보증금 미반환시 임차인 점유와 부당이득 

1. 질의 살펴보기

 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 일단 이사를 하면서, 출입문 번호를 알려주지 않았습니다. 실질적인 사용은 전혀 없었는데 임대인은 임차인이 출입문번호를 알려주지 않아 세입자를 구하지 못해 임대를 하여주지 못하였다고 하며 해당 기간 동안의 차임에 대해 손해배상 내지 부당이득의 반환을 구하고 있습니다. 어떻게 해야하나요?

2. 임차인의 점유가 손해배상 또는 부당이득반환 대상인지 여부

법률상의 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임대차계약 관계가 소멸된 이후에도 임차 건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은바 없는 경우에는, 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 아니한다고 할 것입니다.

3. 동시이행에 관하여

임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 임차목적물반환 의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환 의무는 동시이행관계에 있는 것이므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하여 온 것이라면, 임대인이 임차인에게 보증금반환 의무를 이행하였다거나 그 현실적인 이행의 제공을 하여 임차인의 건물명도 의무가 지체에 빠지는 등의 사유로 동시이행항변권을 상실하게 되었다는 점에 관하여 임대인의 주장·입증이 없는 이상, 임차인의 건물에 대한 점유는 불법점유라 할 수 없고, 임차인은 이에 대한 손해배상의무도 없다고 할 것입니다(대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664판결).

4. 관리비의 경우에는?

임대차계약이 해지된 후 임대차보증금이 반환되지 아니한 상태에서 임차인이 임대차 목적물을 사용·수익하지 아니하고 점유만을 계속하고 있는 경우라면, 임차인의 사용·수익이 종료된 후로는 임차인이 임대차 목적물에 관하여 부과된 관리비를 납부할 의무가 있다고 보기는 어렵고, 그 후로 부과되는 관리비는 임대인이 납부하여야 한다고 봄이 상당하다고 할 것입니다(대법원 2005. 4. 29. 선고 2005다1711판결).