황민혜 변호사(법무법인 한별)가 임차인을 대리하여 임대인이 내세운 부당이득 공제와 주택 훼손 상계 주장을 모두 무너뜨리고 임대차 보증금 4,500만 원 전액 반환 판결을 받아낸 성공 사례를 소개합니다.
20년 가까이 사용한 주택을 반환했더니 임대인이 "무단 점유 부당이득이다", "주택을 훼손했다"며 보증금에서 수천만 원을 공제하겠다고 맞섰습니다. 황민혜 변호사는 두 항변을 각각 정면으로 반박하여 보증금 전액을 되찾았습니다.
1. 사건의 경과
의뢰인(원고)은 2002년 서울 00구 소재 주택을 임대인으로부터 임차보증금 4,500만 원에 임차하여 창고로 사용해 왔습니다. 이후 당사자 합의로 2019. 6.경 임대차를 종료하고 2019. 10월 말까지 주택을 인도하기로 하였고, 의뢰인은 약속대로 주택을 반환하였습니다.
그런데 임대인은 보증금 반환을 거부하며 두 가지 항변을 내세웠습니다.
항변 ① 최초 계약 기간이 지난 후에도 의뢰인이 2020. 5.까지 무단으로 주택을 점유·사용하였으므로 부당이득 4,000만 원을 공제해야 한다.
항변 ② 의뢰인이 주택을 훼손하였으므로 수리비 6,000만 원을 상계해야 한다.
결국 임대인의 두 항변을 합산하면 보증금 4,500만 원을 훨씬 초과하는 금액으로, 사실상 보증금을 한 푼도 돌려줄 수 없다는 주장이었습니다.
2. 법원의 판단 - 원고 전부 승소
1. 피고는 원고에게 4,500만 원 및 지연손해금을 지급하라. 2. 소송비용은 피고가 부담한다. 3. 제1항은 가집행할 수 있다.
법원은 피고의 부당이득 항변과 주택 훼손 항변을 모두 받아들이지 않았습니다.
3. 황민혜 변호사의 소송전략
이번 사건은 임대인이 두 가지 독립적인 항변을 동시에 제기하며 보증금 반환을 거부했던 복잡한 구조였기에 황민혜 변호사는 각 항변의 허점을 찌르는 별개의 반박 논리를 구성하여 대응했습니다.
먼저 임대인은 2003년 이후의 점유가 '무단 점유'였다고 주장하며 막대한 부당이득 반환을 요구했습니다. 황민혜 변호사는 이 전제를 깨기 위해 지난 16년간의 정황을 면밀히 분석했습니다. 그 결과 임대인이 그동안 보증금 반환이나 인도 요구를 전혀 하지 않았으며, 오히려 지붕 수리를 요청하는 등 임대차 관계를 유지하려는 행동을 보여왔다는 점 등을 증거로 제시했고, 이에 법원은 이러한 정황을 '묵시적 갱신'의 근거로 받아들였고, 결과적으로 상대방의 부당이득 항변은 힘을 잃게 되었습니다.
시설 훼손에 대한 공격 역시 매서웠습니다. 임대인은 과도한 수리비를 요구하고 있다는 점을 밝히는 것에 주력하였습니다. 임대인의 각 주장을 분설하여 관련 판례와 논리구조를 전략적으로 배치하여 임대인이 주장하는 누수와 곰팡이는 과거의 부실공사가 원인임을 입증하였고, 임차인의 통상적인 원상회복 의무 범위를 설시하였습니다.
이에 법원은 원고의 주장을 모두 인정하여 임대인의 부당이득반환 주장과 시설 훼손에 따른 손해배상 청구 주장을 배척했습니다.
결국 이번 승소는 방대한 사실관계를 단순히 나열하는 데 그치지 않고, 각 쟁점에 맞는 맞춤형 논리와 구체적인 물증을 적재적소에 배치한 덕분에 얻어낸 값진 결과였습니다. 긴 시간 이어진 분쟁일수록 변호사의 치밀한 시선이 의뢰인의 소중한 권리를 지키는 가장 큰 무기가 된다는 것을 다시 한 확인한 사례였습니다.
4. 결론
보증금 돌려받을 때 임대인이 공제를 주장한다면 꼭 확인하세요
임대차 계약서상 기간이 지났더라도 양측이 별다른 조치 없이 관계를 유지해 왔다면 묵시적 갱신이 성립할 가능성이 있습니다. 임대인이 오래된 계약 기간을 들어 부당이득을 주장한다면 반드시 법률 검토를 받고 대응하시기 바랍니다.
황민혜 변호사는 법무법인 한별에서 임대차 보증금 반환 소송, 원상회복 분쟁, 부당이득 관련 민사소송 등을 수행하고 있습니다. 보증금 반환 과정에서 억울한 공제나 상계 주장을 받으셨다면 언제든 법무법인 한별 황민혜 변호사에게 먼저 상담받아 보시기 바랍니다.
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