오피스텔 수익률 보장 분양, 사기 취소와 약정 수익 청구 가능할까 

"임대 걱정 없습니다, 연 8% 확정수익 보장합니다." 오피스텔 분양 상담장에서 이 말을 듣고 계약서에 도장을 찍은 분들이 적지 않습니다. 그런데 막상 준공 후 임차인은 들어오지 않고, 약속했던 수익은 몇 달 만에 끊깁니다. 시행사에 항의하면 "그건 광고였을 뿐 계약 내용이 아니다"라는 답이 돌아옵니다. 이때 분양계약을 사기로 취소하고 대금을 돌려받을 수 있는지, 아니면 약속된 수익만이라도 청구할 수 있는지가 핵심 쟁점이 됩니다. 이 글에서는 수익률 보장이 계약 내용으로 인정되는 기준과, 인정되지 않을 때 남는 구제 수단을 순서대로 정리해 드리겠습니다.

법무법인 도모 강대현 변호사

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수익률 보장 분양의 진짜 쟁점 — 광고인가, 약정인가

수익률 보장형 오피스텔 분쟁에서 가장 먼저 갈리는 지점은 "그 약속이 어디에 적혀 있었는가"입니다. 분양대행사 직원의 구두 설명, 현수막, 카탈로그, 문자 메시지에만 남아 있는 수익률은 법적으로 청약의 유인에 그칠 가능성이 큽니다. 반면 분양계약서 본문이나 특약사항, 별도의 임대수익 보장 확약서에 수치와 기간이 명시되어 있다면 이는 계약상 채무가 됩니다. 같은 "연 8% 보장"이라는 문구라도 어디에 담겼느냐에 따라 이행청구가 가능한 권리가 되기도 하고, 아무것도 청구할 수 없는 홍보 문구가 되기도 합니다.

이 구별이 중요한 이유는 청구의 종류 자체가 달라지기 때문입니다. 계약 내용으로 편입되었다면 수분양자는 약정한 수익의 지급을 구하거나 채무불이행을 이유로 계약을 해제할 수 있습니다. 편입되지 않았다면 남는 길은 사기를 이유로 한 계약 취소, 불법행위에 기한 손해배상, 표시광고법상 손해배상 정도입니다. 후자는 전자보다 입증 부담이 훨씬 무겁습니다.

실무에서는 계약서에는 아무 언급이 없고, 대신 분양대행사 명의의 "임대수익 확약서"나 "선임대 확인서"가 따로 교부되는 경우가 많습니다. 이 문서가 시행사를 구속하는지, 아니면 대행사 개인의 약속에 그치는지는 대행사에게 그런 약정을 체결할 권한이 있었는지, 시행사가 이를 알고도 방치했는지에 따라 달라집니다. 계약 체결 과정에서 시행사 직원이 배석했는지, 시행사 로고와 직인이 찍혀 있는지가 실제 다툼에서 결정적으로 작용합니다.

수익률 보장 분쟁의 승패는 "얼마를 약속받았나"가 아니라 "그 약속이 계약서 안으로 들어왔나"에서 갈립니다.

분양광고가 계약 내용으로 편입되는 기준 — 법원의 판단 구조

대법원은 대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812, 5829, 5836 판결에서, 선분양·후시공 방식의 대규모 아파트 분양에서 분양광고나 모델하우스의 조건, 분양자의 설명이 원칙적으로 청약의 유인에 불과하다고 보면서도 중요한 예외를 열어 두었습니다. 그 내용 중 아파트의 외형·재질 등 구체적 거래조건에 해당하고, 사회통념에 비추어 수분양자가 그 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항에 관해서는, 계약 당시 달리 이의를 유보한 사정이 없는 한 이를 계약 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 본 것입니다.

이 판결은 실제로 온천 설치, 원목마루 바닥재, 유실수 단지, 테마공원, 콘도회원권 제공 광고를 계약 내용으로 인정했습니다. 반대로 도로 확장, 서울대학교 이전, 전철 복선화 광고는 아파트의 외형·재질과 무관하고 수분양자가 그 이행을 기대할 수 없는 사항이라며 계약 내용에서 제외했습니다. 즉 분양자가 스스로 통제하여 실현할 수 있는 사항인지, 아니면 제3자나 행정기관의 결정에 달린 사항인지가 하나의 분기점이 됩니다.

수익률 보장을 이 틀에 넣어 보면 미묘합니다. 임대수익은 오피스텔의 외형·재질이 아니라 임대차 시장 상황과 임차인의 선택에 좌우되는 결과값입니다. 다만 시행사가 스스로 임차인을 확보해 주거나 미임대 기간의 차임을 대신 지급하겠다고 약속한 경우라면, 이는 시행사가 자기 부담으로 실현할 수 있는 급부에 가까워집니다. 문서에 지급 주체·금액·기간·미달 시 처리 방법이 특정되어 있을수록 계약상 채무로 인정될 여지가 커집니다.

계약에 편입되었다면 — 약정 수익 이행청구와 계약 해제

수익 보장이 계약 내용으로 인정되면 수분양자의 선택지는 넓어집니다. 우선 약정된 수익금 자체를 청구할 수 있습니다. 예컨대 "입주 후 24개월간 월 90만 원의 임대수익을 보장하고, 임대료가 이에 미달하면 차액을 지급한다"는 특약이 있다면, 실제 차임이 월 60만 원에 그친 달마다 월 30만 원의 차액채권이 발생합니다. 이 채권은 이행기가 도래한 부분부터 순차로 청구할 수 있고, 지급이 지체되면 지연손해금도 함께 구할 수 있습니다.

보장 약정이 반복적으로 이행되지 않아 계약의 목적을 달성할 수 없는 정도에 이르렀다면 채무불이행을 이유로 분양계약 자체의 해제를 검토할 수 있습니다. 다만 실무에서 법원은 수익 보장 특약을 분양계약의 부수적 약정으로 보아, 그 불이행만으로는 계약 전체를 해제할 수 없다고 판단하는 경우가 적지 않습니다. 소유권 이전까지 마쳤고 물건 자체에는 하자가 없다면 더욱 그렇습니다. 따라서 해제보다는 차액 청구를 주된 청구로, 해제를 예비적 청구로 구성하는 편이 현실적입니다.

또 하나 유의할 점은 보장 주체의 자력입니다. 확약서가 시행사가 아니라 자본금 수천만 원짜리 분양대행사나 임대관리 회사 명의로 되어 있으면, 승소해도 회수가 어렵습니다. 계약 단계에서 보증금 예치, 시행사 연대보증, 신탁사 자금관리 여부를 확인해 두는 것이 사후 소송보다 훨씬 효과적입니다.

• 보장 약정의 지급 주체가 시행사인지 대행사인지 — 명의와 직인을 먼저 확인합니다.

• 보장 기간과 금액이 특정되어 있는지 — "수익률 8% 수준" 같은 표현은 채무 특정이 어렵습니다.

• 미달 시 차액 지급인지, 매수 확약인지 — 급부의 내용이 다르면 청구취지도 달라집니다.

• 연대보증인이나 담보가 설정되어 있는지 — 집행 가능성을 좌우합니다.

계약에 편입되지 않았다면 — 사기 취소(민법 제110조)의 문턱

보장 약속이 계약서 밖에만 존재한다면 수분양자는 민법 제110조 제1항에 따라 사기에 의한 의사표시임을 이유로 분양계약을 취소하고, 이미 지급한 분양대금의 반환을 구하는 길을 검토하게 됩니다. 취소가 인정되면 계약은 처음부터 무효였던 것이 되므로 부당이득 반환의 법리에 따라 대금을 돌려받게 됩니다.

문제는 이 문턱이 상당히 높다는 점입니다. 취소가 인정되려면 상대방의 기망행위, 그로 인한 착오, 착오와 의사표시 사이의 인과관계가 모두 인정되어야 합니다. 단순히 "생각보다 수익이 안 났다"는 사정만으로는 부족하고, 시행사가 처음부터 실현 불가능한 수익률임을 알면서 이를 숨기거나 적극적으로 허위 사실을 고지했다는 점이 드러나야 합니다.

실제로 인정 가능성이 있는 유형은 따로 있습니다. 이미 임대차계약이 해지된 상태인데도 "3년 선임대 완료"라고 안내한 경우, 존재하지 않는 임차인 명단을 제시한 경우, 인근 실거래 임대료의 두 배가 넘는 수치를 근거 없이 확정치처럼 제시한 경우처럼 구체적 사실에 관한 허위 고지가 있어야 기망행위로 평가되기 쉽습니다. 반대로 장래의 시세나 수익 전망에 관한 낙관적 예측은 기망으로 보기 어렵습니다.

사기 취소의 핵심은 "약속이 지켜지지 않았다"가 아니라 "처음부터 사실과 달랐다"를 증명하는 것입니다.

'다소의 과장'은 왜 기망이 아닌가 — 법원이 선을 긋는 방식

대법원은 대법원 2001. 5. 29. 선고 99다55601, 55618 판결에서 상가 분양 사안을 다루며 이 경계를 비교적 뚜렷하게 제시했습니다. 해당 사안에서 분양자는 첨단 오락타운을 조성·운영하고 전문경영인의 위탁경영을 통해 일정액 이상의 수익을 보장한다고 광고했지만, 분양계약서에는 그 내용이 기재되어 있지 않았습니다. 법원은 그 광고와 계약 체결 당시의 설명이 청약의 유인에 불과할 뿐 분양계약의 내용이 되었다고 볼 수 없다고 판단했습니다.

같은 판결은 기망성에 관해서도 기준을 밝혔습니다. 광고에 다소의 과장이나 허위가 수반되는 것은 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다는 것입니다. 나아가 용도가 특정된 특수시설의 운영 방식과 그로 인한 수익은 투자자들의 책임과 판단 아래 결정될 성질의 것이라고 보아, 수익보장 광고만으로는 기망행위에 해당하지 않는다고 하였습니다.

이 법리를 오피스텔에 대입하면 이렇게 정리됩니다. "역세권 프리미엄으로 높은 수익이 기대됩니다", "인근 시세 대비 우수한 임대 경쟁력" 같은 평가적·전망적 표현은 과장 광고의 영역에 머무릅니다. 반면 "이미 임대차계약이 체결되어 있다", "관리회사가 미임대 시 차임을 대납하는 계약을 맺어 두었다"처럼 검증 가능한 사실을 허위로 고지했다면 성격이 달라집니다. 결국 문제 삼을 문구를 고를 때는 전망이 아니라 사실 진술을 골라내는 작업이 선행되어야 합니다.

다만 위 판결은 계약서에 수익 보장이 기재되지 않았던 사안이라는 점을 기억할 필요가 있습니다. 계약서나 확약서에 수치가 명기된 사안이라면 애초에 청약의 유인 문제가 아니라 계약 해석과 이행의 문제로 접근하게 되므로, 기망성 판단까지 갈 필요가 없습니다.

취소가 어려울 때의 우회로 — 불법행위 손해배상과 표시광고법

계약 전체를 되돌리기 어렵다고 해서 구제 수단이 사라지는 것은 아닙니다. 앞서 본 대법원 2005다5812, 5829, 5836 판결은 계약 내용으로 편입되지 않은 도로 확장·대학 이전·전철 복선화 광고에 대해서도, 그것이 허위·과장광고에 해당하는 이상 민법 제750조의 불법행위 책임은 성립할 수 있다고 보았습니다. 즉 계약을 유지한 채 광고와 실제의 차이에 상응하는 손해만 배상받는 구조가 가능합니다. 이 경우 손해는 통상 분양대금 전액이 아니라, 광고를 믿고 지급한 금액과 실제 가치의 차액으로 산정됩니다.

여기에 더해 표시·광고의 공정화에 관한 법률 제3조 제1항은 거짓·과장의 표시·광고, 기만적인 표시·광고, 부당하게 비교하는 표시·광고, 비방적인 표시·광고를 부당한 표시·광고로 금지합니다. 같은 법 제10조 제1항은 이를 위반해 피해를 입은 자에게 사업자가 손해배상책임을 지도록 하고, 제10조 제2항은 사업자가 고의 또는 과실이 없음을 들어 책임을 면할 수 없다고 정하고 있습니다. 이른바 무과실책임입니다.

실무적 의미는 분명합니다. 민법상 불법행위로 가면 시행사의 고의·과실을 원고가 입증해야 하지만, 표시광고법에 기대면 광고가 부당하다는 점과 손해의 발생·범위에 집중할 수 있습니다. 특히 이미 해지된 선임대 계약을 "선임대 완료"로 표시한 사례처럼 사실을 은폐·축소한 유형은 기만적 표시·광고에 해당할 여지가 있습니다. 두 청구를 선택적으로 병합해 제기하는 방식이 일반적입니다.

• 계약 취소 및 분양대금 반환 — 인용되면 회복 폭이 가장 크지만 문턱이 높습니다.

• 약정 수익 이행청구 — 계약서·확약서에 수치가 있을 때 가장 확실합니다.

• 민법 제750조 손해배상 — 계약은 유지하고 차액만 배상받는 구조입니다.

• 표시광고법 제10조 손해배상 — 사업자의 고의·과실 입증 부담을 덜 수 있습니다.

기간과 증거 — 제척기간, 그리고 지금 확보해야 할 자료

사기를 이유로 한 취소권에는 기간 제한이 있습니다. 민법 제146조는 취소권을 추인할 수 있는 날로부터 3년 내, 법률행위를 한 날로부터 10년 내에 행사하도록 정하고 있고, 이는 소멸시효가 아니라 제척기간으로 이해됩니다. "추인할 수 있는 날"은 취소의 원인이 종료되어 취소권 행사에 장애가 없어진 때를 의미합니다. 수익 보장 사안이라면 대체로 속았다는 사실을 확실히 알게 된 시점, 예컨대 선임대 계약이 애초에 존재하지 않았음을 확인한 때가 기산점이 될 수 있습니다.

실제 분쟁에서 3년은 생각보다 빨리 지나갑니다. 준공 지연, 시행사와의 협의, 관리회사 교체 등을 거치는 사이 몇 년이 흐르고, 그 과정에서 수분양자가 잔금을 치르고 소유권 이전을 마쳤다면 취소권을 포기한 것으로 평가될 위험도 생깁니다. 다투기로 마음먹었다면 내용증명으로 취소의 의사표시를 남겨 시점을 고정해 두는 것이 안전합니다.

증거는 계약 이전 자료가 핵심입니다. 상담 당시 받은 카탈로그와 리플릿 원본, 현장 현수막 사진, 대행사 직원과 주고받은 문자·카카오톡, 통화 녹음, 모델하우스에서 제시된 수익률 시뮬레이션 출력물이 모두 대상입니다. 특히 "선임대 완료"의 진위는 해당 임차인으로 지목된 법인의 등기부와 임대차계약서 사본으로 검증되므로, 시행사에 그 사본 제시를 서면으로 요구해 두면 이후 재판에서 유리한 자료가 됩니다.

취소권은 추인할 수 있는 날로부터 3년이라는 제척기간에 걸립니다. 협의를 이유로 시간을 흘려보내는 것이 가장 위험합니다.

형사 고소는 실익이 있을까 — 사기죄와 표시광고법 위반

민사와 별개로 형사 고소를 고민하는 분들이 많습니다. 형법 제347조 제1항은 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상 이익을 취득한 자를 10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처하도록 정합니다. 또한 표시광고법 제17조는 제3조 제1항을 위반해 부당한 표시·광고 행위를 한 사업자를 2년 이하의 징역 또는 1억 5천만 원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있습니다.

다만 형사 사건에서는 기망의 고의, 즉 계약 당시 이미 수익을 지급할 의사나 능력이 없었다는 점이 합리적 의심의 여지 없이 증명되어야 합니다. 앞서 본 99다55601 판결의 법리처럼 상거래 관행상 시인될 수 있는 과장에 그친다고 평가되면 민사에서도 기망성이 부정되고, 형사에서는 더욱 그렇습니다. 실제로 수익률 보장 광고 사안에서 사기죄 무혐의 처분이 나오는 경우가 드물지 않습니다.

그렇다고 형사 절차가 무의미한 것은 아닙니다. 여러 수분양자가 동일한 허위 사실을 고지받은 정황이 모이면 기망의 고의가 입증되기 쉬워지고, 수사기관의 자료 확보를 통해 민사에서 얻기 어려운 내부 문건이 드러나기도 합니다. 반대로 무혐의 처분이 먼저 나오면 민사 재판부의 심증에 불리하게 작용할 수 있으므로, 순서와 시점은 민사 청구 구조를 정한 뒤에 결정하는 편이 좋습니다.

자주 묻는 질문

Q. 계약서에는 없고 분양 상담사가 구두로만 "연 8% 보장"이라고 했습니다. 청구할 수 있나요?

A. 구두 설명만 있는 경우 그 자체를 계약상 채무로 인정받기는 쉽지 않습니다. 대법원 2001. 5. 29. 선고 99다55601, 55618 판결은 수익보장 광고와 계약 체결 당시의 설명이 계약서에 기재되지 않았다면 청약의 유인에 불과하다고 보았습니다. 다만 그 설명이 "이미 임차인이 확보되어 있다"처럼 검증 가능한 사실에 관한 허위였다면 사기 취소나 손해배상의 근거가 될 수 있습니다. 통화 녹음이나 문자 등 설명 내용을 특정할 수 있는 자료가 남아 있는지가 관건입니다.

Q. 확약서가 시행사가 아니라 분양대행사 명의로 되어 있습니다. 시행사에도 책임을 물을 수 있나요?

A. 원칙적으로 확약서의 당사자에게 책임을 묻게 됩니다. 다만 대행사가 시행사를 대리할 권한이 있었거나, 시행사가 대행사에게 그런 권한을 준 것처럼 보이는 외관을 만들고 상대방이 이를 믿을 만한 정당한 이유가 있었다면 시행사에게도 책임이 인정될 여지가 있습니다. 계약 체결 장소, 시행사 직원의 배석 여부, 시행사 로고와 직인 사용, 분양대금 입금 계좌의 명의가 판단 자료가 됩니다. 대행사만 상대할 경우 자력 부족으로 회수가 어려울 수 있으므로 초기부터 책임 주체를 넓게 검토하는 편이 좋습니다.

Q. 잔금을 다 내고 등기까지 마쳤는데 이제 와서 사기 취소를 할 수 있나요?

A. 이행을 마쳤다는 사정만으로 취소권이 곧바로 사라지지는 않습니다. 다만 민법 제146조는 취소권을 추인할 수 있는 날로부터 3년 내, 법률행위를 한 날로부터 10년 내에 행사하도록 정하고 있고, 기망 사실을 알고도 이의 없이 잔금을 지급했다면 법정추인으로 평가될 위험이 있습니다. 속았다는 사실을 안 시점을 기준으로 기간을 계산해 보고, 내용증명으로 취소 의사표시를 먼저 발송해 시점을 남겨 두시기 바랍니다.

Q. 취소가 안 되면 아무것도 못 받나요?

A. 그렇지 않습니다. 계약을 유지한 채 손해배상만 구하는 방법이 있습니다. 대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812, 5829, 5836 판결은 계약 내용으로 편입되지 않은 광고라도 허위·과장광고라면 민법 제750조의 불법행위 책임이 성립할 수 있다고 보았습니다. 여기에 표시·광고의 공정화에 관한 법률 제10조는 부당한 표시·광고로 피해를 입은 자에 대한 사업자의 손해배상책임을 정하면서, 고의·과실이 없음을 들어 면책될 수 없도록 하고 있습니다. 두 청구를 함께 검토하는 것이 일반적입니다.

Q. "확실한 시세차익", "역세권 프리미엄" 같은 문구도 문제 삼을 수 있나요?

A. 장래 시세나 수익에 관한 전망·평가는 다소의 과장이 있어도 상거래 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 범위라면 기망으로 보기 어렵습니다. 문제 삼을 수 있는 것은 사실 진술입니다. 임차인이 없는데 선임대가 되어 있다고 한 경우, 존재하지 않는 관리회사의 차임 대납 계약을 있다고 한 경우, 인가받지 않은 개발계획을 확정된 것처럼 표시한 경우가 그 예입니다. 광고물에서 전망과 사실을 분리해 사실 진술만 추려 내는 작업이 소송 준비의 출발점입니다.

Q. 같은 오피스텔 수분양자 여러 명이 함께 소송하는 것이 유리한가요?

A. 대체로 유리합니다. 동일한 광고물과 동일한 설명을 들었다는 사실이 여러 명의 진술로 뒷받침되면 기망행위와 인과관계의 입증이 쉬워지고, 감정료·인지대 등 비용도 분담할 수 있습니다. 다만 계약 시점과 들은 설명이 조금씩 다르면 청구원인을 개별적으로 구성해야 하므로, 처음부터 각자의 계약서·확약서·상담 자료를 비교해 유형을 나누어 두는 것이 좋습니다. 소멸시효나 제척기간이 사람마다 다르게 진행된다는 점도 함께 확인해야 합니다.

맺음말

수익률 보장 오피스텔 분쟁은 "약속을 받았다"는 억울함만으로 풀리지 않습니다. 법원은 그 약속이 계약서나 확약서 안으로 들어왔는지를 먼저 보고, 들어오지 않았다면 청약의 유인으로 취급합니다. 계약 내용으로 인정되면 약정 수익의 이행을 청구하는 비교적 명확한 길이 열리고, 인정되지 않으면 민법 제110조의 사기 취소, 민법 제750조의 불법행위 손해배상, 표시광고법 제10조의 손해배상이라는 세 갈래를 검토하게 됩니다.

이때 승패를 가르는 것은 광고 문구 중 어느 부분이 검증 가능한 사실 진술이었는지를 가려내는 작업입니다. 전망과 기대를 담은 표현은 다소의 과장으로 용인되지만, 선임대 여부나 차임 대납 계약의 존부 같은 사실은 다릅니다. 동시에 민법 제146조의 제척기간이 조용히 진행되고 있다는 점도 잊지 말아야 합니다. 시행사와의 협의가 길어지는 동안 3년이 지나가는 사례가 실제로 적지 않습니다.

계약서와 확약서, 상담 당시 자료를 한자리에 모아 청구 구조를 먼저 설계하면 불필요한 소송을 줄이고 회수 가능성을 높일 수 있습니다. 수원을 비롯한 경기남부 지역의 오피스텔 분양 분쟁으로 고민하고 계신다면, 다투기 전에 보유한 자료만으로 어떤 청구가 가능한지 한 번쯤 점검해 보시기를 권해 드립니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.