14회 유찰 후 낙찰. 부당한 금전 요구에 대한 법적 대응 전략 

1. 이 사건 주택에 대한 경매절차 진행

임차인은 임대차보증금 2억 6천만 원을 반환받기 위하여 변호사을 대리인으로 선임한 후 보증금반환소송을 진행하여 승소판결을 받았습니다. 승소판결을 집행권원으로 하여 임차주택에 대한 강제경매를 신청하여 경매절차가 진행되었습니다.

보증금보다 낮은 가격으로 낙찰이 된다고 하여도 낙찰자가 임차인에 대한 보증금반환채무를 승계하게 되므로 임차인은 총 14번의 유찰이 있었지만 크게 신경쓰지 않고 있었습니다.

2. 낙찰자로부터 연락과 의문스러운 태도

낙찰자는 2025. 3. 9. 임차인에게 문자메시지를 보내 ‘자신이 이 사건 주택을 낙찰받았으며 연락을 달라.’고 하였습니다. 임차인은 낙찰자에게 무엇을 원하는지 물었으나 낙찰자는 변호사와 상의한 후 제안을 달라고 하였습니다.

임차인은 여러 변호사들과 상담했지만 낙찰자가 무슨 이유로 이런 전화를 했는지 답을 들을 수 없었습니다. 그러다가 정의권 변호사와 상담을 통해 정상적인 낙찰자가 아니라 법의 허점을 이용해서 임차인을 협박하여 부당한 금전적 이득을 취하려는 자임을 알게 되었습니다.

3. 자신과 합의를 하지 않으면 막대한 손해를 보게 될 것이라고 겁을 줌

낙찰자는 임차인에게 전화통화로 ‘임차인이 경락자한테 미배당 임차금을 받을 수 있다고 알고 있지만 그것은 잘못된 상식’이라고 말하며 자신이 합의를 봐주지 않으면 임차인은 아무런 권리행사를 할 수 없다면서 협박했습니다.

4. 낙찰자의 협박에 굴복하여 합의를 한다고 하여도 이행의 보장이 없어

낙찰자의 협박과 방해 수법은 매우 정교하여 민사적으로 형사적으로 해결하기 쉽지 않습니다. 그러나 낙찰자의 요구대로 5천만 원이나 1억 5천만 원을 지급하고 합의를 한다고 하여도 낙찰자의 말을 신뢰할 수 없어 합의를 할 수도 없는 상황입니다.

5. 낙찰자를 고소하여 공갈미수 등으로 송치결정

정의권 변호사는 임차인을 대리하여 낙찰자를 공갈미수 등으로 고소하였고 송치결정을 받았습니다. 임대차보증금 회수를 위하여 임차주택을 다시 처분하여 환가하기 위해서는 민사적 조치가 필요해서 추가절차를 진행하고 있습니다.