점유취득시효에 있어서의 소유 의사 있는 점유(자주점유) 

【대법원 2026. 5. 8 선고 2025다221000, 2025다221001 판결】

『자신 소유의 대지상에 건물을 건축하면서 인접 토지와의 경계선을 정확하게 확인해 보지 아니한 탓에 착오로 건물이 인접 토지의 일부를 침범하게 되었다고 하더라도 그것이 착오에 기인한 것인 이상 그것만으로 그 인접 토지의 점유를 소유의 의사에 기한 것이 아니라고 단정할 수는 없다고 할 것이나, 일반적으로 자신 소유의 대지상에 새로 건물을 건축하고자 하는 사람은 건물이 자리 잡을 부지 부분의 위치와 면적을 도면 등에 의하여 미리 확인한 다음 건축에 나아가는 것이 보통이라고 할 것이므로, 그 침범 면적이 통상 있을 수 있는 시공상의 착오 정도를 넘어 상당한 정도에까지 이르는 경우에는 당해 건물의 건축주는 자신의 건물이 인접 토지를 침범하여 건축된다는 사실을 건축 당시에 알고 있었다고 보는 것이 상당하다고 할 것이고, 따라서 그 침범으로 인한 인접 토지의 점유는 권원의 성질상 소유의 의사가 있는 점유라고 할 수 없다(대법원 2000. 12. 8. 선고 2000다42977, 42984, 42991 판결 등 참조).

한편, 부동산에 설정된 저당권에 기하여 임의경매가 개시된 이래 부동산의 소유자가 경매의 실행을 저지하지 아니한 채 절차가 진행되어 그 부동산이 제3자에게 경락되고 대금이 납부되어 종전 소유자의 소유권이 상실되었다면, 종전 소유자가 제3자의 소유로 귀속된 부동산을 계속 점유하고 있다고 하더라도 그 점유는 달리 특별한 사정이 없는 한 타주점유로 봄이 상당하다(대법원 1996. 11. 26. 선고 96다29335, 29342 판결 등 참조).』

1. 점유취득시효에 있어서의 소유 의사 있는 점유(자주점유)

20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득하게 되는바(민법 제245조 제1항), 점유취득시효가 인정되기 위해서는 소유 의사 있는 점유, 즉 자주점유 인정되어야 한다고 할 것입니다.

이와 관련하여 ① 자신 소유의 대지상에 건물을 건축하면서 인접 토지의 일부를 침범하게 된 경우, ② 부동산의 소유자가 실행을 저지하지 아니하여 진행된 임의경매절차에서 제3자가 부동산을 경락받아 대금을 납부한 이후에도 종전 소유자가 부동산을 계속 점유하고 있는 경우에 있어서 자주점유가 인정될 수 있는지 문제될 수 있다고 할 것입니다.

2. 대법원 2026. 5. 8 선고 2025다221000, 2025다221001 판결

가. 사안

피고는 1993. 9. 15. A 토지에 관하여 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤고, 1993. 10. 13. 건축허가를 받아 그 지상에 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 합니다.)을 신축하여 1993. 12. 14. 사용승인을 받은 후 1993. 12. 22. 소유권보존등기를 마쳤습니다.

한편, 원고는 1999. 8. 25. A 토지에 관하여 임의경매로 인한 매각을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤습니다.

그리고, 원고의 父 甲은 1967. 3. 18. B 토지에 관하여 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤는데, 甲이 사망하여 상속인인 원고 외 6인은 2010. 9. 9. B 토지 중 각 1/7 지분에 관하여 2010. 2. 3. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤습니다.

그런데, 피고는 1993. 12.경 이 사건 건물 신축 무렵부터 이 사건 건물과 그에 인접한 무허가 주택 등을 소유하면서 B 토지 중 94㎡를 점유해 왔고, 이 사건 건물 면적의 대부분이 B 토지 위에 있었습니다.

나. 대법원 2026. 5. 8 선고 2025다221000, 2025다221001 판결

대법원 2026. 5. 8 선고 2025다221000, 2025다221001 판결은 [자신 소유의 대지상에 건물을 건축하면서 인접 토지와의 경계선을 정확하게 확인해 보지 아니한 탓에 착오로 건물이 인접 토지의 일부를 침범하게 되었다고 하더라도 그것이 착오에 기인한 것인 이상 그것만으로 그 인접 토지의 점유를 소유의 의사에 기한 것이 아니라고 단정할 수는 없다고 할 것이나, 일반적으로 자신 소유의 대지상에 새로 건물을 건축하고자 하는 사람은 건물이 자리 잡을 부지 부분의 위치와 면적을 도면 등에 의하여 미리 확인한 다음 건축에 나아가는 것이 보통이라고 할 것이므로, 그 침범 면적이 통상 있을 수 있는 시공상의 착오 정도를 넘어 상당한 정도에까지 이르는 경우에는 당해 건물의 건축주는 자신의 건물이 인접 토지를 침범하여 건축된다는 사실을 건축 당시에 알고 있었다고 보는 것이 상당하다고 할 것이고, 따라서 그 침범으로 인한 인접 토지의 점유는 권원의 성질상 소유의 의사가 있는 점유라고 할 수 없다(대법원 2000. 12. 8. 선고 2000다42977, 42984, 42991 판결 등 참조).

한편, 부동산에 설정된 저당권에 기하여 임의경매가 개시된 이래 부동산의 소유자가 경매의 실행을 저지하지 아니한 채 절차가 진행되어 그 부동산이 제3자에게 경락되고 대금이 납부되어 종전 소유자의 소유권이 상실되었다면, 종전 소유자가 제3자의 소유로 귀속된 부동산을 계속 점유하고 있다고 하더라도 그 점유는 달리 특별한 사정이 없는 한 타주점유로 봄이 상당하다(대법원 1996. 11. 26. 선고 96다29335, 29342 판결 등 참조).]고 판시하면서

[피고가 1993. 12.경 신축한 이 사건 건물은 피고 소유의 A 토지가 아니라 당시 원고의 부 甲 소유였던 B 토지를 침범하여 건축되었고 그 침범 면적이 통상 있을 수 있는 시공상의 착오 정도를 넘어 상당한 정도에 이르는바, 특별한 사정이 없는 한 피고로서는 건축 과정에서 부지의 위치와 면적 등을 확인하여 이 사건 건물이 타인 소유의 B 토지를 침범하여 건축되었음을 알았다고 보아야 하므로, 피고의 이 사건 건물 소유에 따른 B 토지에 대한 점유는 권원의 성질상 소유의 의사가 있는 점유라고 할 수 없다. 또한 이 사건 건물에 인접해 있는 무허가 주택 등의 부지에 대하여도 특별한 사정이 없는 한 피고로서는 이 사건 건물을 신축하는 과정에서 그 부지 부분이 타인 소유임을 알았다고 보아야 하므로, 역시 소유의 의사가 있는 점유라고 할 수 없다.

설사 피고가 1993. 12.경 이 사건 건물을 신축할 당시 이 사건 건물과 무허가 주택 등의 부지가 자신 소유의 A 토지라고 착오할 만한 특별한 사정이 있어 이를 자주점유로 볼 수 있다고 하더라도, 피고는 1999. 8. 25.경 임의경매로 인한 매각에 따라 A 토지의 소유권을 상실하였을 뿐 아니라, 그 과정에서 이 사건 건물과 무허가 주택 등이 A 토지가 아니라 인접한 타인 소유의 B 토지에 위치하고 있다는 점을 알게 되었다고 자인하고 있는바, 그 무렵부터의 피고의 점유는 더 이상 소유의 의사가 있는 점유라고 할 수 없다.]라고 판시하여 피고의 자주점유를 인정하지 아니하였던 것입니다.