1. 주택을 신축하고 분양을 하는 경우 분양자들은 주택 주변에 대학교가 들어올 예정이라든지, 지하철에서 걸어서 몇 분 정도 밖에 떨어져 있지 않은 역세권이라든지 등의 광고를 하게 됩니다.
2. 현장을 보지 않고 계약을 체결하는 경우도 많은 추세 상 위와 같은 광고는 분양 계약 체결에 중요한 요인이 됨을 부인할 수가 없는데, 실제로 위와 같은 광고 내용대로 진행이 되지 않았을 때 수분양자들의 할 수 있는 대응에 어떠한 것이 있는지 살펴보겠습니다.
3. 이하의 건축물 분양에 관한 법률 제2조 제2호의 규정에 따라 분양을 한 분양사업자는 분양계약의 해제나 손해배상 청구를 막기 위하여 여러 조치를 취해 둡니다.
2. "분양"이란 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다. 다만, 「건축법」 제2조제2항에 따른 건축물의 용도 중 둘 이상의 용도로 사용하기 위하여 건축하는 건축물을 판매하는 경우 어느 하나의 용도에 해당하는 부분의 바닥면적이 제3조제1항제1호에서 정한 규모 이상에 해당하고 그 부분의 전부를 1인에게 판매하는 것은 제외한다.
4. 이와 관련하여 청주지방법원에서는 '상가 분양계약 체결 과정에서 해외 유명 브랜드 매장 입점에 관한 과장 광고, 임대수익보장 확약 및 임대보증금으로 중도금을 대체해 주기로 한 점 등을 인정할 수 있으나, 이러한 사정은 청약의 유인에 불과할 뿐 분양계약의 내용이 된다고 할 수 없고, 위 신축 상가건물의 설계변경 등으로 인한 상가 수의 증가 등이 분양계약의 체결 여부에 영향을 미칠 만큼 분양계약의 중요한 부분에 해당한다고 할 수 없으므로, 위와 같은 사정들을 이유로 한 분양계약 해제를 인정할 수 없고, 한편 위와 같은 사정들이 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지함으로써 사회적으로 용인될 수 있는 상술의 정도를 넘는 기망행위에 해당한다거나 그로 인하여 수분 양자들이 계약의 중요한 부분에 대하여 착오를 일으켰다고 볼 수도 없으므로 기망 또는 착오를 이유로 위 분양계약을 취소할 수 없다.'는 판시(청주지방법원 2010. 5. 26. 선고 2009가합1075,1280,2375 판결 [계약금등반환] [각공2010하,1044])를 통하여 일반적인 광고의 경우 분양계약의 내용이 된다고 볼 수 없다는 기준을 세워주기도 하였던 바, 계약의 내용으로 편입시키기 위해서는 분양 계약서에 이에 대한 내용을 포함시키는 것이 수분양자 입장에서는 하나의 대응 방법이라 할 것입니다.
5. 또한 분양 대행사들이 중도금 대출이 가능하다는 식의 광고를 통하여 수분양자들을 모으는 경우가 매우 많은데, 서울중앙지방법원의 '분양회사가 신문광고 및 분양상담에 의하여 금융기관에 의한 중도금 대출이 가능하다고 선전하였더라도 분양 계약서에 중도금의 대출 절차를 비롯하여 그에 관한 아무런 내용이 기재되어 있지 않다면, 그 선전은 계약의 유인에 불과할 뿐 분양회사가 스스로 중도금 대출 이행 의무를 부담하겠다는 의사를 표시한 것이라고는 볼 수 없다.'는 판결(99나 77808)에서도 알 수 있는 것처럼 이에 대한 내용을 분양 계약서에 포함시켜야 수분양자들 측에 유리하다 할 것입니다.
6. 분양계약의 해제와 함께 또는 별도(분양계약은 유지하되 손해배상만 청구하는 경우)로 손해배상 청구가 가능한지 문제 되는데, 우선 이하의 민법 규정에 따른 주장을 검토해 볼 수 있는바, 이러한 경우 분양자의 고의, 과실 등을 입증해야 하는데, 정부 정책의 변경이나 사기업의 입주 등의 변경 내용을 분양자가 명확히 알 수도 없고, 변경 사실에 대하여 들을 수 있는 위치에 있지도 않기에 쉽지 않습니다.
민법 제750조 (불법행위의 내용)
고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
7. 이러한 경우 이하의 표시, 광고의 공정화에 관한 법률에 따라 분양자의 고의, 과실을 묻지 않고 손해배상 청구가 가능합니다(다만 구체적인 사안에 따라 결과는 달라질 수 있습니다).
제3조(부당한 표시ㆍ광고 행위의 금지) ① 사업자등은 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 표시ㆍ광고 행위로서 공정한 거래질서를 해칠 우려가 있는 다음 각 호의 행위를 하거나 다른 사업자등으로 하여금 하게 하여서는 아니 된다.
1. 거짓ㆍ과장의 표시ㆍ광고
2. 기만적인 표시ㆍ광고
3. 부당하게 비교하는 표시ㆍ광고
4. 비방적인 표시ㆍ광고
② 제1항 각 호의 행위의 구체적인 내용은 대통령령으로 정한다.
[전문개정 2011. 9. 15.]
제10조(손해배상책임) ① 사업자등은 제3조제1항을 위반하여 부당한 표시ㆍ광고 행위를 함으로써 피해를 입은 자가 있는 경우에는 그 피해자에 대하여 손해배상의 책임을 진다.
② 제1항에 따라 손해배상의 책임을 지는 사업자등은 고의 또는 과실이 없음을 들어 그 피해자에 대한 책임을 면할 수 없다.
[전문개정 2011. 9. 15.]
로톡의 모든 콘텐츠는 저작권법의 보호를 받습니다.
콘텐츠 내용에 대한 무단 복제 및 전재를 금지하며, 위반 시 민형사상 책임을 질 수 있습니다.