주차할인권을 일방적으로 줄인 관리단, 가처분으로 되돌린 사례 

안녕하세요, 이현조 변호사입니다.

집합건물 분쟁이라고 하면 관리인 해임이나 관리비 문제를 먼저 떠올리시는 분들이 많습니다. 그러나 실무에서는 주차장 운영을 둘러싼 분쟁도 적지 않게 발생합니다.

오늘 소개해 드릴 사건은 대형 상가의 관리단이 특정 업체에 대한 주차할인권 제공 수량을 일방적으로 대폭 줄인 것을 두고, 저희 팀이 관리단 측을 대리하여 대응한 사례입니다.

결론부터 말씀드리면, 법원은 해당 조치가 객관성과 합리성을 결여했다고 보아 일정 수량의 주차할인권을 제공하도록 하는 가처분 결정을 내렸습니다.

어떤 상황이었나요

신청인은 해당 상가 내 다수의 전유부분을 임차하여 체육시설을 운영하는 업체였습니다. 관리단은 주차장 이용객 증가와 주차난을 이유로 주차 운영 정책을 변경하였고, 그 결과 신청인이 제공받는 주차할인권 수량이 기존보다 현저히 줄었습니다.

신청인 측은 이로 인해 영업상 손실이 발생하고 고객 불편이 커졌다고 주장하며 주차방해금지가처분을 신청하였습니다. 기존 수년간의 관행상 분양면적 비율에 따라 주차할인권이 배부되어 왔는데, 유독 자신들에게만 현저히 적은 수량을 제공하는 것은 객관성과 합리성을 갖추지 못한 조치라는 것이었습니다.

관리단 측은 주차난 심화와 새로운 주차 정책의 필요성을 근거로 정책 변경의 정당성을 주장하였습니다.

저희 팀이 집중한 부분

저희 팀은 관리단의 주차 정책 변경이 과연 적법한 절차와 근거를 갖추고 있는지를 집중적으로 검토하였습니다.

핵심은 관리단 결의의 구체성 문제였습니다. 해당 결의는 "주차 정책을 마련한다"는 수준에 그쳤고, 정책의 구체적인 내용, 실행 주체, 권한 범위, 업종별 적용 기준 등이 명확하게 담겨있지 않았습니다.

이렇게 내용이 불분명한 결의를 근거로 특정 업체에 대한 주차할인권을 대폭 줄이는 것이 과연 적법하냐는 것이 핵심 쟁점이었습니다.

아울러 기존 수년간의 운영 관행을 업종별로 비교 분석하였습니다. 같은 상가 내 다른 업종들에게는 분양면적 기준으로 주차할인권이 배부되어 왔는데, 체육시설 운영업체에게만 유독 적은 수량이 배부된 점은 형평성 문제를 제기하기에 충분한 근거가 되었습니다.

법원의 판단

법원은 관리규약과 관리단 결의상 주차할인권 제공 기준에 관한 명시적 근거가 부족하다고 보았습니다.

기존 운영 관행, 공용부분 사용권, 지분 비율 원칙, 업종별 배부 기준의 형평성, 그리고 관리단 결의의 구체성 부족을 종합적으로 고려한 결과, 특정 점유자에게만 현저히 적은 수량의 주차할인권을 제공한 것은 객관성과 합리성을 결여한 것으로 볼 여지가 있다고 판단하였습니다.

결국 법원은 관리단이 본안판결 확정 시까지 일정 수량의 주차할인권을 제공하도록 하는 가처분 결정을 내렸습니다.

이 사건이 주는 시사점

이 사건은 주차 문제처럼 보이지만, 실질은 공용부분 사용권과 관리단 운영 권한의 충돌입니다.

관리단은 공용부분인 주차장을 관리·운영할 권한을 가집니다. 그러나 그 권한이 무제한적인 것은 아닙니다. 특정 구분소유자나 점유자의 공용부분 사용·수익 권리를 합리적 근거 없이 제한하는 것은 문제가 될 수 있습니다.

특히 정책 변경의 근거가 되는 관리단 결의가 구체성을 갖추지 못했다면, 그 결의에 기반한 조치 전체가 흔들릴 수 있다는 점을 이 사건은 잘 보여줍니다.

상가 관리단 분쟁에서는 주차 문제가 출발점이 되어 관리규약 분쟁, 관리비 분쟁, 운영권 분쟁으로 확대되는 경우도 많습니다.

주차 정책 하나도 관리규약과 기존 관행, 형평성을 종합적으로 고려하여 설정해야 하는 이유입니다.

비슷한 상황에 처해 계신 분들께 조금이나마 도움이 되셨으면 합니다. 구체적인 상황은 상담을 통해 함께 검토해 드리겠습니다.