허위유치권 신고도 경매방해죄가 될 수 있다는 사실, 알고계셨나요 

혹시 경매나 입찰 과정에서 "이 정도는 괜찮겠지" 하고 넘겼던 행동이, 나중에 경매방해죄라는 이름으로 되돌아올 수 있다는 걸 알고 계셨나요.

부동산 경매는 생각보다 많은 분들이 얽히는 절차입니다.

임차인, 채권자, 입찰 참가자 모두가 경매방해죄의 당사자가 될 수 있다는 점에서, 미리 알아두실 필요가 있습니다.

얼마 전 상담을 오신 한 의뢰인분의 사연을 각색해 말씀드립니다.

그분은 자신이 살던 주택이 경매에 넘어가자, 보증금을 조금이라도 지켜보려는 마음에 실제보다 이른 날짜로 임대차계약서를 다시 작성해 법원에 권리신고를 했습니다.

본인은 "내 보증금을 지키려던 것뿐"이라고 생각했지만, 얼마 지나지 않아 경매방해죄로 고소를 당했다는 통지를 받고 크게 당황해 저희 사무실을 찾아오셨습니다.

이처럼 경매방해죄는 브로커나 조직적 담합만의 문제가 아니라, 평범한 분들도 자신도 모르는 사이 연루되는 경우가 적지 않습니다.

「무엇이 문제였을까요」

형법 제315조는 위계 또는 위력, 그 밖의 방법으로 경매나 입찰의 공정을 해한 사람을 2년 이하의 징역 또는 700만 원 이하의 벌금에 처하도록 정하고 있습니다.

여기서 중요한 것은, 경매방해죄가 실제로 낙찰가가 낮아지거나 손해가 발생했는지를 따지지 않는다는 점입니다.

판례는 경매방해죄를 이른바 '위태범'으로 보는데, 쉽게 말해 공정한 경쟁이 방해될 '염려'가 있는 상태만 만들어져도 죄가 성립할 수 있다는 뜻입니다.

실무에서 자주 문제 되는 유형은 크게 세 가지입니다.

첫째, 허위 임대차계약서를 작성해 대항력 있는 임차인처럼 권리신고나 배당요구를 하는 경우.

둘째, 실제로 존재하지 않거나 부풀린 공사대금 채권으로 유치권 신고를 하는 경우.

셋째, 입찰 참가자들끼리 사전에 가격이나 낙찰자를 정해두는 담합입니다.

특히 대법원은 담합의 경우 입찰 참가자 전원이 가담하지 않아도, 일부만 담합했더라도 경매방해죄가 성립할 수 있다고 보고 있고, 경매가 도중에 취하되더라도 이미 허위 신고를 한 이상 경매방해죄 책임을 피하기 어렵다고 판단한 사례도 있습니다.

즉, "결과적으로 아무 문제 없었다"는 사정만으로는 경매방해죄 혐의에서 자유롭기 어렵다는 점이 핵심 쟁점이었습니다.

저는 경매방해죄 사건을 진행할 때, 우선 의뢰인이 한 행위가 형법상 '위계' 또는 '위력'에 해당하는지부터 냉정하게 따져봅니다.

단순히 자신의 권리를 주장한 것인지, 아니면 경매 절차의 공정성을 실제로 해할 의도와 방법이 있었는지는 전혀 다른 문제이기 때문입니다.

실제로 경매방해죄 사건들을 보면 혐의없음, 기소유예, 벌금형, 징역형의 집행유예 등 처리 결과가 다양하게 갈립니다.

경매방해죄로 고소장이나 출석요구서를 받으신 분들의 공통점은, "나는 억울하게 당한 것뿐인데 왜 내가 가해자가 됐는지 모르겠다"는 당혹감입니다.

경매방해죄는 생각보다 넓게 적용될 수 있는 죄명이라, 초반에 어떻게 소명하느냐에 따라 이후 절차의 방향이 크게 달라지곤 합니다.

혼자 판단하고 진술하시기보다는, 경매방해죄의 성립요건을 정확히 아는 변호사와 함께 사안을 정리해보시길 권해드립니다.

경매나 입찰 과정에서 권리신고, 유치권 신고, 계약서 작성 등으로 경매방해죄 혐의를 받고 계시다면, 혼자 고민하지 마시고 편하게 상담 요청해 주세요.

법무법인 해답(서울 강남구, 학동역 인근)에서 형사사건을 다수 다뤄온 경험을 바탕으로, 사안을 꼼꼼히 살펴드리겠습니다.