[부천부동산변호사] 명도단행가처분 인용 사례 

법무법인 새벽 부천분사무소

김영헌 변호사입니다.

"계약 기간이 끝났는데 임차인이 나가지 않습니다."

"제가 직접 들어가 살아야 하는데 기존 세입자가 퇴거를 거부하고 있습니다."

임대차 관계에서 실제로 자주 발생하는 분쟁입니다.

일반적으로 임차인이 퇴거하지 않는 경우 임대인은 명도소송을 진행하여 판결을 받은 뒤 강제집행 절차를 진행하게 됩니다.

그러나 명도소송은 일정 기간이 소요되기 때문에, 임대인 입장에서 판결을 기다리는 동안 큰 손해가 발생하는 경우가 있습니다.

이처럼 긴급하게 부동산을 인도받아야 하는 특별한 사정이 있는 경우 검토할 수 있는 절차가 바로 명도단행가처분입니다.

오늘은 법무법인 새벽에서 진행한 명도단행가처분 인용 사례를 통해 어떠한 경우 법원에서 명도단행가처분이 인정될 수 있는지 설명드리겠습니다.

■ 명도단행가처분이란?

명도단행가처분은 본안 판결이 확정되기 전에 임시로 부동산의 인도를 구하는 절차입니다.

쉽게 말하면 명도소송 판결을 기다리지 않고 먼저 점유 이전을 구하는 강력한 조치입니다.

다만 그 효과가 사실상 본안 판결을 미리 받는 것과 유사하기 때문에 법원에서는 그 요건을 엄격하게 판단합니다.

따라서 임차인이 나가지 않는다고 해서 항상 명도단행가처분이 인정되는 것은 아닙니다.

통상적으로는 먼저 점유이전금지가처분을 진행한 뒤 명도소송을 제기하는 방식이 많이 활용됩니다.

하지만 공사 착공 지연, 경제적 손해 발생, 명백한 퇴거 의무 위반 등 특별히 긴급한 사정이 인정되는 경우에는 명도단행가처분도 검토될 수 있습니다.

■ 실거주 예정이었지만 퇴거를 거부한 사례

이번 사건에서 임대인은 해당 주택에 직접 거주해야 하는 상황이었습니다.

주택임대차보호법상 임대인이 실제 거주하려는 경우 일정한 요건 아래 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다.

이에 따라 임대인은 계약 종료 후 임차인에게 주택 인도를 요청하였습니다.

하지만 임차인은 퇴거를 거부하였습니다.

임차인은

"계약서에는 2년이라고 되어 있지만 실제로는 4년 거주하기로 약속했다"

라고 주장하였습니다.

결국 임대인은 신속하게 주택을 인도받기 위해 명도단행가처분을 신청하게 되었습니다.

■ 첫 번째 요건, 피보전권리(인도청구권)

명도단행가처분이 인정되기 위해서는 먼저 임대인에게 부동산 인도를 요구할 권리가 있어야 합니다.

이를 피보전권리라고 합니다.

이번 사건에서 중요한 증거는 임대차계약서였습니다.

계약서에는 임대차 기간이 2년으로 명확하게 작성되어 있었습니다.

반면 임차인은 구두로 4년 거주하기로 약속했다고 주장하였지만 이를 인정할 객관적인 증거는 부족했습니다.

결국 법원은 계약서 내용을 기준으로 임대인의 인도청구권이 인정된다고 판단하였습니다.

■ 두 번째 요건, 보전의 필요성

하지만 명도단행가처분에서는 인도청구권이 있다는 것만으로 부족합니다.

"왜 본안 판결까지 기다릴 수 없는지"

"왜 지금 즉시 부동산 인도가 필요한지"

즉, 보전의 필요성을 입증해야 합니다.

이번 사건에서도 이 부분이 중요한 쟁점이었습니다.

저희는 임차인이 계속 거주할 경우 임대인이 실제 거주할 공간을 확보하지 못하고, 그로 인해 발생하는 손해와 어려움을 구체적으로 주장하였습니다.

단순히 계약 기간이 끝났다는 것이 아니라,

임차인이 즉시 퇴거하지 않을 경우 임대인에게 중대한 피해가 발생한다는 점을 입증한 것입니다.

■ 법원, 명도단행가처분 인용

결국 법원은

① 임대차계약서상 계약 기간은 2년으로 인정되고

② 임차인이 주장하는 4년 약정은 객관적인 증거가 부족하며

③ 임대인의 실거주 필요성 등 신속한 인도를 받아야 할 사정이 존재한다

고 판단하였습니다.

그 결과 명도단행가처분 신청은 인용되었습니다.

명도단행가처분은 빠르게 부동산을 인도받을 수 있는 절차이지만 쉽게 인정되는 신청은 아닙니다.

중요한 것은

① 인도청구권이 존재한다는 점

② 지금 바로 인도를 받아야 할 긴급한 사정이 있다는 점

두 가지를 구체적인 자료로 입증하는 것입니다.

임차인이 계약 종료 후에도 퇴거하지 않아 어려움을 겪고 있다면 상황에 맞는 법적 절차를 검토하는 것이 필요합니다.

부천부동산변호사의 도움이 필요하시면 상담전화 032-326-9992로 연락 부탁드립니다.