환불보장약정 등의 무효에 기한 가입계약 무효,취소 주장과 신의칙 

1. 이 사건 소송은 피고(지역주택조합)가 2018. 4. 2.경 원고와 사이에 조합가입계약(이하 ‘이 사건 조합가입계약’이라 합니다.)을 체결하는 과정에서 원고에게 계약 안심보장증서(이하 ‘이 사건 안심보장증서’라 합니다.)를 교부하면서 이 사건 안심보증서에 기하여 [확정분양가(추가부담금 無). 피고의 조합원부담금은 가입계약시 확정부담금이며, 입주시 개별납부하는 비용을 제외하고 조합 가입계약서 및 조합 규약에 명시된 조합원부담금 외 별도의 추가부담이 없음을 보장한다.]라는 내용의 약정(이하 ‘이 사건 확정분담금 약정’이라 합니다.)과 [환불보장(사업계획 미승인시) 피고의 조합설립인가를 득하지 못하여 조합사업이 무산될 경우 조합원이 납부한 금액 범위에서 일체의 위약금 없이 전액 환불(업무추진비 및 조합원부담금)되어 짐을 보장한다.]라는 내용의 약정(이하 ‘이 사건 환불보장약정'이라 합니다).을 체결한 사안에 관한 것입니다.

이하에서 ‘이 사건 확정분담금 약정’ 및 ‘이 사건 환불보장약정'을 통틀어서는 ‘이 사건 각 약정’이라 합니다.

2. 제1심은 피고가 설립되기 전의 추진위원회에 대하여 조합가입계약을 체결한 원고에게 추진위원회가 교부한 환불보장 및 학정부담금 약정을 내용으로 하는 이 사건 안심보장증서는 지역주택조합 사업이 사업승인을 받지 못할 경우 조합원이 납부한 조합원 분담금이나 업무추진비를 전액 환불하여 주는 것이고, 사업에 추가부담금이 발생할 상황이 초래되더라도 약정 조합원들에게서는 이를 납부받지 않음으로써 총유물인 조합원 부담금 자체를 감소시키는 총유물의 처분행위에 해당하고, 그럼에도 추진위원회에서는 총회 결의를 거치지 않았으므로 환불보장 및 확정부담금 약정은 무효이고, 환불보장 및 확정부담금 약정이 무효인 이상 원고의 조합가입계약도 전부 무효라 할 것이고, 환불보장 및 확정부담금 약정에 대한 피고 총회의 추인 결의는 결과적으로 향후 조합원들의 부담 가중을 초래할 수밖에 없는 바, 조합원들이 그와 같은 이해를 통해 결의하였다고 볼 수 없으므로 유효한 추인 결의로 볼 수 없는바, 조합가입계약이 무효인 이상 피고는 원고로부터 납입받은 금원을 부당이득으로 반환하여야 한다고 판단 하였습니다.

이에 대해 피고는 항소를 제기하면서 [① 피고는 2017. 11. 28. 창립총회를 개최하여 이 사건 안심보장증서를 승인하는 결의를 하였으므로, 이 사건 안심보장증서는 원고의 조합 가입 당시로 소급하여 유효하게 되었다, ② 피고는 2022. 12. 26. 임시총회에서 이 사건 안심보장증서를 추인하였다, ③ 피고는 2021. 9. 17. 조합설립인가를 받고 2022. 8. 31. 이 사건 사업계획 승인을 받은 후 현재 관할관청에서 착공신고필증까지 교부받는 등 사업을 문제없이 추진하고 있고, 이로써 이 사건 환불보장 약정의 조건 불성취가 확정되었으므로, 원고가 이 사건 안심보장증서의 효력을 들어 이 사건 조합가입계약의 효력을 부인하는 것은 신의칙에 반한다]라는 등의 주장을 하였습니다.

본 변호사는 원고 소송대리인으로서 항소심에서 [㉠ 대법원 2009. 11. 26. 선고 2009다64383 판결, 대법원 2025. 8. 14. 선고 2024다292679 판결 등을 근거로 이 사건 안심보장증서 상의 이 사건 확정분담금 약정 및 환불보장 약정은 단순 채무부담행위가 아닌 총유물인 분담금 자체의 처분이 따르는 채무부담행위로 보아야 하고, 이 사건 확정분담금 약정 및 환불보장 약정에 대하여 총회의 결의를 거치지 아니하였는바, 이 사건 확정분담금 약정 및 환불보장 약정은 총회 결의 없는 총유물의 처분행위에 해당하여 무효라고 할 것이다,

㉡ 대법원 2013. 5. 9. 선고 2012다115120 판결, 법원 2022. 3. 17. 선고 2020다288375 판결 등을 근거로 조합가입계약 체결 당시의 사정 등을 종합해 보면, 이 사건 안심보장증서 상 이 사건 각 약정은 조합가입계약과 일체로 체결되었고, 이 사건 각 약정이 없었다면 원고가 조합가입계약을 체결하지 않았을 것으로 봄이 타당하다고 할 것이기에 이 사건 각 약정이 무효인 이상 이 사건 조합가입계약도 무효라고 보아야 할 것이다,

㉢ 피고는 이 사건 가입계약이 체결된 2018. 4. 2.경 원고에게 이 사건 안심보장증서를 교부하였던 것으로 2018. 4. 2.경 이전의 시기인 2017. 11. 18. 개최된 창립총회에서 이 사건 안심보장증서의 내용이 설명될 수 없었다는 사실은 명백한 것이라는 점 등을 종합해 볼 때, 피고가 2017. 11. 28. 개최한 창립총회에서 이 사건 안심보장증서에 대해 승인 내지 추인하는 의결을 하였다고 볼 수는 전혀 없는 것이다,

㉣ 대법원 2014. 3. 27. 선고 2012다106607 판결, 대법원 1998. 12. 22. 선고 97다15715 판결 등을 근거로 피고는 2022. 12. 26. 임시총회를 개최하여‘계약 안심보장증서 추인 및 승인의 건’에 대해 의결을 하였으나, 의결 당시 이 사건 안심보장증서가 무효라는 점과 이 사건 안심보장증서를 추인할 경우 사업비 부족이 심화되어 조합원들이 부담해야 할 분담금이 가중된다는 점에 관하여 설명하였는지 여부가 명확하지 아니하다는 점 등을 종합해 볼 때, 조합원들이 이 사건 안심보장증서가 무효임을 알고 추인하였다고 보기 어렵다고 할 것이기에 피고가 2022. 12. 26. 개최된 임시총회에서 이 사건 안심보장증서에 대해 승인 내지 추인하는 의결을 하였다고 볼 수는 없는 것이다,

㉤ 선행행위에 모순되는 행위의 금지(금반언) 원칙은 어떠한 사람의 행태가 그의 선행하는 행태와는 모순되는 것이어서 그러한 후행행위에 대하여 원래대로의 효력을 인정하게 되면 그 선해행태로 인하여 야기된 다른 사람의 신뢰를 부당하게 침해하게 되는 경우에 그 후행행위의 효력이 제한되는 법원칙을 말하는 것으로 선행행위가 있고, 상대방의 보호가치 있는 신뢰가 발생한 이후 선행행위에 반하는 행위를 하는 경우 신의칙 위반이 될 수 있다고 할 것인데,

조합원이 환불보장약정이 총회 결의를 거치지 아니하여 무효임을 이유로 조합가입계약의 무효 내지 취소를 주장하는 경우 실효의 원칙에 반하는지와 관련한 판결들인 ⓐ 대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다239692 판결, ⓑ 대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다269808 판결의 경우 환불보장약정에서 정한 환불의 조건이 성취되지 않을 것으로 확정된 상황[ⓐ판결의 경우 안심보장증서상 환불 조건은‘사업 추진 중 토지 관련 문제로 조합설립인가 신청을 못하여 본 사업이 무산되는 것’인데, 조합은 2019. 2. 11. 조합설립인가를 받았고, ⓑ 판결의 경우 환불 조건은‘착공 전 계약 지연 등 부득이한 사유로 사업을 중단할 것’인데, 조합은 2020. 3. 19. 사업계획승인을 받고 2020. 12. 29. 착공까지 하였던 상황]에서 중도금을 납부하거나 가입계약의 내용을 일부 변경한 경우(선행행위) 조합으로서는 이러한 조합원의 분담금 납부행위를 통하여 조합원이 환불보장약정에 따른 환불이 가능한지 여부와는 관계없이 조합가입계약을 유지하기를 원한다고 신뢰하고 이를 바탕으로 주택건설사업을 진행한 것으로 보이고, 이러한 조합의 신뢰를 보호할 필요가 있는 것이고(상대방의 보호가치 있는 신뢰),

결국 조합원이 소를 통하여 조합가입계약에 대한 무효 또는 착오 취소 주장을 하는 것은(선행행위에 반하는 행위) 기존의 분담금 납부행위와 모순되는 행위이고, 조합원의 모순된 태도로 인하여 조합과 나머지 조합원들이 무효를 주장하는 조합원 몫의 분담금에 상응하는 손해를 부담하는 것은 형평에 어긋나거나 정의관념에 비추어 용인될 수 없는 결과로 볼 수 있고, 그렇다면 조합의 총회 결의를 거치지 않은 환불보장약정이 무효라는 이유로 조합가입계약까지 무효라고 보거나 조합원이 이를 착오 취소할 수 있다고 하더라도, 조합원이 조합에게 조합가입계약의 무효 또는 취소를 주장하면서 분담금의 반환을 구하는 것은 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없는 것인바(신의칙위반),

이 사건의 경우 원고가 이 사건 환불보장약정에서 정한 환불의 조건이 성취되지 않을 것으로 확정된 상황, 이 사건 확정분담금 약정과 달리 추가분담금 납입이 요구되는 상황에서 계약금이나 중도금 명목의 분담금 내지 추가분담금을 납입하는 행위, 즉 선행행위를 한 사실이 없는 것이고, 이에 피고에게 보호가치 있는 신뢰가 형성되지도 아니한 것이라는 점 등을 종합해 볼 때, 이 사건 각 약정이 무효인 이상 이 사건 조합가입계약도 무효라는 주장이 신의칙에 반한다고 할 수 없는 것이고,

지역주택조합 가입계약과 함께 체결된 환불보장약정에 대하여 종래 대법원이 인정하고 있는 실효의 원칙을 구체화 한 판결이라 할 것인 대법원 2025. 9. 25. 선고 2025다213846 판결의 판시 내용 등에 비추어, 이 사건 환불보장약정에서 정한 절차가 이행되고, 피고가 진행하는 이 사건 사업이 무산될 우려 없이 절차에 따라 정상적으로 진행되고 있었던 상황에서 원고가 장기가 권리를 행사하지 아니하였다고 볼 수 없는 것이고, 더욱이, 피고는 2020. 12. 30.경 조합설립인가를 신청하면서 제출한 조합원 명부에서 원고를 제외하였던 것으로 피고는 2020. 12. 30.경 조합설립인가를 신청할 당시부터 원고의 조합원 지위를 인정하지 아니하였던 것으로 피고가 원고가 이 사건 환불약정의 무효로 인한 이 사건 가입계약의 무효, 취소를 주장하지 않으리라는 정당한 신뢰를 갖고 있었다고 전혀 볼 수 없는 것이라는 점 등을 종합해 볼 때, 이 사건 각 약정이 무효인 이상 이 사건 조합가입계약도 무효라는 주장이 실효의 원칙에 반한다고 할 수도 없는 것이다.]라는 등의 주장을 하였습니다.

항소심에서 법원은 원고 소송대리인의 위와 같은 주장을 모두 받아들여 [원고의 청구는 이유 있어 인용하여야 할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하므로, 피고의 항소는 이유 없어 기각한다.]는 판결을 선고 하였습니다.