아파트 매도인의 하자담보책임 

1. 매도인의 하자담보책임 개요

전자제품을 샀는데 해당 물건에 하자가 있는 경우라면 이를 교환해주거나 경우에 따라 환불도 해주게 됩니다. 매수를 할 때 모르고 지나는 경우가 많지만, 통상 사업자는 다수와 계약을 체결하다보니 약관을 미리 마련해두고 그에 따라 계약을 체결하게 되는데, 일반적으로 약관내용 안에 교환 및 환불에 관한 내용이 별도로 포함되어 있습니다. 만일 매매물건이 부동산이라면 어떻게 될까요?

2. 민법 규정

민법 제580조 에서는 매도인의 하자담보책임에 관하여 규정하고 있습니다.

제580조(매도인의 하자담보책임)①매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.

제575조(제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임) ①매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.

제582조(전2조의 권리행사기간) 전2조에 의한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월내에 행사하여야 한다.

이상을 종합하여 보면, 매매목적물의 하자로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없을 경우에는 계약해제를 그 정도에 이르지 않는 경우에는 손해배상청구가 가능합니다. 다만, 매수인은 하자가 있는 것을 알았거나 과실로 알지 못한 경우, 하자가 있는 사실을 안 날로부터 6개월이 경과한 경우에는 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 없게 됩니다.

​

위 민법규정은 강행규정에 해당하지 아니하므로, 당사자간 계약내용이 이와 다를 경우 해당 계약이 우선합니다. 즉, 하자담보책임 면책에 관한 특약이 있는 경우에는 더 우선된다고 할 것입니다.

​

따라서 계약서 내 담보책임에 관한 특약이 있는지 확인해보셔야 합니다. 즉, '매매목적물을 넘겨준 이후로부터 매도인은 하자담보책임을 지지 않는다'는가 '현 상태 그대로 부동산 계약으로 매수인은 이를 확인하고 매매계약을 체결하기에 하자 발생시 매도인에게 책임을 묻지 않기로 한다' 등 매도인의 하자담보책임을 면책하는 부분이 있는지 확인해야 합니다.

다만, 매도인이 알면서 고지하지 아니한 경우 등에 있어 담보책임면책을 주장할 수 없는 부분도 있으니 관련 계약서의 면밀한 검토가 필요한 부분이긴 합니다.

​

3. 구체적인 대응방법

① 매도인-매수인과의 협의

1) 부동산 매매계약서상 매도인의 하자담보책임을 면책하는 특약이 없고, 2) 매매당시 매수인이 부동산에 하자가 있다는 것을 알았거나 모르는 것에 과실이 없는 경우, 3) 하자발생을 안 날로부터 6개월 경과 전의 경우 매도인에게 하자담보책임에 관하여 협의를 시도해보아야겠습니다.

​

하자의 보수요청을 하거나 진단을 통해 보수하는데 소요되는 견적이 나오는 경우 해당 금액을 토대로 매도인이게 수리비 지급요청을 하게됩니다. 물론 협의이다 보니 대금지급을 구하는 경우에는 전액을 요청한다면 합의가 어려울 수도 있겠죠?

​

② 내용증명을 발송하여 요청하는 방법

내용증명자체는 법률적인 효력은 없으나 일반 대금청구에 있어서는 최고로서의 효력도 인정되고, 구두상 요청보다는 받는 사람 입장에서 더 심리적 압박을 가하는 수단이 되긴 합니다.

​내용증명을 변호사가 대리하여 변호사 사무실 명의로 내용증명을 보내는 것이 더 압박이 되기에 내용증명 작성을 의뢰하는 경우도 많으니 참고바랍니다.

③ 손해배상청구소송 제기

협의가 안되고, 내용증명을 보내어도 당사자로부터 답변이 없거나 수리를 해줄 수 없다고 하는 경우 결국에는 소송을 제기할 수밖에 없게 됩니다. 부동산에 따라 그리고 발생한 손해내용에 따라 소가가 달라지게 되는데, 비교적 금원이 적은 경우에는 소송과정에서 조정절차가 이루어질 수 있고, 조정이 이루어지지 않거나 책임 및 배상금액에 관하여 다툼이 있는 경우에는 감정절차가 진행될 수도 있겠습니다.

4. 마치며

오랜 기간 열심히 번 돈으로 아파트를 샀는데 나도 모르는 상당한 하자가 있다면 너무나도 속상하겠죠? 특히나 다른 물건에 비하여 거래 가액이 크고 실제 내가 거주하는 공간으로 민감한 사항이다보니 매도인의 담보책임과 관련하여 많은 분쟁이 있기도 합니다. 매수인의 입장에서는 매도인이 자신은 책임이 없다는 식으로 뻔뻔하게 나온다면 가만히 있을 수는 없겠죠? 다만 매도인의 경우에 있어서도 계약서의 내용, 하자 발생 내용 등을 검토하여 매수인이 터무니없는 부분을 주장하며 담보책임을 묻지는 않는지 등에 있어 대응을 잘 하여야겠습니다.