[부천부동산변호사] 주차장 불법사용? 방해금지 가처분 승소사례! 

법무법인 새벽 부천분사무소

김영헌 변호사입니다.

건물을 임대하다 보면 임차인이 계약 당시 예정된 범위를 넘어 건물 일부를 사용하는 경우가 있습니다.

특히 상가건물이나 필로티 구조 건물에서는 1층 주차장 사용 문제로 분쟁이 발생하는 경우가 적지 않습니다.

오늘은 실제로 진행했던 사건 중, 임차인이 필로티 구조 건물의 1층 주차장을 세차장처럼 사용한 사안에서 방해금지 가처분을 신청하여 인용 결정을 받은 사례를 소개해드리겠습니다.

1. 필로티 구조 건물의 1층 주차장 문제

이번 사건의 건물은 필로티 구조였습니다.

1층 대부분은 주차장 공간으로 되어 있었고, 바깥쪽 일부 공간에 사무실처럼 사용할 수 있는 공간이 있었습니다.

건물주는 임차인에게 그 바깥쪽 공간을 사무실 용도로 임대하였습니다.

그런데 이후 문제가 발생했습니다.

임차인이 단순히 사무실 공간만 사용하는 것이 아니라, 건물 내부 1층 주차장 공간까지 세차 용도로 사용하기 시작한 것입니다.

주차장 안에 세차 장비와 물건을 쌓아두고, 차량을 세차하는 행위를 반복하면서 사실상 주차장을 세차장처럼 사용한 것이죠.

2. 주차장은 함부로 다른 용도로 사용할 수 없습니다

여기서 중요한 점은 주차장에는 주차장법상 규제가 적용된다는 것입니다.

주차장은 원칙적으로 차량 주차를 위한 공간으로 사용되어야 합니다.

특히 필로티 구조 건물의 1층 주차장은 법정 주차대수와도 관련되어 있기 때문에, 이를 임의로 영업 공간처럼 사용하면 행정상 문제가 생길 수 있습니다.

실제로 이 사건에서도 행정청은 건물주에게 시정 요구를 하였습니다.

주된 내용은 다음과 같았습니다.

✔ 주차장 본래 기능 회복

✔ 주차장 내 적치물 제거

✔ 주차장 용도 외 사용 금지

✔ 미이행 시 이행강제금 부과 가능성

문제는 세차 행위를 한 사람은 임차인이었지만, 행정청의 시정 조치는 건물주에게도 큰 부담이 된다는 점이었습니다.

3. 세차장 허가 범위도 문제였습니다

임차인이 세차장 관련 허가를 전혀 받은 것이 아니냐 하면, 일부 공간에 대해서는 허가가 있었습니다.

하지만 그 허가 범위는 건물 바깥쪽 일부 세차 공간에 한정되어 있었습니다.

즉,

✔ 외부 일부 공간 → 세차장 허가 범위에 포함

❌ 내부 1층 주차장 전체 → 세차장 허가 범위 아님

이라는 상황이었습니다.

그런데 임차인은 허가 범위를 넘어 내부 주차장까지 세차 공간처럼 사용하였고, 이로 인해 건물주는 행정상 불이익 위험까지 부담하게 되었습니다.

4. 방해금지 가처분이란?

이런 경우 본안소송을 제기할 수도 있지만, 본안소송은 시간이 오래 걸릴 수 있습니다.

그 사이 임차인의 위법 사용이 계속되면 건물주는 계속 행정청의 시정 요구를 받거나 이행강제금 위험을 부담할 수 있습니다.

이때 검토할 수 있는 절차가 바로 방해금지 가처분입니다.

민사집행법 제300조 제2항은 다툼이 있는 권리관계에 관하여 임시의 지위를 정하기 위한 가처분을 규정하고 있습니다.

특히 계속되는 권리관계에서 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위해 필요한 경우 가처분을 신청할 수 있습니다.

즉, 상대방의 행위로 인해 권리가 침해되고 있고, 본안소송 결과를 기다리기 어려운 손해나 위험이 있다면 방해금지 가처분을 검토할 수 있는 것입니다.

5. 이 사건에서 신청한 가처분 내용

건물주 측에서는 임차인의 행위가 건물 관리와 사용에 중대한 방해가 된다고 판단하였습니다.

그래서 다음과 같은 내용의 방해금지 가처분을 신청하였습니다.

✔ 1층 주차장에서 세차 행위를 하지 말 것

✔ 주차장 내 세차 장비와 물건을 적치하지 말 것

✔ 주차장 공간을 본래 용도 외로 사용하지 말 것

핵심은 임차인이 허가받지 않은 주차장 공간을 세차장처럼 사용하는 것을 중단시키는 것이었습니다.

6. 법원은 방해금지 가처분을 인용하였습니다

법원은 이 사건에서 방해금지 가처분 신청을 인용하였습니다.

법원이 고려한 핵심 사정은 다음과 같습니다.

✔ 해당 공간이 주차장이라는 점

✔ 주차장법상 용도 외 사용 문제가 있다는 점

✔ 세차장 허가 범위가 내부 주차장까지 미치지 않는다는 점

✔ 행정청의 시정 요구 및 이행강제금 위험이 있다는 점

✔ 임차인의 행위가 계속될 경우 건물주에게 손해가 확대될 수 있다는 점

결국 법원은 임차인에게 내부 주차장 공간에서의 세차 행위와 적치 행위를 금지하는 취지의 결정을 하였습니다.

7. 상가임대차에서는 사용 범위가 중요합니다

상가임대차에서는 단순히 “임대를 했다”는 것만으로 모든 공간을 자유롭게 사용할 수 있는 것은 아닙니다.

특히 다음과 같은 부분은 매우 중요합니다.

✔ 임대차 목적물이 어디까지인지

✔ 어떤 용도로 사용하기로 했는지

✔ 공용부분 사용 권한이 있는지

✔ 법령상 제한이 있는 공간인지

✔ 허가 범위가 실제 사용 범위와 일치하는지

특히 주차장, 공용부분, 필로티 공간처럼 법령상 제한이 있는 부분은 임차인이 임의로 영업 공간처럼 사용하면 건물주에게도 행정상 책임 문제가 발생할 수 있습니다.

8. 방해금지 가처분은 신속한 대응이 중요합니다

이런 사건은 시간이 지날수록 문제가 커질 수 있습니다.

✔ 행정처분 문제

✔ 이행강제금 문제

✔ 다른 임차인 민원

✔ 건물 관리상 문제

✔ 본래 주차 기능 상실

등으로 확대될 수 있기 때문입니다.

따라서 임차인의 위법 사용이나 방해 행위가 계속되고 있다면, 본안소송만 기다릴 것이 아니라 방해금지 가처분 등 신속한 법적 조치를 검토할 필요가 있습니다.

9. 상담 안내

상가 임차인이 계약 범위를 넘어 건물을 사용하거나, 주차장·공용부분 사용 문제로 행정청 시정 요구까지 받고 있다면 초기에 대응 방향을 정리하는 것이 중요합니다.

부천 부동산변호사의 도움이 필요하시면

상담전화 032-326-9992을 이용해 주세요.

김영헌 변호사가 도와드리겠습니다.