매도청구권 행사시 개발이익이 반영된 매매대금을 지급하여야 

사건개요

1. P는 1992. 10. 14. 이 사건 부동산을 취득하고, 2013. 1. 7. … 원고(주택재건축정비사업조합)의 조합원이 되었습니다. 원고는 2013. 9. 10. 조합설립인가를 받았고, 2013. 9. 13. 설립등기를 마쳤습니다.

2. P의 채권자인 Q, R은 2017. 2. 13. 이 사건 부동산에 관하여 가압류등기를 마쳤습니다.

3. 이 사건 정비사업이 시행되는 지역은 2017. 8. 3. 주택법 제63조 제1항에 따른 투기과열지구로 지정되었습니다.

4. P와 2017. 6. 24. 이혼한 X는 2018. 5. 29. 이 사건 부동산 중 1/2 지분에 관하여 재산분할을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤습니다.

5. 원고는 2018. 12. 3. 서초구청장으로부터 이 사건 정비사업에 관하여 관리처분계획인가를 받았고, 같은 날 서초구청장은 관리처분계획인가고시를 하였습니다.

6. 이 사건 가압류가 본압류로 이행되는 강제경매개시결정이 2018. 12. 21. 내려져 이 사건 부동산에 대한 '이 사건 경매절차’가 개시되었습니다.

7. 피고는 2020. 6. 26. 이 사건 경매절차에서 이 사건 부동산을 매수하고, 그 매각 대금을 완납하여 이 사건 부동산의 소유권을 취득하였습니다.

8. 원고는 피고를 상대로 … 매도청구권을 행사하여 이 사건 소유권이전등기청구소송을 제기하였습니다.

쟁점

주택재건축정비사업조합이 정비구역 내 아파트 소유자에 대하여 매도청구권을 행사할 때 매매대금 산정에 있어서 개발이익을 포함할지 아니면 제외할지 여부

원심법원의 판단 : 개발이익 제외

서울고등법원은 『투기과열지구 지정일인 2017. 8. 3. 이전의 거래사례를 바탕으로 그 이후의 개발이익을 배제하여 이 사건 부동산의 시가를 산출한 감정인의 감정평가결과를 채택하고, 이를 근거로 입주권이 없는 상태에서의 이 사건 부동산 가액의 1/2에 해당하는 금액을 매매대금으로 산정하였습니다.

대법원 2025. 8. 14. 선고 2022다228230 : 파기환송(개발이익 포함)

1. 대법원은 『재건축사업의 시행자가 구 도시정비법 … 에 따라 조합원의 자격을 취득할 수 없는 사람에게 그가 양수한 부동산에 대하여 손실보상을 하는 경우 손실보상의무가 발생하는 시기 및 해당 부동산의 가액을 평가하는 기준시점은 모두 그가 해당 부동산을 양수한 날로 보아야 하고, 매도청구권의 행사로 매매계약 성립이 의제되는 날도 같은 날로 보아야 한다.』라고 하였습니다.

2. 대법원은 『이 경우 손실보상액으로서의 매매대금은 매매계약 성립이 의제될 당시의 해당 부동산의 시가에 의하여야 하고, 이때 시가는 매매계약 성립 당시의 객관적 거래가격으로서 재건축사업이 시행되는 것을 전제로 하여 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다.』라고 하였습니다.

3. 대법원은 이 사건의 경우 『원고가 지급하여야 할 매매대금은 피고가 X로부터 이 사건 부동산 중 1/2 지분을 양수한 날인 2020. 6. 26. 무렵을 기준시점으로 하여 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익까지 포함된 가격으로 산정함이 타당하다.』라고 하였습니다.

4. 결국 대법원은 원심의 판단에 잘못이 있다고 보아 원심판결을 파기환송하였습니다.