628 판결, 대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결).

상가 임대차에서는 묵시적 갱신과 10년 상한도 함께 봐야 한다

상가 임대차에서는 묵시적 갱신 문제도 자주 다툼이 됩니다. 임대인이 법정 기간인 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신거절 통지를 하면 묵시적 갱신이 저지될 수 있고, 반대로 그 기간을 벗어난 통지는 효력이 없어 묵시적 갱신이 인정될 여지가 있습니다.

또 상가임대차법은 임차인의 갱신거절 통지기간을 주택임대차처럼 엄격하게 제한하지 않기 때문에, 임차인이 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절 의사를 밝히면 묵시적 갱신 없이 그대로 종료될 수 있습니다.

한편 상가 임차인의 계약갱신요구권은 최초 임대차를 포함한 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서만 행사할 수 있는데, 2018년 법 개정 전 이미 5년의 보호기간이 다 지나 적법하게 종료된 경우에는 개정법상 10년 보호를 다시 주장하기 어렵습니다.

반대로 2018년 10월 16일 이후 갱신된 임대차에는 묵시적 갱신을 포함해 10년 기준이 적용될 수 있어, 상가 임대인과 임차인 모두 갱신 시점과 전체 임대차기간 계산을 정확히 해야 합니다(상가임대차법 제10조 제4항, 대법원 2024. 6. 27. 선고 2023다307024 판결, 대법원 2020. 11. 5. 선고 2020다241017 판결, 울산지방법원 2023. 12. 7. 선고 2022가단9223 판결, 부산지방법원 2021. 1. 28. 선고 2020나50911 판결, 춘천지방법원 속초지원 2024. 4. 30. 선고 2022가단33434 판결, 서울중앙지방법원 2024. 3. 12. 선고 2023가단5262056 판결).

상가 임대인의 갱신거절은 법정 사유가 있는 경우에만 가능

상가건물 임대차에서 가장 중요한 쟁점은 결국 임대인의 갱신거절 사유가 법정 사유에 해당하는지입니다. 법원은 상가임대차법 제10조 제1항 단서 각호의 갱신거절 사유를 엄격하게 해석하고 있습니다.

예를 들어 3기 차임 연체는 대표적인 거절 사유이지만, 갱신 전 연체를 이유로 한 번 갱신해 준 뒤 다시 그 과거 연체를 이유로 거절하는 것은 허용되지 않습니다. 또 임대인의 직접 사용은 상가건물의 경우 정당한 갱신거절 사유가 되지 않고, 단순한 차임 증액 요구에 임차인이 응하지 않았다는 사정만으로도 갱신을 거절할 수 없습니다.

임차인의 의무 위반 역시 불법 세차장 운영이나 무단 시설물 설치처럼 신뢰관계를 깨뜨릴 정도에 이르러야 하고, 일시적인 수도요금 미납 같은 사정만으로는 부족하다고 봅니다. 재건축·철거를 이유로 거절하는 경우에도 계약 당시 철거 계획을 구체적으로 고지하지 않았다면 정당한 사유로 인정되지 않을 수 있습니다.

따라서 상가 임대인 입장에서는 단순히 “계약을 더 이상 연장해 주고 싶지 않다”는 이유만으로 거절할 수 없고, 임차인 입장에서는 임대인이 내세우는 사유가 실제로 법정 거절 사유에 해당하는지 차분히 따져볼 필요가 있습니다.

주택 임대차에서는 갱신요구가 도달하면 곧바로 효력이 생긴다

주택 임대차에서는 구조가 조금 다릅니다. 임차인은 임대차기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있고, 이 갱신요구는 형성권이기 때문에 임대인에게 도달한 때 바로 효력이 발생합니다. 즉 주택의 경우 임차인이 적법하게 갱신요구를 하면, 임대인에게 법정 거절 사유가 없는 한 그 순간 계약은 갱신되는 구조입니다.

다만 계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있으므로, 주택 임차인 입장에서는 언제 이 권리를 쓸지 신중히 판단할 필요가 있습니다. 임대인 입장에서는 임차인이 적법한 기간 안에 갱신요구를 했는지, 이미 한 차례 행사한 적은 없는지를 먼저 확인해야 하고, 임차인 입장에서는 갱신요구를 말로만 하지 말고 문자나 내용증명처럼 도달 사실이 남는 방식으로 해두는 것이 안전합니다(대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결, 수원지방법원 2021. 3. 11. 선고 2020가단569230 판결, 서울중앙지방법원 2021. 8. 20. 선고 2021나22762 판결).

주택 임대인의 실거주 거절은 진정성이 있어야 하고, 부당거절이면 손해배상 문제가 생긴다

주택 임대차에서 임대인의 대표적 갱신거절 사유는 실거주 목적입니다. 주택임대차보호법은 임대인 본인이나 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우 갱신거절을 허용하고 있습니다. 그러나 법원은 이 실거주 사유를 단순히 임대인의 주장만으로 인정하지 않고, 실거주 의사를 가지게 된 경위, 갱신거절 전후 사정, 실제 이사 준비 여부, 그 의사와 배치되는 언동이 있었는지 등을 종합해 진정성을 판단합니다.

따라서 겉으로만 실거주를 이유로 계약갱신을 거절하고, 실제로는 제3자에게 다시 임대한 경우에는 부당한 갱신거절로 손해배상책임이 발생할 수 있습니다. 또 임차인이 이미 계약갱신요구권을 행사한 뒤 목적물이 제3자에게 양도된 경우, 새로운 소유자인 양수인은 자신이 실거주하겠다는 이유로 갱신을 거절할 수 없습니다.

반대로 갱신요구권 행사로 갱신된 임대차에서는 임차인이 언제든지 해지 통지를 할 수 있고, 그 통지 후 3개월이 지나면 해지 효력이 발생하므로, 주택 임차인에게는 계약을 연장할 권리뿐 아니라 다시 종료시킬 수 있는 권리도 함께 인정됩니다(부산지방법원 2022. 1. 13. 선고 2021가단330200 판결, 서울고등법원 2024. 11. 28. 선고 2024나2035867 판결, 수원지방법원 2021. 3. 11. 선고 2020가단569230 판결, 서울동부지방법원 2021. 10. 29. 선고 2020가단151924 판결, 수원지방법원 2024. 3. 21. 선고 2022가단579514 판결, 대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결).

계약갱신청구 거절은 ‘기간 준수’와 ‘사유 입증’이 승패를 가른다

상가와 주택 모두에서 공통적으로 중요한 쟁점도 있습니다. 대표적인 것이 제소전 화해와 계약갱신요구권의 관계입니다. 임대차계약과 관련해 제소전 화해가 이루어졌다고 하더라도, 화해조서에 임차인의 계약갱신요구권을 배제하거나 포기한다는 명시적 조항이 없다면 그 화해의 효력이 계약갱신요구권까지 당연히 막는 것은 아닙니다.

결국 임대인 입장에서는 화해조서나 합의서만 믿고 갱신요구권 문제가 정리되었다고 단정해서는 안 되고, 임차인 입장에서도 이미 화해를 했다는 이유만으로 갱신요구권이 사라졌다고 쉽게 포기할 필요는 없습니다.

정리하면, 상가에서는 법정 기간 내 갱신요구와 법정 거절 사유 존재 여부가 핵심이고, 주택에서는 갱신요구권의 도달 시점과 실거주 거절 사유의 진정성이 핵심입니다. 결국 계약갱신청구 거절 분쟁은 임대인에게는 적법한 거절 사유와 통지 시기 관리가 중요하고, 임차인에게는 권리 행사 기간과 방식, 그리고 증거 확보가 가장 중요합니다(대법원 2022. 1. 27. 선고 2019다299058 판결).

분쟁은 겉으로 보기에는 비슷해 보여도, 계약서 문구와 당시 주고받은 대화, 상대방의 태도에 따라 대응 방향이 완전히 달라질 수 있습니다.

따라서 지금 상황에서 무리하게 판단하기보다는, 현재 확보된 자료를 기준으로 어떤 청구가 가능한지, 소송까지 가기 전 현실적인 대응 방법은 무엇인지 법률사무소 강현에서 먼저 점검해보시기 바랍니다.