실거주 의무 유예 완전정리 — 세입자ver 

들어가며

집주인이 "실거주 의무 때문에 나가라"고 하면, 세입자는 무조건 나가야 할까요? 결론부터 말씀드리면, 집주인이 실제로 들어와 산다면 막기 어렵지만, 말만 실거주였다면 이야기가 완전히 달라집니다. 세입자가 꼭 알아야 할 것만 정리했습니다.

Q. 집주인이 실거주한다며 나가라는데, 꼭 나가야 하나요?

실제 거주 계획이 맞다면, 갱신 거절을 막기는 어렵습니다. 임대인 본인이나 직계존비속의 실거주는 법이 인정하는 정당한 갱신 거절 사유이기 때문입니다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호). 다만 집주인의 실거주 의무가 유예됐다는 사실만으로 당장 나가야 하는 것은 아니고, 집주인이 실제로 거주하겠다며 갱신을 거절할 때 비로소 문제가 됩니다. 무조건 버틸 수 있는 것도, 무조건 나가야 하는 것도 아닙니다.

Q. 그런데 집주인이 실거주한다더니 다른 사람에게 세를 놨어요.

손해배상을 청구할 수 있습니다. 실거주를 이유로 내보낸 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 것이라면, 집주인은 세입자가 입은 손해를 배상해야 합니다.

주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) 요지 — 임대인(직계존속·직계비속 포함)이 실제 거주하려는 경우 갱신을 거절할 수 있으나(제1항 제8호), 실거주를 이유로 거절한 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다(제5항).

Q. 손해배상은 얼마나 받을 수 있나요?

세 가지 기준 중 가장 큰 금액입니다. 갱신 거절 당시 월차임의 3개월분, 집주인이 새 세입자에게 받은 차임과의 차액 2년분, 그리고 갱신 거절로 실제 입은 손해액. 이 셋 중 가장 큰 금액으로 정해집니다(같은 조 제6항).

Q. 집주인이 진짜 들어와 사는지 의심되면요?

유예 기간 내의 정황이 증거가 됩니다. 실거주를 이유로 내보낸 뒤 얼마 지나지 않아 그 집을 제3자에게 임대하거나 팔았다면, 애초에 실거주 의사가 없었다고 다툴 유력한 근거가 됩니다. 이런 정황이 보이면 계약서·문자·등기부 등을 미리 확보해 두시는 것이 좋습니다.

꼭 기억하세요

실거주는 집주인의 정당한 권리이지만, 그것이 '진짜'일 때만 인정됩니다. 나간 뒤 집주인이 제3자에게 세를 놓거나 팔았다면 손해배상을 청구할 수 있으니, 퇴거를 요구받은 시점부터 관련 자료를 챙겨 두시기 바랍니다.

이런 분은 상담이 필요합니다

• 집주인의 실거주 주장으로 계약 갱신을 거절당한 세입자

• 나간 뒤 집주인이 그 집을 제3자에게 임대·매각한 정황을 발견한 분

• 손해배상 청구 범위와 금액을 따져보고 싶은 분

※ 위 내용은 일반적인 법률 정보로, 구체적 사안에 대한 법률자문이 아닙니다. 실제 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.