[최신판례] 전세사기 '돌려막기'도 형사처벌 됩니다 

사건 개요

• 법원·선고일 : 창원지방법원 2026. 6. 10. 선고

• 사건번호·죄명 : 2026고단217 (사기)

• 결과 : 징역 2년 6개월 실형 / 배상명령신청 각하

자기 자본 없이 임차인들의 전세보증금으로 다가구주택을 늘려가며 '보증금 돌려막기'를 한 임대사업자에 대해, 법원이 단순 채무불이행이 아닌 사기죄를 인정한 사건입니다.

Q. 이런 '돌려막기'도 형사처벌이 되나요?

임대인이 무자본 갭투자로 다가구주택 여러 채를 가지고 있었고, 제 보증금을 다른 집 짓는 데 썼다고 합니다. 계약이 끝났는데 "새 세입자 들어오면 준다"는 말만 반복합니다.

A. 네, 사기죄가 성립할 수 있습니다

핵심은 "왜 못 갚았느냐"가 아니라 "갚을 수 없다는 사실을 알면서도 숨기고 보증금을 받았느냐"입니다. 위 사건에서 법원은 바로 이 지점을 사기로 보고 임대인에게 실형을 선고했습니다.

사실관계 — '무자본 갭투자 + 돌려막기'

피고인은 신용불량 상태에서 자기 자본 없이 가족 명의로 토지를 사 다가구주택을 짓고, 임차인 보증금과 대출금으로 또 다른 건물을 신축·매수했습니다. 보증금을 돌려줄 별도 자금 없이 '새 세입자의 돈으로 기존 세입자에게 반환'하는 구조였습니다.

법적 포인트 — '고지의무 위반'이 기망입니다

피고인은 일정한 소득·자금이 없고 받은 보증금을 세금·공사대금·이자에 쓸 계획이어서, 계약이 끝나도 새 세입자가 없으면 보증금을 돌려주기 어려운 상태였습니다. 그런데 이 사실을 임차인에게 알리지 않았습니다. 법원은 이러한 부작위에 의한 기망(고지의무 위반)을 인정했습니다.

*적용 법조 - 구 형법 제347조 제1항(사기), 피해자별 포괄 적용 / 경합범 가중(형법 제37조 전단·제38조)

꼭 기억하세요 — 형사처벌 ≠ 보증금 반환

이 사건에서 피해자의 배상명령신청은 각하되었습니다(배상책임 범위가 명백하지 않다는 이유). 즉, 가해자가 형사처벌을 받아도 보증금이 자동으로 돌아오지는 않습니다. 보증금 회수를 위해서는 보증금반환청구 등 별도의 민사 절차가 필요합니다.

*배상명령 각하 근거 - 소송촉진 등에 관한 특례법 제32조 제1항 제3호, 제25조 제3항 제3호

이런 분은 빠르게 상담하세요

• 임대인이 무자본 갭투자·다주택 보유 상태에서 보증금 반환을 미루는 경우

• 임대인이 "새 세입자 들어오면 준다"는 말만 반복하는 경우

• 형사 고소와 보증금 회수(민사)를 함께 준비해야 하는 경우

본 답변은 창원지방법원 2026. 6. 10. 선고 2026고단217 판결문에 근거한 일반적 정보 제공용 자료이며, 구체적 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 사안에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 반드시 변호사와 상담하시기 바랍니다.