신탁사의 건물인도청구를 유치권 항변으로 방어한 사례 

위탁관리회사를 대리하여 신탁사의 건물인도청구를 유치권 항변으로 방어

안녕하세요. 유수완 변호사입니다. 오늘은 피고인 위탁관리회사를 대리하여 신탁사인 원고의 건물인도청구를 유치권 항변으로 방어한 성공사례를 소개해 드리려고 합니다.

1. 사건의 개요

본 사안은 신탁사가 신탁부동산에 대하여 건물인도청구 소송을 제기한 사안에서,

위탁관리회사를 대리하여 공용부분 관리비채권을 피보전채권으로 한 유치권을 주장함으로써,

신탁사의 인도청구를 저지한 사건입니다.

이 사건 호텔은 경기도 오산시에 소재한 생활형 숙박시설로, 일부 호실은 분양되었으나 상당수 호실은 분양되지 않은 상태에서 통합 운영·관리가 이루어지고 있었습니다.

2. 신탁사의 주장 요지

신탁사는 다음과 같은 논리로 건물 인도를 요구하였습니다.

• 신탁계약에 따라 신탁사 명의로 소유권보존등기 및 신탁등기가 마쳐졌고

• 위탁자 측이 대출원리금을 상환하지 못하여

• 신탁계약 특약에 따라 분양되지 않은 호실들에 대해 환가처분이 요청되었으므로

• 위탁자는 물론, 위탁자와 관리·운영계약을 체결한 위탁관리회사 역시 점유할 권한을 상실하였다는 주장입니다.

즉, “신탁사 명의 소유인 이상, 더 이상 관리회사에게 점유권한은 없고 즉시 인도해야 한다”는 것이었습니다.

3. 위탁관리회사의 핵심 반박 및 전략

위와 같은 주장이 집합건물의 관리 구조와 신탁 실무를 간과한 것임을 지적하며,

다음과 같은 논리로 방어하였습니다.

(1) 이 사건 호텔은 구조상 ‘통합 관리’가 불가피한 집합건물

이 사건 호텔은 생활형 숙박시설로서 각 호실이 개별적으로 분리·관리될 수 없는 구조입니다.

공용부분(로비, 복도, 설비, 운영시설 등)은 전체 호실의 이용을 전제로 유지·관리될 수밖에 없습니다.

따라서 신탁사 주장처럼 특정 호실만 떼어내어 즉시 인도하는 것은 현실적으로도, 법적으로도 타당하지 않습니다.

(2) 신탁사는 분양 과정에서 관리·운영을 사실상 위임하였음

이 사건 호텔의 분양 과정에서 신탁사는 위탁관리회사에게 공용부분 관리 및 호텔 운영을 전제로 한 사실상의 관리·운영 권한을 부여하였습니다. 이는 단순한 점유가 아니라 집합건물 관리인 지위에 준하는 실질을 가진 점유입니다.

(3) 집합건물법상 공용부분 관리권한은 관리인에게 귀속

집합건물법에 따르면 공용부분의 관리 및 유지에 관한 권한과 책임은 관리인에게 귀속됩니다. 관리인 지위가 적법하게 변경되지 않는 한, 기존 관리인의 공용부분 관리권한은 존속합니다.

이 사건에서는 관리단 집회결의 등 적법한 절차를 통해 위탁관리회사를 배제한 새로운 관리인이 선임된 사실이 없었습니다.

(4) 공용부분 관리비채권을 피보전채권으로 한 유치권 ★★★★★

가장 결정적인 쟁점은 유치권 성립 여부였습니다.

위탁관리회사는 신탁사가 소유권을 주장하는 호실들에 대하여 공용부분 관리·운영을 수행해 왔고, 그 과정에서 발생한 공용부분 관리비·사용료 채권이 존재하였습니다. 해당 금액은 630,735,583원에 달하였습니다.

공용부분 관리비채권은 집합건물의 유지·존속을 위한 필수 채권으로 목적물과 견련성이 인정되고, 이를 피보전채권으로 하여 유치권 행사가 가능하다는 점을 집중적으로 주장하였습니다.

제18조(공용부분에 관하여 발생한 채권의 효력) 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조의 입법 취지와 공용부분 관리비의 승계 및 신탁의 법리 등에 비추어 보면, 위탁자의 구분소유권에 관하여 신탁을 원인으로 수탁자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌다가 신탁계약에 따른 신탁재산의 처분으로 제3취득자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐지고 신탁등기는 말소됨으로써, 위탁자의 구분소유권이 수탁자, 제3취득자 앞으로 순차로 이전된 경우, 각 구분소유권의 특별승계인들인 수탁자와 제3취득자는 특별한 사정이 없는 한 각 종전 구분소유권자들의 공용부분 체납관리비채무를 중첩적으로 인수한다고 봄이 타당하다. 또한 등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 신탁부동산에 대한 관리비 납부의무를 위탁자가 부담한다는 내용이 기재되어 있더라도, 제3취득자는 이와 상관없이 종전 구분소유권자들의 소유기간 동안 발생한 공용부분 체납관리비채무를 인수한다고 보아야 한다.

대법원 2018. 9. 28. 선고 2017다273984 판결 관리비

4. 결론 및 결과

법원은 다음과 같은 점을 종합하여 신탁사가 위탁관리회사에게 체납된 관리비를 지급하기 전까지는 위탁관리회사 또한 건물을 인도할 의무가 없다고 판단하였습니다.

• 공용부분 관리권한이 여전히 위탁관리회사에게 귀속되어 있는 점

• 신탁사가 공용부분 관리비를 지급하지 않은 상태에서 곧바로 인도를 구하는 것은 신의칙에 반하는 점

• 공용부분 관리비채권을 피보전채권으로 한 유치권 항변이 상당한 점

5. 사건의 의의

이 사건은, 신탁부동산이라고 하더라도 집합건물의 공용부분 관리 구조는 우회할 수 없고, 공용부분 관리비채권은

강력한 방어 수단이 될 수 있음을 보여준 사례입니다.



유수완 변호사

Mobile. 010-2752-5782

Email. blackswanyu@naver.com