채권 회수 목적의 임대차는 대항력이 인정되지 않아 

사건개요

1. A는 2007. 11. 28. C 소유인 … 주택을 임차하여 주민등록을 마치고 … 거주하다가, 2012. 2. 24. B와 보증금을 1억 5,000만 원으로 정한 임대차계약을 다시 체결하고, 2012. 2. 28. 임대차계약서에 확정일자를 받았습니다.

2. B는 2012. 7. 27. 이 사건 주택에 관하여 2012. 7. 26.자 매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권가등기를 마쳤습니다.

3. 원고는 2017. 3. 3. 이 사건 주택에 대한 강제경매절차에서 매각대금을 완납하여 소유권을 취득하였고, 2017. 3. 7. … 소유권이전등기를 마쳤습니다.

4. 당시 A는 위 강제경매절차에서 배당요구를 통한 우선변제권을 행사하지 않았으므로, 원고는 A에 대한 임대인 지위를 승계하였고, B의 소유권이전청구권가등기를 인수하였습니다.

5. 원고는 2018. 3. 31. A와 … 임차권 양도양수계약을 체결하고, A에게 보증금 상당액인 1억 5,000만 원을 지급하였습니다.

6. 원고는 2018. 4. 2. … 전입신고를 마치고 그 무렵 그 주택으로 이사하였습니다.

7. B는 2020. 1. 14. … 주택에 관하여 2020. 1. 18.자 매매를 원인으로 하여 소유권이전청구권가등기에 기한 본등기를 마쳤고, 이에 따라 원고의 소유권이전등기가 말소되었습니다.

8. B는 같은 날 피고에게 … 주택에 관하여 2020. 1. 8.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤습니다.

9. 원고는 A로부터 대항력 있는 임차권을 양수하였다고 주장하며 현재 소유자인 피고를 상대로 임대차보증금반환을 청구하였습니다.

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쟁점

원고에게 임대차보호법상의 대항력이 인정되는지 여부

대법원 2025. 8. 14. 선고 2024다268503 판결 : 대항력×

1. 대법원은 『임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용, 수익하려는 것이 아니고, 실제로는 대항력 있는 임차인으로 보호받아 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 채권을 회수하려는 것인 경우에는 그러한 임차인에게 주택임대차보호법이 정하고 있는 대항력을 부여할 수 없다.』라고 하였습니다.

2. 대법원은 ① 원고는 … 자신의 소유권이전등기보다 선순위인 Q의 소유권이전청구권가등기에 기한 본등기로 인하여 소유권을 상실할 것에 대비하여 P로부터 임차권을 양수하여 대항력 있는 임차인으로서 임대차보증금 반환채권을 확보하려는 의도가 있었다고 볼 수 있는 점, ② 따라서 원고가 임차권 양도양수계약을 체결한 것은 임차인으로서 이 사건 주택을 사용, 수익할 목적이었다기 보다는 대항력 있는 임차인으로 보호받아 임대인 지위를 승계하는 사람으로부터 자신이 P에게 지급하였던 임대차보증금 상당액을 회수하려는 것이 주된 목적이었다고 볼 수 있는 점 등에 비추어 원고가 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 취득하였다고한 원심의 판단에 잘못이 있다고 하였습니다.

3. 결국 대법원은 원심판결을 파기환송하였습니다.