부동산 강제경매 신청사건 

명절은 잘 보내셨나요?

사건을 맡아 진행하다 보면 1~2년이 훌쩍 지나가게 됩니다. 우리가 소를 제기해 승소 판결이 확정된다 하더라도, 상대방이 재판결과를 이행하지 않으면 결국 강제집행을 할 수밖에 없는데요. 일반적으로 재판이 확정되고 바로 강제집행을 하는 경우는 드물기 때문에, 속절없이 시간이 흘러 버리죠. 이번 사건은 사실 정말 정말 너무 억울한 내막이 있지만....그걸 모두 이야기하기엔 시간이 짧으니 사건만 말씀드리겠습니다. 

어쨌든 그 억울함을 뒤로하고 조정을 통해 결론을 냈는데, 상대방이 이마저 이행하지 않아 결국 강제경매를 신청할 수밖에 없었는데요. 그 과정을 같이 살펴볼겠습니다.

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부동산강제경매신청

우리 의뢰인은 정말 정말 억울한 분이신데요. 재판이란 결국 객관적인 증거가 있어야 재판부를 설득해 승소를 이끌어 낼 수 있습니다. 하지만 우리 의뢰인은 그 객관적인 증거를 가지고 있지 않았고, 재판을 계속 끌고 나가기에는 패소의 위험이 있었죠. 그래서 전략적으로 조정을 유도해 합의라는 결과를 도출해 냈어요. 물론 그 금액이 만족할 만한 수준은 아니었지만, 그렇게 할 수밖에 없었습니다. 조정을 통해 일부라도 회수하게 된 게 다행이었어요. 그런데 조정이 확정된 이후 상대방이 변제를 계속 미루고 미루다, 결국에는 연락이 끊기게 되었는데요. 휴....정말 끝까지 속을 태우더군요. 그래서 결국 우리는 상대방이 가지고 있는 부동산에 대해 강제경매신청을 하기로 결정하게 됩니다.

부동산강제경매신청

강제경매신청을 하기 위해서는 '집행권원'이 있어야 합니다. 쉽게 말해서 집행권원은 "그래 너는 상대방에게 돈 받을게 있는게 맞아"라는 게 확인된 힘을 말하는데요. 이런 강제집행의 힘을 얻기 위해 상대방에게 소를 제기하게 됩니다. 만약에 사전에 상대방으로부터 공정증서를 받아 두었다면 소 제기라는 번거로운 절차를 거치지 않아도 되는데요. 이처럼 집행권원이 있다면 상대방의 재산에 대해 강제집행을 하는 게 가능해요. 이 사건에서는 상대방이 부동산을 소유하고 있었기 때문에, 고민 없이 부동산에 대해 강제집행을 하기로 했어요. 

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이 사건의 의뢰인의 청구채권의 액수는 약 4천만원 정도죠. 이를 청구채권으로 해서 부동산에 대한 경매신청을 한 건데, 당해 부동산은 파주에 있는 지목 '답'인 토지로 면적은 3,283제곱미터였습니다. 

사건을 진행하면서 들어간 소송비용은 다음과 같습니다.

경매예납금은 경매절차를 진행하는데 소요되는 감정 및 현황조사 등의 비용으로 사용되는 돈을 경매 신청자가 미리 납부 하는것인데요. 위와 같은 경매비용은 경매대금에서 우선적으로 지급되기 때문에, 걱정하지 않으셔도 됩니다.​ 생각보다 많은 비용을 필요로 하지는 않죠?

​부동산강제경매신청

법원에서 부동산을 매각할 때는 사전에 매각기일과 최저매각가격을 고지해 줍니다. 이 사건의 경우 최저매각가격에 비추어 볼 때 1~2회에 매각이 유찰된다 하더라도, 3회에 매각된다면 충분히 소송비용과 청구채권 전액을 배당받을 수 있는 상황이었습니다. 그렇게 1회 매각기일이 다가왔는데, 안타깝게도 1회 매각은 유찰되었습니다.

​1회에 매각되는 경우가 많지는 않지만, 일단 유찰이 되면 걱정이 스멀스멀 올라오기 시작하죠. 그렇게 2회 매각기일이 다가왔는데, 다행히도 이 사건 부동산은 2회 기일에 매각!!!

​며칠 전 있었던 배당기일에, 의뢰인 당사자분이 직접 참석해서 소송비용 전액과 청구채권을 모두 지급받으셨습니다.

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2년 동안 정말 고생 많이 하셨는데, 전액 회수하게 되어서 정말 다행입니다.

그럼 강제집행의 방법으로 꼭 부동산 강제경매를 신청해야 할까요?

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만약 상대방이 부동산을 소유하고 있고, 그 부동산의 소재지를 알고 있으며, 당해 경매신청할 부동산에 담보가 많이 설정되어 있지 않아, 경매 시 내 채권액에 대한 배당이 이루어질 가능성이 높다면, 부동산 강제경매가 가장 좋은 선택지가 될 수 있을 겁니다.. 다만, 강제집행의 방법이 부동산경매만 있는 건 아니기 때문에 채권자 각자의 상황과 채무자의 상황이 어떠한지에 따라 강제집행의 수단은 달라질 수 있습니다. 채무자가 고액의 연봉을 받고 있고, 당해 회사를 알고 있다면, 월급을 압류하는 게 더 좋은 방법일 수 있구요.

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모든 채권자분들이 다들 시간이 조금 걸리더라도 원금을 전부 회수할 수 있게 되었으면 좋겠습니다.