시행사 부도로 공사 중단됐다면 — 분양보증 환급이행 청구 절차 

계약금과 중도금으로 이미 수억 원을 납부했는데 시행사가 부도났다는 통보를 받으면, 가장 먼저 드는 생각은 그 돈이 어떻게 되느냐는 것입니다. 다행히 아파트 분양은 대부분 주택도시보증공사의 분양보증이 걸려 있어, 사업주체가 무너지더라도 공사를 마무리하거나 납부한 분양대금을 돌려받는 길이 열려 있습니다. 다만 보증이 저절로 작동하지는 않습니다. 언제 보증사고가 성립하는지, 환급과 분양 중 무엇을 택할지, 실제로 얼마까지 돌려받는지가 모두 법령과 보증약관으로 정해져 있고, 회신 기한을 놓치면 선택권 자체를 잃을 수도 있습니다. 이 글에서는 시행사 부도 이후 분양보증이 어떤 순서로 이행되는지, 그리고 끝내 환급받지 못하는 돈은 무엇인지 정리해 보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 변호사

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시행사 부도 — 분양대금을 지켜주는 분양보증의 구조

분양대금은 아직 존재하지 않는 건물을 사기 위해 미리 내는 돈입니다. 그래서 사업주체가 무너지면 계약자는 건물도, 돈도 없는 상태에 놓일 수 있습니다. 우리 법이 이 위험을 그대로 두지 않고 분양보증이라는 장치를 마련해 둔 이유가 여기에 있습니다. 주택도시기금법 제26조 제1항 제2호는 주택도시보증공사의 업무로 분양보증을 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제21조는 그 보증의 대상과 내용을 구체화하고 있습니다.

분양보증의 핵심은 간단합니다. 사업주체가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되면, 보증회사가 대신 해당 주택의 분양을 이행하거나(분양이행) 계약자가 납부한 계약금과 중도금을 환급해 주는(환급이행) 것입니다. 계약자가 시행사를 상대로 소송을 걸어 파산재단에서 배당을 기다리는 것과는 차원이 다른 보호입니다. 보증회사라는 자력 있는 제3자가 직접 책임을 지기 때문입니다.

보증의 적용 범위도 법령이 정합니다. 주택법 제15조에 따라 사업계획승인을 받아 건설하는 주택, 그리고 사업계획승인 없이 30세대 이상의 주택과 주택 외 시설을 하나의 건축물로 짓는 경우가 대상입니다. 여기에 주택공급에 관한 규칙 제15조는 착공과 동시에 입주자를 모집하려면 분양보증을 받도록 요구하고 있습니다. 흔히 보는 선분양 아파트라면 분양보증이 붙어 있다고 보아도 무리가 없는 이유입니다.

분양보증은 사업주체가 파산 등으로 분양계약을 이행할 수 없게 될 때, 해당 주택의 분양 이행 또는 납부한 계약금·중도금의 환급을 보증회사가 책임지는 제도입니다.

분양보증사고 성립 기준 — 부도·파산 말고도 세 가지가 더 있다

많은 분들이 시행사가 공식적으로 부도를 내야만 보증이 작동한다고 생각합니다. 그러나 주택분양보증 약관은 사회통념상 사업주체의 정상적인 분양계약 이행을 기대하기 어려운 상태를 보증사고로 보고, 부도 외에도 공정 지연과 공사 중단을 사고 사유로 함께 규정하고 있습니다. 공사가 사실상 멈췄는데 시행사가 부도 선언만 하지 않고 버티는 상황에서도 계약자가 움직일 수 있도록 한 것입니다.

• 사업주체에게 부도·파산·사업포기 등의 사유가 발생한 경우 — 가장 전형적인 보증사고입니다.

• 감리자가 확인한 실행공정률이 예정공정률보다 25퍼센트포인트 이상 미달하고 보증채권자의 이행청구가 있는 경우 — 다만 입주예정자가 없는 경우에는 이행청구를 요하지 않습니다.

• 실행공정률이 75퍼센트를 초과한 상태에서 정당한 사유 없이 예정공정보다 6개월 이상 지연되고 보증채권자의 이행청구가 있는 경우 — 막바지에 사업이 표류하는 경우를 잡기 위한 규정입니다.

• 시공자의 부도·파산 등으로 공사 중단 상태가 3개월 이상 지속되고 보증채권자의 이행청구가 있는 경우 — 시행사가 아니라 시공사가 쓰러진 경우입니다.

구체적으로 살펴보겠습니다. 예정공정표상 이번 달 공정률이 60퍼센트여야 하는데 감리자가 확인한 실행공정률이 33퍼센트에 그쳤다면 미달 폭은 27퍼센트포인트이므로 두 번째 사유에 해당할 수 있습니다. 이때 보증사고는 저절로 성립하는 것이 아니라 보증채권자, 즉 분양계약자의 이행청구가 있어야 합니다. 현장에 붙은 안내문만 보고 기다릴 것이 아니라 계약자들이 공정률 확인과 이행청구를 서둘러야 하는 이유입니다.

반대로 시공사가 교체되어 공사가 재개되었고 지연 폭도 기준에 미치지 못한다면, 계약자 입장에서 아무리 불안하더라도 아직 보증사고는 아닙니다. 이 경우에는 분양보증이 아니라 지체상금이나 분양계약 해제 요건을 따로 검토하는 것이 순서입니다.

부도가 나지 않았더라도 공정률이 예정보다 25퍼센트포인트 이상 뒤처지거나 시공자 부도로 공사가 3개월 이상 멈추면 보증사고가 될 수 있습니다.

분양이행과 환급이행 — 1개월 안에 회신하지 않으면 선택권을 잃는다

보증사고가 접수되면 보증회사는 분양계약자들에게 보증채무의 이행방법을 분양이행으로 할지 환급이행으로 할지 선택하라고 지체 없이 서면으로 최고합니다. 최고통지서를 받은 계약자는 발송일로부터 1개월 이내에 이행방법을 선택해 서면으로 통지해야 합니다. 이 기한은 형식적인 절차가 아닙니다. 회신이 없거나 기한을 넘기면 보증회사에 선택권을 위임한 것으로 간주되기 때문입니다.

집계 방식도 알아둘 필요가 있습니다. 최고통지서를 수령한 분양계약자의 3분의 2 이상이 환급이행을 선택하면 환급이행으로 결정되고, 그에 미치지 못하면 보증회사가 분양이행과 환급이행 중 어느 쪽으로 할지 결정합니다. 즉 환급을 원하는 계약자가 과반이더라도 3분의 2에 이르지 못하면 보증회사의 판단에 따라 공사가 계속 진행될 수 있습니다.

예를 들어 100세대 중 최고통지서를 받은 계약자가 90명이고 그중 55명이 환급을 선택했다면, 3분의 2인 60명에 미치지 못하므로 환급이행이 확정되지 않습니다. 남은 35명 중 무회신자가 많았다면 그 표는 사실상 보증회사의 재량에 얹히는 셈입니다. 환급을 원하는 계약자들이 입주예정자협의회를 통해 회신을 독려하는 이유가 여기에 있습니다.

어느 쪽이 유리한지는 사업장마다 다릅니다. 분양가 대비 시세가 크게 오른 사업장이라면 시공사를 새로 정해 준공까지 마치는 분양이행이 낫고, 시세가 분양가를 밑돌거나 사업 정상화 가능성이 낮다면 환급이행이 안전합니다. 다만 환급이행을 택하면 분양계약 자체가 정리되므로, 나중에 시세가 반등해도 그 아파트를 되찾을 수는 없다는 점을 감안해야 합니다.

최고통지서 발송일로부터 1개월 내에 회신하지 않으면 보증회사에 이행방법 선택권을 위임한 것으로 간주됩니다.

환급 범위 — 지정계좌에 낸 계약금·중도금 원금까지만

환급이행이 결정되었다고 해서 그동안 들인 돈 전부가 돌아오는 것은 아닙니다. 환급이행은 분양계약 체결 시 분양대금 납부일정에 따라 지정된 은행계좌로 납부한 계약금과 중도금을 보증약관에 따라 지급하는 것입니다. 여기서 두 가지 제한이 나옵니다. 첫째는 계약금·중도금이라는 항목의 제한이고, 둘째는 지정계좌라는 경로의 제한입니다.

보증회사가 책임지지 않는 돈은 약관에 열거되어 있습니다. 계약자 입장에서는 이 목록이 곧 손실 가능성의 목록입니다.

• 분양계약서에서 정한 계약금 및 중도금을 넘어 납부한 입주금 — 계약서 밖에서 추가로 낸 돈은 보증 범위 밖입니다.

• 납부한 입주금에 대한 이자, 비용, 그 밖의 종속채무 — 원금만 돌아오고 그 돈이 묶여 있던 기간의 이자는 보상되지 않습니다.

• 계약자가 대출받은 입주금 대출금의 이자 — 보증회사는 중도금대출 이자에 대해 보증책임을 부담하지 않는다고 명시하고 있습니다.

• 입주금 납부 지연으로 계약자가 납부한 지연배상금 — 연체 이력이 있었다면 그 금액은 회수되지 않습니다.

중도금대출을 끼고 분양받은 경우가 특히 문제입니다. 중도금은 계약자 명의 대출로 지정계좌에 들어가므로 환급 대상 원금에는 포함되지만, 그 대출에 붙은 이자는 보증 대상이 아닙니다. 무이자·후불이자 조건이었다면 시행사가 부담하기로 한 이자를 누가 떠안는지가 다시 분쟁이 되고, 이 부분은 보증회사가 아니라 부도난 시행사를 상대로 다투어야 하는 채권으로 남습니다. 잔금은 통상 준공 후에 납부하므로 부도 시점에 아직 내지 않았다면 애초에 환급 대상이 되지 않습니다.

환급되는 것은 지정계좌에 납부한 계약금·중도금 원금이며, 대출이자·지연배상금·초과 납부금은 보증 대상이 아닙니다.

지정계좌 납부가 갈림길 — 직납·옵션비·프리미엄의 함정

앞서 본 두 번째 제한, 곧 경로의 제한은 실무에서 가장 뼈아픈 지점입니다. 환급이행의 대상은 분양계약서에 정해진 납부일정에 따라 지정된 은행계좌로 들어간 돈입니다. 같은 금액을 같은 명목으로 냈더라도 지정계좌를 거치지 않았다면 보증회사에 청구할 근거가 사라집니다. 분양보증은 계약자와 시행사 사이의 모든 금전 관계를 떠안는 제도가 아니라, 보증계약이 포착한 자금 흐름만을 보장하는 제도이기 때문입니다.

가정해 보겠습니다. 계약자가 중도금 일부를 은행 사정으로 시행사 직원이 알려준 별도 계좌에 송금했고, 발코니 확장비와 시스템에어컨 옵션비는 시행사가 따로 안내한 계좌로 냈다고 합시다. 시행사가 부도나면 지정계좌로 들어간 중도금은 환급 대상이 되지만, 별도 계좌로 간 돈과 옵션비는 시행사에 대한 일반 채권으로 남아 파산·회생 절차에서 배당을 기다려야 합니다. 회수율은 통상 원금에 한참 못 미칩니다.

분양권을 전매로 산 경우도 주의가 필요합니다. 최초 분양계약자에게 지급한 프리미엄은 분양대금이 아니라 권리 양수 대가이므로 보증회사가 돌려주지 않습니다. 승계한 계약상 지위에 따라 지정계좌로 납부된 계약금·중도금만이 환급 대상입니다. 프리미엄이 클수록 시행사 부도의 실질 손실도 커지는 구조입니다.

따라서 계약 단계에서부터 지정계좌 외의 입금 요청은 응하지 않는 것이 원칙입니다. 부득이하게 응했다면 최소한 입금 경위와 명목을 증빙으로 남겨 두어야 나중에 시행사나 신탁사를 상대로 다툴 여지가 생깁니다.

오피스텔·상가는 왜 다른가 — 건축물분양법상 분양보증과 신탁

같은 선분양이라도 오피스텔이나 상가는 주택법이 아니라 건축물의 분양에 관한 법률의 적용을 받는 경우가 많습니다. 이 법 제4조는 분양사업자가 건축법상 착공신고 후에 분양하려면, 자본시장법상 신탁업자와 신탁계약 및 대리사무계약을 체결하거나 금융기관 등으로부터 분양보증을 받도록 정하고 있습니다. 두 방법 중 하나를 택하면 되는 구조입니다.

여기서 오해가 생깁니다. 착공 후 정상적으로 분양이 이루어졌으니 당연히 분양보증이 있으리라 믿었는데, 실제로는 신탁계약 방식만 취한 사업장이 적지 않습니다. 이 경우 보증회사의 환급이행이라는 구조 자체가 존재하지 않고, 납부한 분양대금을 되찾을 수 있는지는 신탁계약과 대리사무계약의 구체적 내용, 특히 자금 관리 방식과 분양대금 반환 조항에 따라 갈립니다.

그러므로 아파트가 아닌 건축물을 분양받을 때에는 계약 전에 분양보증서가 있는지, 없다면 신탁사가 누구이고 분양대금이 신탁계좌로 관리되는지를 반드시 확인해야 합니다. 분양광고에 등장하는 대형 시공사 이름은 보증과 무관하다는 점도 기억할 필요가 있습니다. 시공사는 공사를 맡을 뿐 계약자에게 분양대금 반환을 보증하지 않습니다.

건축물의 분양에 관한 법률 제4조는 신탁계약과 대리사무계약 체결, 또는 분양보증 중 하나를 요구할 뿐이므로 분양보증이 없는 오피스텔·상가 사업장도 존재합니다.

부도 조짐이 보일 때 — 보증사고 전후로 해둘 일

시행사의 위기는 대개 예고 없이 닥치지 않습니다. 공사 현장에 인부가 보이지 않고, 협력업체 유치권 현수막이 붙고, 중도금 납부 안내가 어수선해지는 시점이 먼저 옵니다. 이때 계약자가 무엇을 해두었는지에 따라 보증사고 이후의 회수 결과가 달라집니다. 아래 항목은 늦기 전에 확인해 둘 최소한의 목록입니다.

• 분양계약서와 분양보증서를 찾아 보증회사와 보증번호, 보증금액을 확인합니다 — 보증이 실제로 존재하는지가 출발점입니다.

• 감리자가 확인한 실행공정률과 예정공정률 자료를 확보합니다 — 25퍼센트포인트 미달이나 6개월 지연 요건을 따지려면 반드시 필요합니다.

• 지정계좌 외의 입금 요청에는 응하지 않고, 이미 낸 돈은 납부영수증과 이체내역으로 경로를 특정해 둡니다.

• 중도금대출의 연체를 만들지 않도록 관리합니다 — 지연배상금과 대출이자는 보증 대상이 아니어서 그대로 손실로 남습니다.

• 최고통지서를 받으면 발송일 기준 1개월의 회신 기한을 달력에 표시하고, 입주예정자협의회를 통해 계약자들의 의사를 모읍니다.

또 하나 짚을 점은 시행사 부도와 시공사 부도의 구분입니다. 사업 자금을 조달하고 분양계약의 당사자가 되는 쪽은 시행사이고, 시공사는 도급받아 짓는 쪽입니다. 시공사가 쓰러졌더라도 시행사가 다른 시공사를 구해 공사를 이어간다면 보증사고 요건인 공사 중단 3개월을 채우지 않을 수 있습니다. 반대로 시행사가 부도나면 시공사가 멀쩡해도 분양계약의 이행 주체가 사라지므로 첫 번째 사유에 곧바로 해당합니다.

보증사고 접수와 이행 절차에는 상당한 시간이 걸리고, 그 사이 계약자는 대출 원리금 부담과 주거 계획의 공백을 함께 견뎌야 합니다. 환급이행을 택하든 분양이행을 기다리든, 자신이 낸 돈의 성격과 경로를 정확히 정리해 두는 작업이 결국 회수 가능한 금액을 좌우합니다.

자주 묻는 질문

Q. 시행사가 부도나면 분양대금이 자동으로 환급되나요?

A. 자동으로 환급되지는 않습니다. 먼저 보증약관상 보증사고 요건이 충족되어야 하고, 보증회사의 최고통지에 따라 계약자들이 이행방법을 선택하는 절차를 거쳐야 합니다. 계약자의 3분의 2 이상이 환급이행을 선택하면 환급이행으로 결정되고, 그에 미치지 못하면 보증회사가 분양이행과 환급이행 중 어느 쪽으로 할지 결정합니다. 부도 사실만으로 곧바로 돈이 입금되는 구조가 아니라는 점을 유념하셔야 합니다.

Q. 최고통지서를 받고 회신하지 않으면 어떻게 되나요?

A. 최고통지서 발송일로부터 1개월 이내에 서면으로 회신하지 않거나 그 기한을 넘기면, 보증회사에 보증채무 이행방법의 선택권을 위임한 것으로 간주됩니다. 환급을 원했더라도 회신을 놓치면 보증회사의 결정에 따라 분양이행으로 진행될 수 있습니다. 무회신자가 많을수록 환급이행에 필요한 3분의 2 요건을 채우기 어려워진다는 점도 함께 고려하시는 것이 좋습니다.

Q. 중도금 대출 이자도 돌려받을 수 있나요?

A. 돌려받기 어렵습니다. 보증회사는 계약자가 대출받은 입주금 대출금의 이자에 대해서는 보증책임을 부담하지 않는다고 약관에 명시하고 있습니다. 납부한 입주금에 붙는 이자나 비용, 그 밖의 종속채무도 마찬가지로 환급 대상에서 제외됩니다. 무이자 또는 후불이자 조건으로 시행사가 부담하기로 한 이자가 있었다면, 그 부분은 보증회사가 아니라 시행사를 상대로 다투어야 하는 채권으로 남습니다.

Q. 발코니 확장비와 옵션비도 환급 대상인가요?

A. 분양계약서에서 정한 계약금 및 중도금에 포함되어 지정된 은행계좌로 납부되었는지가 기준입니다. 계약서상 계약금·중도금을 넘어 납부한 입주금은 환급 대상에서 제외되므로, 옵션비를 별도 계약과 별도 계좌로 처리했다면 보증회사에 청구하기 어렵습니다. 이 경우 남는 방법은 시행사에 대한 일반 채권으로 파산·회생 절차에서 배당을 구하는 것인데, 회수율이 낮은 것이 현실입니다.

Q. 아직 부도는 아닌데 공사가 계속 늦어집니다. 방법이 없나요?

A. 부도가 아니어도 보증사고가 될 수 있습니다. 감리자가 확인한 실행공정률이 예정공정률보다 25퍼센트포인트 이상 미달하는 경우, 실행공정률이 75퍼센트를 넘긴 상태에서 정당한 사유 없이 6개월 이상 지연되는 경우, 시공자의 부도·파산 등으로 공사 중단이 3개월 이상 계속되는 경우가 각각 사고 사유입니다. 다만 이들 사유는 보증채권자의 이행청구를 전제로 하므로, 공정률 자료를 확보해 청구를 진행하는 능동적인 대응이 필요합니다.

Q. 오피스텔이나 상가도 주택도시보증공사 분양보증이 붙나요?

A. 반드시 그렇지는 않습니다. 오피스텔·상가는 건축물의 분양에 관한 법률의 적용을 받는 경우가 많은데, 같은 법 제4조는 착공신고 후 분양하려면 신탁업자와 신탁계약 및 대리사무계약을 체결하거나 금융기관 등으로부터 분양보증을 받도록 하여 두 방법 중 하나를 허용합니다. 따라서 신탁 방식만 취한 사업장에서는 분양보증에 기한 환급이행 구조가 존재하지 않으며, 자금 회수 여부는 신탁계약과 대리사무계약의 내용에 따라 달라집니다.

맺음말

시행사 부도는 계약자가 통제할 수 없는 사건이지만, 그 이후의 회수 결과는 상당 부분 계약자의 대응에 달려 있습니다. 분양보증은 주택도시기금법 제26조 제1항 제2호와 같은 법 시행령에 근거해 분양이행 또는 계약금·중도금 환급을 보장하는 강력한 장치이지만, 보증사고 요건을 충족해야 열리고, 최고통지 후 1개월의 회신 기한과 3분의 2라는 정족수를 통과해야 원하는 방향으로 결정됩니다.

동시에 보증의 경계도 분명합니다. 지정된 은행계좌로 납부한 계약금과 중도금 원금만이 환급되고, 대출이자·지연배상금·초과 납부금은 보증 밖에 놓입니다. 오피스텔과 상가는 건축물의 분양에 관한 법률 제4조에 따라 신탁 방식이 허용되므로 애초에 분양보증이 없을 수도 있습니다. 결국 계약 단계에서 보증의 유무와 자금 경로를 확인해 두는 것이, 부도 이후 무엇을 청구할 수 있는지를 결정합니다.

공정률 자료 확보, 이행청구 시점 판단, 환급과 분양 사이의 선택은 사업장의 시세와 사업 정상화 가능성에 따라 답이 달라지는 문제입니다. 수원을 비롯한 경기남부 지역에서 분양 사업장의 공사 지연이나 시행사 부도로 곤란을 겪고 계신다면, 계약서와 보증서를 들고 일찍 법률 조력을 구해 보시기 바랍니다.

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