집합건물 누수 책임과 해결책 

1. 누수로 인한 문제가 발생할 때 반드시 따져보아야 할 포인트 3개

집합건물(아파트, 상가, 주상복합, 근린생활시설, 지식산업센터, 생활형숙박시설 등)에서 누수가 발생하였을 때 가장 먼저 부딪히는 문제가 바로 “도대체 누구 책임인가”입니다. 천장에서 물이 떨어지고 곰팡이가 퍼지는데도 위층 구분소유자 또는 임대인, 매도인과 중개사는 서로 책임을 미루는 경우가 많습니다. 이번 글에서는 집합건물에 누수가 발생하였을 때 ① 하자보수 및 손해배상 책임은 누가 부담해야 하는지, ② 손해배상의 범위는 어디까지인지, ③ 누수가 발생하였을 때 이행해야 할 조치는 무엇인지에 대해 정리해 보겠습니다.

2. 집합건물 누수 문제의 기본 구조

(1) 누수 보수 및 손해배상 책임의 주체

집합건물 누수는 단순한 하자 문제가 아니라 권리관계가 복잡하게 얽힌 분쟁으로, 누수 원인이 어디에 있느냐에 따라 하자보수 및 손해배상 책임의 주체도 달라집니다.

• 전유부분의 누수 : 누수의 원인이 되는 전유부분(주로 위층 구분소유자)의 책임

• 공용부분의 하자 : 관리단 또는 입주자대표회의의 책임

• 임대차 목적물의 하자 : 임대인의 수선의무에 따라 임대인의 책임

• 매매목적물의 하자 : 매도인의 하자담보책임이 인정되는 경우라면 매도인의 책임

• 중개목적물의 하자 : 공인중개사의 확인·설명의무가 인정되는 경우라면 공인중개사의 책임

(2) 누수 하자 탐지 방법

• 육안 관찰 : 누수 부위, 시간, 특정 날씨와의 연관성, 특정 상황과의 연관성을 관찰하여 기록

• 수분측정 : 벽이나 천장 내부의 수분함량을 수치로 확인

• 열화상 카메라 : 온도 차이를 통해 물이 스며든 경로 확인

• 배관 탐지 : 배관 문제가 가장 흔한 누수 원인이기에, 배관에 압력을 걸거나 배관 내부의 물 흐르는 소리를 감지

• 방수층 하자 확인 : 윗층에서 담수 테스트 실시하여 아랫층에 누수 발생하는지 여부 확인

• 공용부분 점검 : 외벽 균열, 창호 실링 불량, 옥상 방수층 파손 여부 점검

3. 전유부분 하자로 인한 누수

(1) 전유부분의 하자가 문제되는 경우

전유부분의 하자로 누수가 발생한 경우는 다음과 같은 경우가 있습니다.

• 욕실, 주방, 베란다 등 실내 배수시설의 하자

• 세대 내 급수 및 배수 배관의 하자

• 에어컨 실외기 배관의 하자

• 세탁기 및 개별 설비에서의 누수

(2) 전유부분 하자로 인한 손해배상청구의 법적 근거

민법 제758조(공작물등의 점유자, 소유자의 책임) ①공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 공작물점유자가 손해를 배상할 책임이 있다. 그러나 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 아니한 때에는 그 소유자가 손해를 배상할 책임이 있다.
②전항의 규정은 수목의 재식 또는 보존에 하자있는 경우에 준용한다.
③전2항의 경우 점유자 또는 소유자는 그 손해의 원인에 대한 책임있는 자에 대하여 구상권을 행사할 수 있다.

민법 제758조 제1항에서 말하는 공작물의 설치·보존상의 하자는 공작물이 그 용도에 따라 통상 갖추어야 할 안전성을 갖추지 못한 상태를 의미하므로, 윗층 세대 전유부분의 하자로 인해 아랫층 세대에 누수피해가 발생하였다면 1차적으로는 윗층 세대의 점유자(주로 임차인)가, 2차적으로는 윗층 세대의 소유자가 손해배상책임을 부담합니다.

안전성 판단 시 공작물 설치·보존자가 위험성에 비례하여 사회통념상 요구되는 방호조치 의무를 다하였는지 여부를 기준으로 하며, 공작물 점유자(소유자)가 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 아니하였음을 입증하면 면책 될 수 있습니다. 점유자(소유자)의 주의 의무의 정도에 관하여, 법원은 누수 발생 전에는 하자를 알기 어려워 점유자(소유자)에게 사전 예방 의무를 부과하기 어렵지만, 누수 발생 이후에는 공작물 관리 책임이 있는 점유자로서 적극적으로 누수 원인을 찾고 방수 공사 등을 철저히 하여 누수가 더 이상 발생하지 않도록 필요하고 충분한 조치를 신속히 할 주의 의무가 있다고 판단하고 있습니다.

(3) 전유부분 하자로 인한 손해배상책임의 제한

비록 누수의 원인이 위층 세대 전유부분 하자에 있다고 하더라도, 해당 건물 자체가 노후화 되어있어 건물의 노후도가 누수 피해 발생 및 손해 확대에 기여하였다고 볼 수 있다면 위층 세대 점유자(소유자)에게 피해 누수로 인한 피해 전부에 대하여 책임을 지우는 것은 불합리하므로 적정한 수준에서 손해배상책임이 제한될 수 있습니다. 서울중앙지방법원은 위와 같은 취지에서 위층 세대 소유자의 손해배상책임을 30% 감면하는 판결을 내리기도 하였습니다(서울중앙지방법원 2020. 4. 8. 선고 2019나36171 판결)

(4) 전유부분 하자 보수공사 이행청구

민법 제214조(소유물방해제거, 방해예방청구권) 소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있고 소유권을 방해할 염려있는 행위를 하는 자에 대하여 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다.

민법 제214조는 소유자의 소유권을 방해하는 자에 대해 그 방해의 제거를 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다. 위층 세대 전유부분 하자로 인해 아래층 세대 소유자의 소유권 행사가 방해 받고 있다면 위층 소유자는 누수 하자 보수를 위한 공사를 이행할 의무가 있습니다.

(5) 전유부분의 하자가 문제된 실제 사례

대전지방법원은 아래층 세대(원고) 누수 문제가 계속되어 위층 세대 임차인(피고)이 관련하여 여러 차례 누수 관련 공사를 하였음에도 누수 문제가 계속되었고, 위층 세대 임차인이 퇴거 후 위층 세대 소유자가 초정밀 배관 검사 및 방수공사를 진행하자 아래층 세대 누수가 멈춘 상황에서, 위층 세대 임차인이 누수 관련 공사에 협조하였으나, 계속된 누수에도 불구하고 적극적인 조치를 취하지 않았고, 근본적인 공사는 위층 세대 임차인이 이사 나간 후에야 이루어진 점 등을 고려할 때, 아래층 세대 임차인이 손해 방지에 필요한 주의를 다하였다고 인정할 수 없어, 위층 세대 임차인의 면책 주장은 받아들이지 않고 위층 세대의 손해배상청구를 인용하였습니다(대전지방법원 2016. 10. 28. 선고 2016나100773 판결).

서울중앙지방법원은 아래층 세대 화장실 누수가 위층 세대 전유부분 배수관의 노후화에 따른 것임을 인정하고, 위층 세대 소유자에게 아래층 세대 화장실 누수방지를 위한 공사를 이행할 의무가 있다고 판단하였습니다. 사안의 경우 아래층 세대 소유자는 공사이행청구와 더불어 간접강제도 청구하였는데, 동 법원은 피고의 누수방지공사 이행의무가 부대체적 작위의무에 해당한다고 보기 어렵고, 설령 그렇다 하더라도 피고가 의무를 위반할 개연성이 있다고 단정하기 어려운 점, 나아가 그 위반으로 인한 적정한 배상액을 산정할 근거도 부족하므로, 원고의 간접강제 등 청구는 받아들이지 않은 점을 들어 간접강제 청구는 기각하였습니다(서울중앙지방법원 2017.10.25.선고 2017가합536703 판결).

4. 공용부분 하자로 인한 누수

(1) 공용부분의 하자가 문제되는 경우

공용부분의 하자로 누수가 발생하는 경우는 다음과 같습니다.

• 슬래브, 외벽, 기둥과 같은 구조체의 하자

• 옥상 및 지붕 방수의 하자

• 공용 배관의 하자

• 창호 및 공용 접합부의 하자

(2) 공용부분 하자로 인한 하자보수 및 손해배상청구의 법적 근거

민법 제214조(소유물방해제거, 방해예방청구권) 소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있고 소유권을 방해할 염려있는 행위를 하는 자에 대하여 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다.

민법 제758조(공작물등의 점유자, 소유자의 책임) ①공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 공작물점유자가 손해를 배상할 책임이 있다. 그러나 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 아니한 때에는 그 소유자가 손해를 배상할 책임이 있다.
②전항의 규정은 수목의 재식 또는 보존에 하자있는 경우에 준용한다.
③전2항의 경우 점유자 또는 소유자는 그 손해의 원인에 대한 책임있는 자에 대하여 구상권을 행사할 수 있다.

공용부분의 경우, 집합건물법에 따라 설립된 관리단 및 공동주택관리법에 따라 설립된 입주자대표회의가 민법 제758조에서 규정하는 점유자라고 할 수 있습니다. 더불어 관리단 및 입주자대표회의는 개별 법령 및 관리규약에 따라 공용부분을 관리할 권한을 가지고 있으므로, 공용부분의 하자로 인해 누수 피해를 받고 있는 구분소유자는 1차적으로 관리단 및 입주자대표회의에 누수방지공사의 이행을 청구할 수 있습니다.

(3) 공용부분의 하자가 문제된 실제 사례

아파트 구분소유자가 입주자대표회의 고용 업체가 아파트 공용부분을 보수하는 과정에서 해당 부분 방수층이 파손되었고, 이로 인해 본인 소유 세대에 누수가 발생하였다는 이유로 누수방지공사의 이행 및 손해배상금을 청구한 사안에서 수원지방법원은 아파트 구분소유자의 손해배상청구와 누수방지공사 이행청구를 인용하였습니다(수원지방법원 2017.9.8.선고 2017가합10995 판결).

5. 임대차 목적물의 하자로 인한 누수

(1) 임대인의 수선의무

제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

임대인은 임대차 목적물을 계약의 목적에 따라 사용 및 수익할 수 있도록 유지할 의무를 부담하며, 이러한 의무는 임대인의 귀책사유와 무관합니다. 따라서 임대인에게 누수 자체에 대한 귀책사유가 없더라도, 임차인이 정상적으로 사용·수익할 수 없는 상태라면 임대인은 수선의무를 부담합니다.

(2) 누수 원인에 따른 책임 주체

위 내용에서 언급한 바와 같이 누수 피해가 위층 세대 전유부분의 하자에서 기인한 것이라면 위층 세대 점유자 내지 소유자가, 공용부분 하자에서 기인한 것이라면 관리단 내지 입주자대표회의가 책임을 부담하며, 이러한 책임은 임대인과 함께 부담합니다.

(3) 임대인의 구상금 청구

임차인의 누수 피해에 대하여 임대인이 손해배상을 해 주었다면, 임대인은 누수 피해의 원인을 제공한 자에게 손해배상 비용 상당액의 구상금을 청구할 수 있습니다.

6. 매매 목적물의 하자로 인한 누수

(1) 매도인의 하자담보책임

제580조(매도인의 하자담보책임) ①매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.
②전항의 규정은 경매의 경우에 적용하지 아니한다.

매매 목적물인 건물의 누수 하자가 매매계약 당시 존재했고, 매수인이 그러한 하자를 몰랐거나 중대한 과실로 몰랐다고 보기 어려울 경우 매도인은 누수에 대하여 하자담보책임을 부담합니다.

(2) 현 상태 그대로 인수한다는 매매계약서 조항의 의미

부동산 매매 계약서에는 통상 “현 상태 인수” 조항이 기재되어 있고, 매도인 측에서는 해당 조항을 근거로 하자담보책임의 면제를 주장하지만, 그러한 특약이 있다고 해서 매도인의 하자담보책임이 당연히 면제되는 것은 아닙니다. 광주지방법원은 “현 상태 인수” 조항은 단순히 현재의 물리적 상태로 인도한다는 의미이고, 눈에 보이지 않는 구조적 하자까지 면책한다는 의미는 아니기에 매도인의 하자담보책임이 면제되지 않는다고 판시하였습니다(광주지방법원 2022. 6. 24. 선고 2021가단500961 판결).

7. 중개대상물의 하자로 인한 누수

(1) 공인중개사의 확인·설명의무

공인중개사법에 따르면, 중개대상물의 상태를 확인하고 성실·정확하게 설명해야 하며 고의·과실로 손해를 입히면 배상책임이 있습니다. 다만 공인중개사에게 전문 감정인 수준의 조사의무까지는 부여되지 않습니다.

공인중개사법 제25조(중개대상물의 확인ㆍ설명) ①개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장 등본 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다.
1. 해당 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계
2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항
3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

(2) 누수 하자 관련하여 공인중개사의 확인·설명의무가 문제된 사례

광주지방법원은 중개대상물 확인설명서에 “누수없음”으로 기재된 상태에서 매매계약이 체결된 후 건물 전체에 광범위한 누수가 발견된 사안에서, 공인중개사는 매매현장을 함께 답사하였다는 점, 육안으로 확인가능한 하자는 점검하였다는 점, 매립배관이나 방수층 손상 등은 전문적인 감정 없이는 발견이 어려웠다는 점에서 공인중개사의 손해배상책임을 인정하지 않았습니다(광주지방법원 2022. 6. 24. 선고 2021가단500961 판결).

8. 누수로 인한 손해배상의 범위

(1) 직접손해

가장 기본이 되는 손해는 당연히 원상회복을 위한 수리비입니다. 예를 들어 천장의 도배나 도장 비용, 벽체 복구 비용, 바닥재 교체 비용, 곰팡이 제거 및 방수공사 비용 등은 모두 통상적으로 인정되는 손해에 해당합니다. 이는 누수로 인해 훼손된 부분을 원래 상태로 되돌리기 위한 최소한의 비용이기 때문에 손해배상의 핵심을 이루는 항목입니다.

(2) 확대손해

누수로 인해 가구나 가전제품이 손상된 경우에도 배상을 청구할 수 있습니다. 소파나 장롱과 같은 가구, 텔레비전이나 컴퓨터 같은 전자제품, 의류나 생활용품 등이 물에 젖거나 훼손되었다면 그 역시 손해로 인정됩니다. 다만 이 경우에는 신품 가격이 그대로 인정되는 것이 아니라, 사용 기간 등을 고려한 감가상각이 적용되는 것이 일반적입니다. 즉, 실제 가치에 맞는 범위 내에서 배상이 이루어지게 됩니다.

누수가 심각한 경우에는 주거 자체가 어려워지는 상황도 발생합니다. 천장에서 지속적으로 물이 떨어지거나 곰팡이가 심하게 발생하는 경우에는 해당 공간을 정상적으로 사용할 수 없기 때문입니다. 이와 같은 경우에는 임시로 다른 곳에서 생활해야 하므로 숙박비나 임시 거주비, 이사 비용 등이 손해로 인정될 수 있습니다. 다만 이러한 비용이 인정되기 위해서는 단순히 불편한 수준을 넘어서 실질적으로 거주가 곤란한 상태였다는 점이 객관적으로 입증되어야 합니다.

(3) 영업 손해

상가와 같은 영업용 공간에서 누수가 발생한 경우에는 문제의 범위가 더 커집니다. 단순한 수리비를 넘어 영업 자체가 중단되거나 매출이 감소하는 손해가 발생하기 때문입니다. 이 경우에는 영업 중단 기간 동안의 손실, 매출 감소분, 재고 손실 등이 손해배상 범위에 포함될 수 있습니다. 다만 이러한 손해는 단순 주장만으로 인정되기 어렵고, 매출자료나 회계자료 등 객관적인 자료를 통해 입증해야 합니다.

(4) 위자료

많이들 궁금해하는 부분 중 하나가 정신적 손해, 즉 위자료가 인정되는지 여부입니다. 결론적으로 말하면 누수 사건에서 위자료는 쉽게 인정되는 항목은 아닙니다. 다만 누수가 장기간 반복되거나, 생활에 심각한 지장을 초래하거나, 상대방이 문제를 알고도 장기간 방치한 경우에는 예외적으로 인정되는 사례도 있습니다. 그러나 일반적인 단발성 누수의 경우에는 위자료가 인정되지 않는 경우가 많습니다.

9. 누수 발생 시 반드시 이행해야 할 조치

(1) 증거확보

• 누수 현장 사진 및 영상 촬영

• 곰팡이 상태 기록

• (건강 이상 발생 시) 병원 진단서 발급

• 실내 가구나 집기 손상 사진

• (선수리 하였을 경우) 수리내역서, 견적서, 영수증

(2) 내용증명 발송

누수 현황과 그로 인한 손해를 상세히 설명하고 누수의 원인을 제공한 자에게 보수를 요청하는 내용증명을 송부합니다.

(3) 전문가 상담 및 법적 대응

위와 같이 내용증명 송부하였음에도 누수 피해가 계속된다면 법률전문가의 상담을 받아 법적 대응을 검토하여야 합니다. 유수완 변호사는 변호사와 건축기사를 모두 보유한 전문가로 누수 하자와 관련된 사건 수행경험이 매우 많습니다. 누수 하자로 고민하시는 분이 계시다면 유수완 변호사에게 문의 바랍니다.

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