[성공사례]경매 직전 강제집행 정지+근저당권말소 소송 전부 승소 

안녕하세요, 정우람 변호사입니다.

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아파트 등 부동산을 매수하면서 근저당권이 설정되는 경우는 매우 흔합니다.

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실제 대출에 따른 담보 설정이든, 당사자 간 합의에 따른 형식적인 설정이든 관계없이,

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해당 채무가 변제되지 않을 경우 근저당권자는 언제든지 임의경매를 신청할 수 있고,

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이를 막지 못하면 수억 원대 부동산 소유권을 상실하는 결과로 이어질 수 있습니다.

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경매를 막기 위해서는 강제집행정지를 통해 절차를 일시적으로 중단시키고 본안에서 근저당권 말소까지 이끌어내야 하는데,

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실무상 강제집행정지를 신청하면 통상 채권최고액 상당의 담보 제공 명령이 내려지고 대부분 현금 공탁을 요구하기 때문에 채무자 입장에서는 상당한 부담이 됩니다.

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오늘은 이러한 구조 속에서 현금 공탁 없이 전액 보증보험으로 강제집행정지를 인용받고, 본안 소송까지 전부 승소하여 수억 원대 아파트를 지켜낸 사례를 소개드립니다.

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의뢰인은 법인회생절차 중인 부동산 매각 회사로부터 아파트를 매수하였습니다.

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매매대금 중 상당 부분은 의뢰인 가족이 기존에 보유하고 있던 분양수수료 채권 및 금전 제공을 통해 이미 정산된 상태였습니다.

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다만 매도 회사는 회생법원의 감독 하에 있었기 때문에 이를 공식적으로 반영하기 어렵다는 이유로,

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‘형식상 잔금이 남아있는 것처럼 보이게 하는 계약서’ 작성과 이에 따른 근저당권 설정을 요구하였습니다.

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의뢰인은 향후 말소를 전제로 이를 수용하였고, 약 4,300만 원 상당의 근저당권이 설정되었습니다.

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그러나 이후 매도 회사는 해당 계약서를 근거로 잔금이 미지급 상태라고 주장하며 임의경매를 신청하였고,

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나아가 계약서상 조항을 근거로 약 8,000만 원 상당의 위약금까지 청구하려는 상황에 이르게 되었습니다.

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실거주 중이던 아파트를 잃을 위기에 처한 의뢰인은

급히 도움을 요청하게 되었습니다.

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정우람 변호사의 대응 전략

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1. 소송 전 구조 설계-채권 양수 및 상계 구조 구축

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단순히 “근저당권이 허위다”는 주장만으로는 법원에서 쉽게 받아들여지기 어렵다고 판단하였습니다.

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이에 의뢰인의 딸과 사위가 보유하고 있던 분양수수료 채권 및 구상금 채권을 의뢰인에게 양도받도록 설계하고,

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채권양도 통지를 통해 의뢰인이 채권자로서 상계를 주장할 수 있는 구조를 선제적으로 구축하였습니다.

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약 3,490만 원 상당 채권 상계 → 잔금채무 대부분 소멸, 이 단계에서 이미 결과의 방향이 상당 부분 결정되었다고 보셔도 됩니다.

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2. 강제집행정지-경매 절차 즉시 차단

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구조 설계 직후 즉시 강제집행정지를 신청하였고, 피담보채무가 실질적으로 소멸되었다는 점을 자료와 함께 구체적으로 소명하였습니다.

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그 결과,

강제집행정지 인가,

담보 제공 방식: 전액 보증보험증권으로 대체라는, 실무적으로도 상당히 이례적인 결정을 받아냈습니다.

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의뢰인은 현금 공탁 없이 경매 절차를 중단시킬 수 있었습니다.

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3. 본안 소송 근저당권 말소 청구

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본안에서는 두 가지 축으로 접근하였습니다.

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① 통정허위표시 주장

→ 형식상 설정된 근저당권으로 실질적 채무가 없다는 점

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② 피담보채무 소멸 주장

→ 구상금 상계 + 분양수수료 상계 + 집행공탁으로 전액 소멸

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소송 진행 중 제3채권자들의 압류·추심까지 발생하였으나, 잔존 채무를 집행공탁으로 정리하여 리스크를 제거하였습니다.

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판결 결과 = 전부 승소

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법원은 다음과 같이 판단하였습니다.

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피담보채무 전액 소멸 인정, 근저당권설정등기 말소 명령, 강제집행정지 인가 유지, 소송비용 전액 상대방 부담 즉, 완전한 승소입니다.

의뢰인의 실질적 결과

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추가 지출: 약 500만 원 (집행공탁금)

보호된 자산: 수억 원 상승한 아파트 소유권

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강제집행정지 담보를 보증보험으로 처리했기 때문에

현금 부담 없이 사건을 진행할 수 있었고,

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결과적으로 약 500만 원의 비용으로 수억 원대 자산을 지켜낸 사례가 되었습니다.

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이 사건의 의미

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이 사건은 단순한 근저당권 말소 소송이 아닙니다.

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불리한 계약서가 존재하더라도 구조 설계를 통해 충분히 뒤집을 수 있습니다.

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소송 전에 채권 구조를 어떻게 만들어두느냐가 결과를 좌우합니다.

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강제집행정지도 방식에 따라 현금 부담 없이 진행이 가능합니다.

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결국 중요한 것은 “소송을 잘 하는 것”이 아니라 처음부터 이길 수 있는 구조를 만들어두는 것입니다.

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감사합니다.

정우람 변호사 드림.