대지사용권과 대지권, 서로 구분되는 개념입니다. 

안녕하세요 심동석 변호사입니다.

아파트나 오피스텔, 상가와 같이 하나의 건물이 구조상으로 여러 개의 부분으로 구분되어 각각의 부분이 소유권의 대상이 되는 건물을 집합건물이라고 합니다.

이 때, 집합건물을 거래하거나 부동산 분쟁을 겪다 보면 대지사용권과 대지권이라는 용어를 자주 접하게 됩니다.

그런데, 위 용어들은 글자가 비슷하고 그 의미도 유사해 보여 일반인은 물론 전문가들조차 혼용해서 사용하는 경우가 많으나, 근거 법령과 의미가 명백히 다른 서로 구분되는 개념입니다.

아래에서는 대지사용권과 대지권의 개념 및 차이점에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

1. 집합건물법상 대지사용권이란

대지사용권이란 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 "집합건물법")에 따른 개념으로, 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 의미합니다.

집합건물법 제2조(정의)

이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “구분소유권”이란 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분[제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분(共用部分)으로 된 것은 제외한다]을 목적으로 하는 소유권을 말한다.

2. “구분소유자”란 구분소유권을 가지는 자를 말한다.

3. “전유부분”(專有部分)이란 구분소유권의 목적인 건물부분을 말한다.

4. “공용부분”이란 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분으로 된 부속의 건물을 말한다.

5. “건물의 대지”란 전유부분이 속하는 1동의 건물이 있는 토지 및 제4조에 따라 건물의 대지로 된 토지를 말한다.

6. “대지사용권”이란 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다.

즉, 대지사용권이란 아파트나 상가의 특정 호수(전유부분)를 소유하고 있는 구분소유자가 해당 전유부분을 소유하기 위하여 그 아파트나 상가가 위치한 토지(대지)를 사용할 수 있는 권리를 의미합니다.

주의할 점은 대지사용권이란 토지를 사용할 수 있는 권리이므로, 대지사용권이 토지에 대한 소유권만을 의미하지 않는다는 것입니다. 소유권 이외에 토지를 사용할 수 있는 권리인 지상권, 전세권 및 임차권 등도 대지사용권에 포함될 수 있습니다.

그리고, 이러한 대지사용권은 원칙적으로 집합건물법에 따라 건물과 분리하여 처분할 수 없는 일체성을 가집니다.

집합건물법 제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성)

① 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.

② 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다.

③ 제2항 본문의 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의(善意)로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다.

④ 제2항 단서의 경우에는 제3조제3항을 준용한다.

2. 부동산등기법상 대지권이란

대지권이란 부동산등기법에 따른 개념으로, 구분건물에 집합건물법에 따른 대지사용권으로 건물과 분리하여 처분할 수 없는 것으로서, 등기되는 권리를 의미합니다.

부동산등기법 제40조(등기사항)

① 등기관은 건물 등기기록의 표제부에 다음 각 호의 사항을 기록하여야 한다.

1. 표시번호

2. 접수연월일

3. 소재, 지번, 건물명칭(건축물대장에 건물명칭이 기재되어 있는 경우만 해당한다. 이하 이 조에서 같다) 및 번호. 다만, 같은 지번 위에 1개의 건물만 있는 경우에는 건물번호는 기록하지 아니한다.

4. 건물의 종류, 구조와 면적. 부속건물이 있는 경우에는 부속건물의 종류, 구조와 면적도 함께 기록한다.

5. 등기원인

6. 도면의 번호[같은 지번 위에 여러 개의 건물이 있는 경우와 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조제1호의 구분소유권(區分所有權)의 목적이 되는 건물(이하 “구분건물”이라 한다)인 경우로 한정한다]

② 등기할 건물이 구분건물(區分建物)인 경우에 등기관은 1동 건물의 등기기록의 표제부에는 소재와 지번, 건물명칭 및 번호를 기록하고 전유부분의 등기기록의 표제부에는 건물번호를 기록하여야 한다.

③ 구분건물에 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조제6호의 대지사용권(垈地使用權)으로서 건물과 분리하여 처분할 수 없는 것[이하 “대지권”(垈地權)이라 한다]이 있는 경우에는 등기관은 제2항에 따라 기록하여야 할 사항 외에 1동 건물의 등기기록의 표제부에 대지권의 목적인 토지의 표시에 관한 사항을 기록하고 전유부분의 등기기록의 표제부에는 대지권의 표시에 관한 사항을 기록하여야 한다.

④ 등기관이 제3항에 따라 대지권등기를 하였을 때에는 직권으로 대지권의 목적인 토지의 등기기록에 소유권, 지상권, 전세권 또는 임차권이 대지권이라는 뜻을 기록하여야 한다.

즉, 대지권이란 대지사용권 중 건물과 분리하여 처분할 수 없는 토지에 관한 권리를 등기사항전부증명서(등기부)에 등기한 것을 의미합니다.

결국, 대지사용권이 등기부에 등기됨으로써 비로소 대지권에 해당하게 되는데, 집합건물의 등기부에서 흔히 확인할 수 있는 소유권대지권, 지상권대지권, 임차권대지권 등이 있습니다.

3. 대지사용권과 대지권의 차이

이처럼 대지사용권과 대지권은 서로 구분되는 개념입니다.

대지사용권은 토지를 사용할 수 있는 실체적인 권리 그 자체를 의미하는 반면, 대지권은 해당 대지사용권이 건물과 분리하여 처분할 수 없다는 사실을 등기부에 기록한 절차적인 권리입니다.

이러한 미묘한 차이는 실무상, 특히 재건축이나 경매, 신축 분양 과정에서 법률적 쟁점이 될 수 있습니다.

예컨대, 수분양자가 분양대금을 완납하여 대지사용권을 취득하였음에도, 등기 절차가 지연되어 등기부상 대지권이 아직 등기되지 않은 상태인 경우, 이를 어떻게 평가할 것인지를 두고 분쟁이 발생하기 때문입니다.

따라서, 부동산 분쟁에 휘말리셨을 때는 서로 구분되는 용어들의 개념과 차이점을 정확히 이해한 이후, 이를 기초로 법리를 전개하여야 합니다.

지금까지 대지사용권과 대지권의 개념 및 차이점에 관하여 알아보았습니다.

부동산 분쟁은 유사해 보이는 법률 용어들의 정확한 해석과 구분에서부터 해결의 실마리가 풀리는 경우가 많은데, 특히, 권리관계가 복잡하게 얽힌 집합건물 분쟁은 초기 대응과 법리 구성이 소송의 성패를 좌우합니다.

관련 문제로 어려움을 겪고 계신다면 부동산 뿐만 아니라, 집합건물에 대해서도 깊이 있는 전문성을 보유한 변호사의 조력을 받으시기를 추천드립니다.

언제나 의뢰인의 곁에서, 의뢰인이 후회 없는 결정을 내릴 수 있도록 최선을 다하겠습니다.