상가임대차 명도(인도)소송 성공사례와 전략 정리 

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안녕하세요? ​주상현 변호사입니다.

임차인이 상가 임대차 계약 종료 후에도 건물을 비워주지 않는다면 임대인은 어떻게 해야 할까요?

혹은 임차인이 제3자에게 무단전대한 것으로 의심되거나 상가건물을 지나치게 훼손하고 있을 때는 임대인으로서는 어떻게 대응해야 할까요?

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상가 임대차 계약 체결 후 임대인과 임차인 사이에서는 크고 작은 갈등이 발생하는 경우가 적지 않습니다. 임대인으로서는 종국적으로는 임차인을 상대로 명도소송을 제기하여 임대한 상가건물을 되돌려 받고자 합니다.

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오늘은 상가 임대차와 관련한 명도소송에서 화해조정을 통해 상가건물을 조기에 인도받은 사례에 관해 알아보겠습니다.

1. 사건의 개요

의뢰인은 상가건물 임대인(건물주)이었습니다. 의뢰인은 저희 사무소에 찾아와 "상대방(임차인)이 자신의 건물을 너무 훼손하고 있다며 어떻게 대응해야 하는지" 문의하셨습니다.

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의뢰인과 상담 과정에서, 상대방이 의뢰인에게 3기 이상의 임차료를 미납한 사실, 제3자에게 전대한 것으로 의심되는 정황 등이 발견되었습니다. 마침 의뢰인과 상대방 사이의 상가 임대차의 갱신 기간도 얼마 남지 않은 사실도 알게 되었습니다.

2. 소송전 조치

가. 갱신거절 통지

먼저 임대차계약이 자동 갱신되는 것을 차단하기 위해 상대방에게 내용증명을 보내 갱신거절 통지를 하였습니다.

또한, 상대방의 연락처로 내용증명과 동일한 취지의 문자를 남겼습니다.

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나. 점유이전금지 가처분

상대방이 제3자에게 점유를 넘기게 되면 명도소송에서 승소하더라도 집행 자체게 불가능할 수 있습니다. 따라서 법원에 점유이전금지 가처분을 신청하였습니다.

이 사건의 경우 무단 전대가 의심되는 상황이었으므로 현장에 방문하여 실제로 누가 점유하고 있는지 확인할 필요가 있었습니다. 저는, 집행관이 점유이전금지 가처분을 집행할 때에도 직접 참관하여 현장 확인을 하였습니다.

3. 소송절차 진행 - 주장 포인트

가. 3기 이상의 월차임 미납

임차인이 3기 이상의 월차임을 미납하면, 임대인으로서는 임대차계약을 해지하거나 갱신을 거절할 수 있습니다. 명도소송에서는 임차인이 3기 이상 월차임 미납을 하였으므로 임대인이 적법하게 갱신을 거부할 수 있다는 취지의 주장을 하였습니다.

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나. 무단전대 주장

임차인의 무단전대 역시 임대인의 갱신 거절 사유에 해당합니다. 저희는 임차인 측의 다수의 사업자등록, 인터넷 게시글 등 다수의 증거를 수집한 후 무단전대를 주장하였습니다. 소송이 본격적으로 진행되면 과세 관청에 대한 증거 수집을 하려고 준비하였습니다.

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다. 건물 훼손 등 주장

이 사건의 핵심 쟁점 중 하나는 임차인의 건물 훼손이었습니다. 이로 인해서 임차인은 다른 입주민(임차인)으로부터 민원을 받아야 했습니다. 저희는 증거사진 및 견적서 등을 꼼꼼히 정리하여 증거로 제시하였습니다. 사실 이 부분이 명도소송을 진행하는 핵심적인 이유였습니다.

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4. 소송 진행 결과

상대방은 저희측 소장 및 준비서면을 송달받고 나서 조정 신청을 하였습니다. 아마도 소송을 길게 끌어봤자 종국적으로는 건물을 인도해야 하고 손해배상 책임까지 부담할 수 있으므로 조기에 종결하고자 했던 것으로 보입니다.

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저희도 일정 부분(건물 수선비 등)은 양보하고 상대방으로부터 건물을 조기에 인도받는 방안으로 조정 결정이 확정되었습니다. 의뢰인으로서는 조속히 인도받게 되면 앞당겨진 시간만큼 다른 임차인을 통해 비용을 보전 받을 수 있으므로 빠르게 사건을 정리하는 것이 더 이득인 상황이었습니다.

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결국 이 사건은 본격적으로 재판에서 다투는 대신 조정을 통해 매우 효율적으로 마무리되었습니다.

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* 참고로 조정결정에서는 임차인의 인도시점, 금전정산(잔여 월차임, 수도 및 전기요금, 수선비 등), 집행권원 확보등을 확인해 보아야 합니다. 또한, 임차인이 집기 등을 두고 나가는 경우도 있으므로, 남겨진 집기 등에 대한 처분권(소유권) 등에 관해서도 명확히 정리하시는 것이 좋습니다.

상가 명도(인도) 소송은 단순히 "내 건물에서 나가라"는 주장만으로 이기기 어렵습니다. 특히 상가 임대의 경우 임차인은 특별한 귀책이 없다면 10년간 계약 갱신을 이어갈 수 있으며 권리금 주장까지 할 수 있습니다. 즉, 임대인이 임대차계약을 해지하고 임차인으로부터 건물을 명도 받는 것은 상당히 어렵습니다.

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따라서, 적법한 계약 해지 통보, 무단전대 및 (임차인의) 임대차계약 위반 사항의 입증, 훼손된 건물에 대한 정확한 손해액 산정, 상대방의 부당이득금 반환 청구에 대한 방어, 점유이전금지 가처분 등 사전처분 등 매우 철저하게 소송을 준비해야 합니다. 이와 같은 철저한 준비가 선행되어야 조정 절차가 진행되었을 때도 보다 유리한 고지에서 협상에 임할 수 있는 것입니다.

​주상현 변호사는 11년 이상의 경력을 가진 민사 전문 변호사로서 의뢰인의 소중한 재산권을 보호하기 위해 소장 작성부터 증거 수집, 조정, 가처분 진행 현장까지 직접 발로 뛰며 최선의 결과를 만들어내고 있습니다.

비슷한 상황으로 고통받고 계신다면, 주저하지 말고 상담을 요청해 주십시오.