[최신판례] 설명 안 한 '입주일 자동연장' 효력 없습니다 

사건 개요

• 법원·선고일 : 서울고등법원 2026. 5. 15. 선고

• 사건번호·사건명 : 2025나208951 (매매대금반환)

• 결과 : 1심 중 사업자 패소 부분 일부 취소 / 분양대금 전액·위약금(분양대금의 10%)·약정이자·지연손해금 반환

오피스텔 입주가 예정일보다 3개월 넘게 늦어지자 수분양자들이 분양계약을 해제하고 낸 돈을 돌려달라고 한 사건에서, 법원이 "사업자가 설명하지 않은 입주예정일 자동연장조항은 계약 내용으로 주장할 수 없다"고 보아 분양대금 전액과 위약금(원금 합계 약 18억 원) 반환을 명한 항소심입니다.

Q. 설명 못 들은 '자동연장조항' 때문에 해제가 막히나요?

분양받은 오피스텔 입주가 예정일보다 3개월 넘게 늦어졌습니다. 계약을 해제하고 분양대금을 돌려받고 싶은데, 계약서에 "입주예정일이 자동 연장될 수 있다"는 조항이 있다고 합니다. 계약할 때 그런 설명은 못 들었는데, 그래도 이 조항 때문에 해제가 안 되나요?

A. 사업자가 설명하지 않았다면, 그 조항은 주장할 수 없습니다

핵심은 "계약서에 그 조항이 적혀 있느냐"가 아니라 "사업자가 그 내용을 제대로 설명했느냐"입니다. 법원은 입주예정일 자동연장조항을 약관규제법상 '중요한 내용'으로 보았고, 사업자가 이를 구체적으로 설명하지 않았다면 그 조항을 계약 내용으로 주장할 수 없다고 판단했습니다.

사실관계 — '약 70% 납부' 후 3개월 넘은 입주 지연

수분양자 네 명은 오피스텔 분양계약을 맺고 계약금과 중도금을 합쳐 분양대금의 약 70%를 납부했습니다. 계약서상 입주예정일은 "2024년 2월경"이었지만, 건물 사용승인이 그해 6월 13일에야 이루어지는 등 입주가 예정일보다 석 달 넘게 미뤄졌습니다. 수분양자들은 "정해진 입주예정일부터 3개월을 넘겼으니 계약을 해제한다"며 분양대금과 위약금 반환을 청구했습니다. 사업자 측은 계약서의 '자동연장조항'(시공사가 책임준공을 못 해 신탁회사가 공사를 대신 마치면 입주예정일이 최대 6개월 자동 연장된다는 내용)을 들어 입주예정일이 늘어나 3개월 초과 지연이 아니라고 맞섰지만, 1심과 달리 항소심의 결론은 수분양자들의 손을 들어주었습니다.

법적 포인트 — '중요한 내용'은 설명해야 효력이 생깁니다

약관규제법은 사업자에게 약관의 '중요한 내용'을 고객이 이해할 수 있도록 구체적으로 설명할 의무를 지우고, 이를 어기면 그 조항을 계약 내용으로 주장할 수 없도록 정합니다(제3조 제3항·제4항). 법원은 입주예정일 자동연장조항을 바로 이 '중요한 내용'으로 보았습니다. 시공사의 공사 지연이라는 사업자 측 사정에서 생긴 위험을 수분양자에게 떠넘기고, '3개월 초과 지연 시 해제'라는 수분양자의 권리 행사 여부까지 좌우하는 조항이기 때문입니다.

특히 계약서 맨 끝에 "주요 내용을 설명 듣고 숙지했다"고 자필 서명을 받았더라도, 또 그 조(條)의 제목을 굵은 글씨로 강조했더라도, 23개 조항이 작은 글씨로 빽빽한 계약서의 마지막 항에 묻혀 있었다면 '설명을 다했다'고 인정되지 않았습니다. 같은 이유로 "분양대금 반환을 신탁재산 한도에서만 진다"는 책임제한조항도 주장할 수 없어, 사업자는 분양대금 전액 반환 책임을 졌습니다.

*적용 법조 - 약관규제법 제3조 제3항·제4항(중요내용 설명의무 / 위반 시 계약 내용 주장 불가) / 신탁법 제38조 / 분양계약 제5조 제3항 제1호·제4항(해제·위약금) / 상법(연 6%)·소송촉진법(연 12%) 이율

꼭 기억하세요 — '적혀 있는 것'과 '설명한 것'은 다릅니다

흔한 오해는 "계약서에 서명했으니 모든 조항에 그대로 묶인다"는 생각입니다. 그러나 고객에게 불리한 '중요한 내용'은 계약서에 적혀 있는 것만으로는 부족하고, 사업자가 그 의미와 효과를 구체적으로 설명했을 때 비로소 계약 내용이 됩니다. 이 사건에서 자동연장조항이 제대로 설명됐다면 입주예정일이 연장되어 해제가 어려웠겠지만, 설명이 없었기에 입주예정일은 2024년 2월 말로 고정되었고, 3개월 초과 지연이 인정되어 해제와 분양대금·위약금 반환이 받아들여졌습니다.

*근거 법조 - 약관규제법 제3조 제4항(설명의무를 위반한 약관 조항은 계약 내용으로 주장할 수 없음)

이런 분은 빠르게 상담하세요

• 분양받은 오피스텔·아파트 입주가 예정일보다 크게 지연돼, 계약 해제와 분양대금·위약금 반환이 가능한지 알고 싶은 경우

• 분양계약서에 입주예정일 자동연장조항이나 '신탁재산 한도' 책임제한특약 같은 불리한 조항이 있는데, 계약 당시 제대로 설명받지 못한 경우

• 반대로 분양사업자·시행사·신탁회사로서 수분양자의 해제·반환 청구에 대응하거나 계약·설명 절차를 점검하려는 경우

본 답변은 서울고등법원 2026. 5. 15. 선고 2025나208951 판결문에 근거한 일반적 정보 제공용 자료이며, 구체적 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 사안에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 반드시 변호사와 상담하시기 바랍니다.