상가 임대인의 월세 연체 대응법 

💡 혹시 지금 이런 상황이신가요?

• 임차인이 수개월째 월세를 미루며 연락조차 피하고 있는 분

• 보증금이 거의 다 차감되어 가는데 임차인이 나갈 기미가 없어 불안한 분

• 계약 갱신 시점이 다가오는데, 상습 연체 중인 임차인을 내보낼 방법이 궁금한 분

안녕하세요. 법무법인 쉴드 조재황 대표변호사 입니다.

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경기가 어려워지면서 생계가 막막해진 임차인의 사정도 안타깝지만, 꼬박꼬박 대출 이자와 세금을 부담해야 하는 임대인의 고충 또한 무시할 수 없습니다. 특히 "보증금이 남아있으니 거기서 까면 되지 않느냐"며 당당하게 연체하는 임차인 대응에 밤잠 설치는 분들이 많습니다.

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뻔뻔한 이러한 임차인의 행태에 어떻게 대응해야 할까요? 오늘은 상가 임대인이 자신의 권리를 정당하게 주장할 수 있는 법적 기준을 정리해 드립니다.

1. 상가건물 임대차보호법상 해지 요건

상가 임대차에서 임대인이 계약을 해지할 수 있는 가장 강력한 근거는 '3기 차임 연체'입니다. 여기서 중요한 점은 단순히 3번을 늦게 냈느냐가 아니라, 연체된 금액의 총합이 3개월 치 월세액에 달했는지 여부입니다.

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「상가건물 임대차보호법」

제10조의8(차임연체와 해지) 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. ​

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예를 들어, 월세가 100만 원인 경우 연체액 총합이 300만 원이 되는 순간 해지권이 발생합니다. 징검다리식으로 한 달 내고 한 달 안 내는 식이어도 누적액이 기준치를 넘으면 법적 대응이 가능합니다

2. 어떠한 절차로 계약해지 및 퇴거요구를 할 수 있을까요?

임대인들이 가장 많이 하는 실수가 화가 난다는 이유로 임차인의 가게 번호키를 바꾸거나 전기·수도를 끊는 행위입니다. 하지만 우리 법은 사적 구제(자력구제)를 원칙적으로 금지하고 있으며, 이러한 행위는 오히려 업무방해죄나 주거침입죄로 처벌받을 수 있는 위험한 행동입니다.

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대법원 2007. 9. 20. 선고 2006도9157 판결

"단수·단전조치가 그 일시, 목적, 수단 및 방법, 그로 인하여 임차인이 입게 된 피해의 정도 등 여러 가지 사정을 종합하여 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있는 경우에 한하여 정당행위로서 무죄가 인정될 수 있으나, (...) 약정 기간이 만료되지 않았고 임대차보증금도 상당액이 남아 있는 상태에서 일방적으로 단전조치를 취한 것은 업무방해죄에 해당한다."

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따라서 적법한 퇴거를 위해서는 다음과 같은 절차를 거쳐야 합니다.

해지 통고(내용증명) 및 퇴거 요구 : 3기 연체 사실과 이로 인한 계약 해지, 그리고 특정 기한 내에 목적물을 비워줄 것을 요구하는 내용을 담아 내용증명을 발송합니다. 이는 향후 소송에서 임차인의 점유가 '무단 점유'임을 입증하는 결정적 증거가 됩니다.

점유이전금지가처분 신청 : 명도소송 전 반드시 거쳐야 할 필수 단계입니다. 소송 중에 임차인이 몰래 제3자에게 점유를 넘겨버리면, 나중에 승소 판결을 받더라도 그 판결문으로 집행을 할 수 없게 되기 때문입니다.

명도소송 및 강제집행 : 위 조치 이후에도 퇴거하지 않는다면 법원에 명도소송을 제기하여 집행권원을 확보해야 합니다. 판결이 확정되면 법원 집행관을 통해 비로소 합법적인 강제 퇴거 조치가 가능해집니다.

3. 과거의 연체 사실만으로도 계약 갱신을 거절할 정당한 사유가 됩니다

상가 임차인은 10년간 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리가 있지만, 차임을 성실히 내지 않았다면 이 권리는 보호받지 못합니다. 특히 현재는 연체액이 없더라도, 과거에 한 번이라도 3기분의 차임에 달하는 금액을 연체를 했던 사실이 있다면 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다.

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대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결

"임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 (...) 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 나아가 임대차계약을 해지할 수도 있다. (...) 임대차관계의 기초가 되는 신뢰관계가 파괴되었기 때문이다."

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이는 임대차 계약의 핵심인 '신뢰'가 무너졌을 때 법이 임대인의 손을 들어주는 대목입니다. 따라서 임차인이 갱신 요구를 하기 전이나 후에라도 3기 연체 사실이 발생했다면, 임대인은 이를 근거로 확정적인 거절 의사를 표시해야 합니다.

지금까지 상가 차임 연체에 따른 계약 해지와 대응 절차에 대해 살펴보았습니다.

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요약하자면,

• 차임 연체액이 단순히 3번 밀린 것이 아니라 누적 3개월분에 달해야 해지가 가능합니다.

• 과거에 3기 연체 사실이 있었다면 현재 연체액이 없어도 갱신 요구를 거절할 수 있습니다.

• 물리적 강제력 행사는 형사 처벌 대상이므로 반드시 명도소송 등 법적 절차를 밟아야 합니다.

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임대료 연체 문제로 금전적 손실과 심리적 압박을 겪고 계신다면, 혼자 고민하며 시간을 지체하기보다 전문가의 조력을 받아 체계적으로 대응하시길 권해드립니다.

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지금까지 법무법인 쉴드 조재황 대표변호사였습니다.
끝까지 당신의 편에서, 당신을 지킵니다.