상속 등기 하지 않고 있다 처분하는 경우 어떤 문제가 발생할까? 



부모가 돌아가신 뒤 남겨진 부동산을 자녀들이 상속등기하지 않은 채 그대로 두는 경우가 적지 않다.

“굳이 등기 안 해도 상속받은 건데 문제없지 않나?”라고 생각하기 쉽지만, 실제로는 세금·거래·분쟁 측면에서 여러 문제가 생길 수 있다.

최근 마을 변호사 상담에서도 비슷한 사례가 있었다.

아버지 돌아가신 후 아버지 명의로 남겨둔 부동산을 그대로 매도할 수 있는지 문의가 있었는데, 결론부터 말하면 상당한 위험과 불편이 따를 수 있다.

오늘은 상속받은 부동산을 망인 명의로 장기간 남겨둘 경우 어떤 문제가 발생할 수 있는지 정리해 보겠다.

상속 부동산은 등기하지 않아도 상속인의 소유!!

일반적으로 부동산은 등기를 해야 소유권을 취득한다(민법 제186조 참조).

민법 제186조(부동산물권변동의 효력) 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.

하지만 상속은 예외이다.

상속인은 등기를 하지 않아도 상속 개시와 동시에 부동산 소유권을 취득한다(민법 제187조 참조).

민법 제187조(등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득) 상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다.

즉, 아버지 명의로 등기가 남아 있더라도 법적으로는 이미 상속인들의 재산이라는 의미다.

다만 “등기 없이도 소유권을 취득한다"라는 것과 “실제 처분이나 거래에 문제가 없다”는 것은 아니다.

"상속세와 관련한 문제점"

무신고·지연 납부 가산세 문제

상속세는 법정기간 내 신고가 원칙!!

상속세 및 증여세법상 상속세는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내 신고해야 한다(상속세 및 증여세법 제67조 참조).

상속세 및 증여세법 제67조(상속세 과세표준신고) ① 제3조의2에 따라 상속세 납부의무가 있는 상속인 또는 수유자는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 제13조와 제25조제1항에 따른 상속세의 과세가액 및 과세표준을 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다.

이를 지키지 않으면 다음과 같은 문제가 발생할 수 있다.

• 무신고가산세

• 납부지연가산세

특히 무신고가산세는 원칙적으로 세액의 20%이며, 고의적인 누락 등 부정행위가 인정되면 40%까지 올라갈 수 있다(국세기본법 제47조의2 참조).

국세기본법 제47조의2(무신고가산세) ① 납세의무자가 법정신고기한까지 세법에 따른 국세의 과세표준 신고(예정신고 및 중간신고를 포함하며, 「교육세법」 제9조에 따른 신고 중 금융ㆍ보험업자가 아닌 자의 신고와 「농어촌특별세법」 및 「종합부동산세법」에 따른 신고는 제외한다)를 하지 아니한 경우에는 그 신고로 납부하여야 할 세액(이 법 및 세법에 따른 가산세와 세법에 따라 가산하여 납부하여야 할 이자 상당 가산액이 있는 경우 그 금액은 제외하며, 이하 “무신고납부세액”이라 한다)에 다음 각 호의 구분에 따른 비율을 곱한 금액을 가산세로 한다.

1. 부정행위로 법정신고기한까지 세법에 따른 국세의 과세표준 신고를 하지 아니한 경우: 100분의 40(역외거래에서 발생한 부정행위인 경우에는 100분의 60)

2. 제1호 외의 경우: 100분의 20

다만 법정신고기한이 지난 뒤라도 1개월 이내 또는 6개월 이내의 기한 후 신고하는 경우 무신고가산세 일부 감면 가능성이 있으므로, 늦었다고 해서 무조건 포기할 문제는 아니다(국세기본법 제48조 참조)

국세기본법 제48조(가산세 감면 등) ① 정부는 이 법 또는 세법에 따라 가산세를 부과하는 경우 그 부과의 원인이 되는 사유가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 가산세를 부과하지 아니한다.

1. 제6조에 따른 기한 연장 사유에 해당하는 경우

2. 납세자가 의무를 이행하지 아니한 데에 정당한 사유가 있는 경우

3. 그 밖에 제1호 및 제2호와 유사한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

② 정부는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 이 법 또는 세법에 따른 해당 가산세액에서 다음 각 호에서 정하는 금액을 감면한다.

2. 과세표준신고서를 법정신고기한까지 제출하지 아니한 자가 법정신고기한이 지난 후 제45조의3에 따라 기한 후 신고를 한 경우(제47조의2에 따른 가산세만 해당하며, 과세표준과 세액을 결정할 것을 미리 알고 기한후과세표준신고서를 제출한 경우는 제외한다)에는 다음 각 목의 구분에 따른 금액

가. 법정신고기한이 지난 후 1개월 이내에 기한 후 신고를 한 경우: 해당 가산세액의 100분의 50에 상당하는 금액

나. 법정신고기한이 지난 후 1개월 초과 3개월 이내에 기한 후 신고를 한 경우: 해당 가산세액의 100분의 30에 상당하는 금액

다. 법정신고기한이 지난 후 3개월 초과 6개월 이내에 기한 후 신고를 한 경우: 해당 가산세액의 100분의 20에 상당하는 금액

장기간 추징 위험

“오래 지났으니 이제 괜찮지 않을까?”라고 생각하는 경우도 많다.

하지만 상속세는 그렇지 않다.

원칙적으로 과세관청은 10년 동안 상속세를 부과할 수 있고, 신고를 하지 않았거나 허위·누락 신고가 있으면 15년까지 부과가 가능하다(국세기본법 제26조의2 참조).

국세기본법 제26조의2(국세의 부과제척기간) ④ 제1항 및 제2항에도 불구하고 상속세ㆍ증여세의 부과제척기간은 국세를 부과할 수 있는 날부터 10년으로 하고, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 15년으로 한다. 부담부증여에 따라 증여세와 함께 「소득세법」 제88조제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 소득세가 과세되는 경우에 그 소득세의 부과제척기간도 또한 같다.

1. 납세자가 부정행위로 상속세ㆍ증여세를 포탈하거나 환급ㆍ공제받은 경우

2. 「상속세 및 증여세법」 제67조 및 제68조에 따른 신고서를 제출하지 아니한 경우

3. 「상속세 및 증여세법」 제67조 및 제68조에 따라 신고서를 제출한 자가 대통령령으로 정하는 거짓신고 또는 누락신고를 한 경우(그 거짓신고 또는 누락신고를 한 부분만 해당한다)

즉, 망인 명의로 그대로 두고 시간이 흘렀다고 해서 세금 문제가 자동으로 정리되는 것은 아니다.

또한, 상속세는 신고기한 6개월이 지난 시점부터 부과권 제척기간이 진행된다(헌법재판소 2003. 6. 26.자 2000헌바82 전원합의체 결정 등 참조)

결국 장기간 세무 리스크가 계속 남아 있을 수 있다는 점을 유의해야 한다.

"등기와 거래 측면의 문제점"

망인 명의 상태로는 사실상 처분이 어렵다

상속인은 등기 없이도 소유권을 취득하지만,

실제로 부동산을 매도하려면 결국 등기 정리가 필요하다(민법 제187조 참조).

민법 제187조(등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득) 상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다.

왜냐하면 상속인 명의로 등기를 하지 않으면, 상속 재산을 처부하지 못하기 때문이다.

따라서 실무상으로는 다음 절차가 선행되는 경우가 대부분이다.

• 상속등기

• 상속재산분할협의

• 협의 내용에 따른 지분 정리

즉, “아버지 명의 그대로 바로 매매”는 현실적으로 어렵다.

공동상속하고 분할을 하기 전 상태에서는 분쟁 위험이 커진다

상속인이 여러 명인 경우 더 복잡해진다.

상속재산분할은 소급효가 인정되기 때문에(민법 제1015조 참조),

민법 제1015조(분할의 소급효) 상속재산의 분할은 상속개시된 때에 소급하여 그 효력이 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.

나중에 상속재산분할로 처분 사실과 소유관계가 달라지면 이전의 처분행위와 충돌할 가능성이 생긴다.

예를 들어,

• 일부 상속인이 특정 지분을 전제로 매매를 진행했는데

• 이후 상속재산 협의분할 결과 실제 귀속자가 달라지는 경우

매수인과 상속인 사이에서 큰 분쟁이 발생할 수 있다.

대법원도 매수인이 등기를 마치기 전에 상속재산 귀속이 변경되면, 등기 없는 매수인이 보호받지 못할 수 있다고 보고 있다(대법원 2020. 6. 25. 선고 2019다250251 판결 등 참조).

결국 분할과 등기 정리가 되지 않은 상태에서 거래를 진행하면 다음과 같은 위험이 커질 수 있다.

• 이행불능

• 손해배상

• 소유권이전등기 분쟁

• 등기말소 소송

한편, 상속재산분할심판 확정 시에도 등기 없이 물권변동 효력은 발생하나, 분할등기 전에 등기를 마친 선의 제3자 등과의 관계에서 소급효가 제한되어 상속재산분할을 하고도 상속인이 소유권을 취득하지 못할 수도 있다(대법원 2020. 8. 13. 선고 2019다249312 판결 등 참조)

마치며...

상속 부동산은 등기를 하지 않아도 법적으로는 상속인의 재산이 된다.

하지만 등기를 미루고 망인 명의로 장기간 남겨두면

세금 문제와 거래상 위험, 상속인 간 분쟁 가능성이 점점 커질 수 있다.

특히 부동산을 처분하려는 단계에서 문제가 한꺼번에 드러나는 경우가 많다.

결국 중요한 것은 상속재산의 정리이다.

상속 부동산 문제는 시간이 지나면 자연스럽게 해결되지 않고, 오히려 더 복잡해질 수 있다.

따라서 다음 사항을 먼저 정리할 필요가 있다.

• 상속개시일 확인

• 상속인 확정

• 상속재산 범위 확인

• 상속재산분할협의 여부 검토

• 협의 또는 심판 결과에 따른 등기 정리

또한 상속세 문제 역시 뒤늦게라도 신고·납부 및 가산세 감면 가능성을 검토할 필요가 있다.

상속은 가족관계와 재산, 세금 문제가 복합적으로 얽혀 있는 만큼, 실제 사안에서는 전문가의 조력을 받아 제때 조치를 취할 필요가 있다.

- 준b된 변호사

- 법무법인 청목 이원준 변호사

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