상속 부동산 갈등 해결 방법 

💡 혹시 지금 이런 상황이신가요?

• 부모님께 상속받은 땅을 처분하고 싶지만, 형제 중 일부가 반대하여 방치되고 있는 분

• 공유 지분만 가지고 있어 단독으로 재산권 행사를 하지 못해 답답함을 느끼는 분

• 공동 소유 부동산의 이해관계를 법적으로 깔끔하게 정리하고 싶은 분

안녕하세요. 의뢰인을 위해 가족 간의 복잡한 부동산 갈등을 풀어내는 법무법인 쉴드 조재황 대표변호사 입니다.

부모님이 남겨주신 소중한 유산이 형제간 불화의 씨앗이 되는 경우를 자주 목격합니다.

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특히 부동산은 필지를 쪼개기 어렵고 관리 방향에 대한 의견이 엇갈리기 쉬워, 결국 누구도 제대로 활용하지 못한 채 세금만 부담하는 사례가 많습니다.

오늘은 협의가 이루어지지 않는 상속 부동산을 어떻게 법적으로 분할할 수 있는지 그 방법을 정리해 드립니다.

1. 공유물 분할 청구권의 성격과 행사 요건

민법은 공동 소유자들이 언제든지 공유 관계를 해소할 수 있도록 '공유물 분할 청구권'을 보장하고 있습니다. 이는 형성권으로, 다른 공유자의 동의가 없더라도 각 공유자가 원한다면 언제든 행사가 가능합니다. 상속 부동산의 경우 먼저 상속인들 사이의 협의가 우선되어야 하지만, 단 한 명이라도 분할 방식에 반대하거나 협의에 응하지 않는다면 결국 법원의 판단을 구하는 '재판상 분할' 절차를 밟아야 합니다.

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민법 제268조(공유물의 분할청구)

①공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다. 그러나 5년내의 기간으로 분할하지 아니할 것을 약정할 수 있다.

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재판상 분할은 공유자 전원이 소송에 참여해야 하는 필수적 공동소송입니다. 따라서 분할을 원하는 공유자가 나머지 공유자 전원을 피고로 하여 소를 제기해야 합니다. 이 과정에서 법원은 공유물 분할의 구체적인 방법을 결정하게 됩니다.

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[용어정리]

*형성권 : 권리자의 일방적인 의사표시만으로 법률관계의 변동(발생, 변경, 소멸)을 확정적으로 일으키는 권리입니다. 상대방의 승낙이 필요 없으며, 취소권, 해제권, 매매예약 완결권 등이 대표적입니다.

*필수적 공동소송 : 필수적 공동소송은 소송목적(물건의 관리 및 처분권)이 여러 명의 공동소송인 모두에게 합일적으로 확정되어야만 하는 소송입니다. 판결의 모순을 방지하기 위해 공동소송인들이 함께 소송을 수행하는 것이 강제됩니다.

2. 재판상 분할의 원칙과 예외적 대금분할의 기준​

 법원이 공유물을 분할할 때는 실제 물건을 지분 비율대로 나누는 '현물분할'을 원칙으로 삼습니다. 토지의 경우 위치와 면적을 고려하여 구획을 나누는 식입니다. 하지만 토지의 모양이 불규칙하거나, 현물로 나눴을 때 각 필지의 가치가 현저히 떨어질 우려가 있다면 법원은 부동산을 경매에 부쳐 매각하고, 그 매각 대금을 나누는 '대금분할'을 명령하게 됩니다.

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대법원 2004. 10. 14. 선고 2004다30583 판결

재판상 당사자 사이에 분할방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 때에 한하여 공유물분할소송을 제기할 수 있는 것이고, 재판상 분할은 현물로 분할하는 것이 원칙이고, 현물로 분할할 수 없거나 현물로 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에 비로소 물건의 경매를 명하여 대금분할을 할 수 있는 것이다.

공유물분할의 소는 (...) (해당 공유물을)단독 소유권의 대상으로 하여 공유관계를 해소하는 것을 말하므로, 법원은 공유물분할을 청구하는 자가 구하는 방법에 구애받지 아니하고 자유로운 재량에 따라 (...) 합리적인 분할을 하면 되는 것이다

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법원은 단순히 공유자의 주장에 얽매이지 않고, 부동산의 위치, 면적, 이용 상황, 분할 후의 경제적 가치 등을 종합적으로 고려하여 가장 합리적인 분할 방안을 모색합니다. 만약 특정 공유자가 해당 부동산을 전적으로 소유하고 나머지 공유자에게 지분만큼의 현금을 지급하는 '가액보상' 방식이 더 합리적이라고 판단된다면 이 역시 법원의 재량으로 결정될 수 있습니다.

3. 공유물 분할을 위한 경매(형식적 경매)의 특징

협의가 결렬되고 현물 분할도 경제적으로 타당하지 않을 때, 마지막 수단은 법원 경매를 통한 가액 분할(대금 분할)입니다.

이를 흔히 '형식적 경매'라고 부릅니다. 법원의 판결에 따라 해당 부동산을 매각하고, 경매 비용을 제외한 나머지 대금을 지분율에 따라 배분하는 방식입니다. 이 과정은 자산의 가치를 객관적인 시장 가격으로 환산하여 나누는 가장 객관적인 방법이 될 수 있습니다.

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민법 제269조(분할의 방법)

②현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다.

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공유물 분할을 위한 경매에서는 일반적인 경매와 달리 공유자에게 우선매수권이 인정되지 않는다는 점을 주의해야 합니다.

따라서 제3자에게 낙찰될 경우 소유권을 완전히 상실하게 되므로, 물려주신 땅을 온전히 보전하고자 한다면 소송 과정에서 전문 변호사의 조력을 받아 자신에게 유리한 분할 구도(현물분할 여부, 분할 지분 등)를 미리 설계하는 것이 무엇보다 중요합니다.

지금까지 상속받은 부동산의 공유 관계를 해소하는 공유물 분할 청구 절차에 대해 살펴보았습니다.

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요약하자면,

• 공유물 분할은 공유자의 당연한 권리이며, 협의가 되지 않을 경우 법원에 재판상 분할을 청구할 수 있습니다.

• 법원은 현물분할을 원칙으로 하되, 가치 훼손이 우려될 경우 경매를 통한 대금분할을 선택합니다.

• 복잡한 지분 구조와 가족 간의 이해관계를 고려하여 가장 합리적인 분할 방식을 법리에 맞게 주장해야 합니다.

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가족 간의 상속 문제로 부동산 처분에 어려움을 겪고 계신다면, 감정적인 대립보다는 전문가의 조력을 통해 법리적인 해결책을 찾으시길 권해드립니다. 여러분의 소중한 재산권과 가족 간의 평화를 위해, 법무법인 쉴드가 곁에서 함께 고민하겠습니다.

지금까지 법무법인 쉴드 조재황 대표변호사였습니다.
끝까지 당신의 편에서, 당신을 지킵니다.