대검찰청 우수사례 검사 출신 김정호 변호사입니다.
공인중개사가 받을 수 있는 중개수수료 요율 상한이 법으로 정해져 있다는 사실은 흔히들 알고 계십니다.
그러나 여러 사유로 실무상 그 이상의 중개수수료가 지급되는 경우가 많은데요.
당사자간 합의에 의한 것이기 때문에 가볍게 생각하는 경우가 있습니다.
그러나 법정 수수료를 초과하여 수수하는 행위는 형사처벌 대상이고, 벌금 300만 원 이상이 선고되면 등록 취소라는 중대한 문제가 발생합니다.
1. 법정 수수료 초과 수수, 어떤 처벌을 받을까?
공인중개사법 제33조는 공인중개사가 법령에서 정한 한도를 초과하여 수수료를 받는 행위를 금지하고 있습니다.
이를 위반한 경우 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 처해집니다.
단순한 행정 제재(과태료 등)로 끝나는 것으로 알고 계시는 경우가 많은데, 형사 처벌 대상입니다.
법정 수수료의 한도는 거래 유형(매매, 임대차 등)과 거래 금액에 따라 달라지고, 각 지자체의 조례로 구체적 요율이 정해집니다.
당사자간 합의가 있었더라도 법정 한도를 초과한 수수료의 수수는 위법입니다.
2. 컨설팅비, 자문료, 사례금, 용역비 등 다른 명목으로 받았다면?
컨설팅, 자문 형식의 계약을 체결하는 경우가 있습니다.
이 경우 공인중개사법의 적용을 피할 수 있을까요?
결론부터 말씀드리면 그 실질에 따라 달라집니다.
법원은 중개행위의 해당 여부를 행위자의 주관적 의사나 계약서의 제목이 아니라 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위인지로 판단합니다.
따라서 '컨설팅' 등 다른 용역 계약의 형식을 띠고 있다고 하더라도 그 내용의 실질이 부동산 거래의 알선, 중개행위에 해당한다면 부동산 중개계약에 해당하고, 공인중개사법 적용 대상입니다.
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나아가 중개수수료가 아닌 '컨설팅비', '자문료', '사례금', '용역비' 등 명목으로 금전을 수수하는 경우가 있습니다.
법원은 명목과 무관하게 지급된 금원이 실질적으로 중개행위의 대가라면 공인중개사법상 중개보수(중개수수료)로 보고 있습니다.
즉, 수수료와 함께 또는 수수료 없이 '컨설팅비', '자문료' 등의 형식으로 금전이 오간 경우, 그 실질이 매매 성사를 위한 활동(예컨대 원하는 가격에 빠르게 팔아주기 등)이라면 중개 과정에 불과하여 명목에 관계 없이 전부 중개보수로 보고 있는데요.
다만, 해당 금원이 부동산 거래와 무관하게 실제 다른 명목으로 오고간 것이라면 수수료에 해당하지 않습니다.
수수료에 해당하는지 아니면 별도의 금원인지 여부는,
거래 당사자 연결, 조건 절충, 게약 체결을 위한 협의/주선이 핵심이었는지
지급 시점, 경위가 계약 체결 전후에 집중되어 있는지
별도의 컨설팅 계약이라면 통상 존재할 업무범위, 성과물, 책임, 기간, 해지, 대가 산정근거 등이 실질적으로 있는지
실제 수행한 일이 중개업무에 통상 수반되는 내용인지 등 개별적 사정에 따라 달라집니다.
결국 '컨설팅비', '자문료' 등의 대가로 무엇을 실제로 하였는지가 관건입니다.
다만 제 경험상 수사기관은 수수료 외에 컨설팅비, 자문료 등 명목의 금원이 있는 경우, 공인중개사법의 중개보수 규제를 우회하기 위한 조치가 아닌가 하는 강한 의심을 가지고 바라보기 때문에 수사기관을 설득하기 위해서는 경험이 풍부한 전문가의 도움이 필요합니다.
3. 벌금 300만 원이 결정적인 이유: 등록 취소 사유
공인중개사법은 '이 법을 위반하여 300만 원 이상의 벌금형을 선고받고 3년이 지나지 아니한 자'를 중개사무소 개설등록 결격사유로 규정하고 있습니다.
그 기간 동안 중개사무소를 개설할 수 없음은 물론 소속공인중개사, 중개보조원도 될 수 없습니다(제10조).
또한 위 결격사유에 해당하게 되면 등록관청은 중개사무소의 개설등록을 취소하여야 합니다(제38조).
중요한 지점입니다.
단순 벌금 몇백만 원 내면 끝나는 문제가 아니고 그간 쌓아온 영업기반과 생계가 흔들리게 됩니다.
4. 벌금 300만 원 이상 선고를 막기 위해서는?
검사가 구형량을 정할 때, 그리고 법원이 선고형량을 정할 때에는 제반 사정을 종합적으로 고려합니다.
초과 금액의 규모
초과 수수료가 지급된 경위
이전에 처벌받은 전력의 유무 및 그 내용
피의자(피고인)의 생활형태(부양가족 유무 등)
중개사무소를 운영한 기간, 그간 공인중개사법 위반 사실 유무 및 그 내용 등
검사와 판사는 벌금 300만 원 이상이 선고되면 등록이 취소된다는 사정을 잘 알고 있습니다.
또한 검사의 구형량, 판사의 선고형량에 대해서는 폭넓은 재량권이 인정되므로 사건을 담당하는 검사, 판사를 설득하는 것이 관건입니다.
제 경험에 비추어보면 검사, 판사가 등록의 취소는 가혹하다고 생각하여 벌금 200만 원 정도로 끝내는 경우가 있는 반면 벌금 300만 원 밑으로 선고해달라는 간절한 요청에도 불구하고 딱 벌금 300만 원을 선고하는 경우도 있습니다.
전자는 검사와 판사를 설득한 경우이고, 후자는 설득에 실패한 경우입니다.
실제 수사, 재판을 직접 해본 전문가의 도움이 필요한 지점입니다.
과거 검사로서 다수의 공인중개사법위반 사건을 직접 수사, 재판한 경험이 있습니다.
어떻게 해야 검사, 판사를 설득할 수 있는지 알고 있고 현재는 그 경험을 바탕으로 다수의 의뢰인들을 돕고 있습니다.
어려움에 처하신 경우 연락주시면 그간의 경험으로 최선의 해결책을 드리겠습니다.
김정호 변호사
· 前 서울서부지방검찰청 검사
· 前 수원지방검찰청 성남지청 검사
· 前 대구지방검찰청 상주지청 검사
· 前 의정부지방검찰청 남양주지청 검사
· 現 법무법인 청목 파트너 변호사
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