장기수선충당금의 법적 사용과 주의사항 

1. 장기수선충당금의 취지

장기수선충당금은 아파트나 오피스텔 등 집합건물의 노후화를 막기 위해 엘리베이터 교체, 외벽 도색 등 대규모 수리에 필요한 비용을 미리 매달 관리비에 포함해 적립하는 돈입니다. 장기수선충당금은 단순히 관리주체가 필요할 때마다 사용할 수 있는 자금이 아니라, 법과 관리규약에 따라 엄격하게 사용이 제한되는 목적성 자금입니다. 따라서 그 사용이 적법하게 이루어지기 위해서는 단순히 공사가 필요하다는 사정만으로는 부족하고, 용도와 절차, 그리고 집행 과정 전반에 걸쳐 법적 요건을 충족해야 합니다. 이 과정 중 하나라도 누락되면 단순한 행정상의 문제가 아니라 부당사용으로 평가되어 반환 문제, 손해배상 책임, 나아가 횡령이나 배임과 같은 형사책임까지 이어질 수 있습니다.

하지만 실무상 집합건물의 관리 과정에서 비용이 지출될 일이 생각보다 많고, 그럴 때마다 구분소유자들에게 비용을 청구하기 어렵기에 관리주체는 누적되어 있는 장기수선충당금을 사용해도 될지 고민합니다. 이번 글에서는 관리단이나 입주자대표회의와 같은 관리주체가 장기수선충당금을 사용하려고 할 때 반드시 주의해야 하는 포인트 3가지(① 장기수선 충당금의 용도, ② 용도 외 사용 시 발생하는 문제점, ③ 적법한 사용 절차)에 대해 알아보겠습니다.

2. 장기수선충당금의 법적 근거

(1) 집합건물법

집합건물법 제17조의2(수선적립금) ① 제23조에 따른 관리단(이하 “관리단”이라 한다)은 규약에 달리 정한 바가 없으면 관리단집회 결의에 따라 건물이나 대지 또는 부속시설의 교체 및 보수에 관한 수선계획을 수립할 수 있다.
② 관리단은 규약에 달리 정한 바가 없으면 관리단집회의 결의에 따라 수선적립금을 징수하여 적립할 수 있다. 다만, 다른 법률에 따라 장기수선을 위한 계획이 수립되어 충당금 또는 적립금이 징수ㆍ적립된 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 제2항에 따른 수선적립금(이하 이 조에서 “수선적립금”이라 한다)은 구분소유자로부터 징수하며 관리단에 귀속된다.
④ 관리단은 규약에 달리 정한 바가 없으면 수선적립금을 다음 각 호의 용도로 사용하여야 한다.
1. 제1항의 수선계획에 따른 공사
2. 자연재해 등 예상하지 못한 사유로 인한 수선공사
3. 제1호 및 제2호의 용도로 사용한 금원의 변제
⑤ 제1항에 따른 수선계획의 수립 및 수선적립금의 징수ㆍ적립에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

집합건물법 제17조의 2에 따르면, 관리단은 관리규약에 달리 정한 바가 없는 한 관리단집회 결의를 통해 건물·대지·부속시설의 교체 및 보수에 관한 장기수선계획을 수립하고 이에 따라 수선적립금을 징수·적립할 수 있습니다.

(2) 공동주택관리법

공동주택관리법 제29조(장기수선계획) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공동주택을 건설ㆍ공급하는 사업주체(「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 건축주를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 「주택법」 제66조제1항 및 제2항에 따라 리모델링을 하는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 공동주택의 공용부분에 대한 장기수선계획을 수립하여 「주택법」 제49조에 따른 사용검사(제4호의 경우에는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)를 신청할 때에 사용검사권자에게 제출하고, 사용검사권자는 이를 그 공동주택의 관리주체에게 인계하여야 한다. 이 경우 사용검사권자는 사업주체 또는 리모델링을 하는 자에게 장기수선계획의 보완을 요구할 수 있다.

1. 300세대 이상의 공동주택
2. 승강기가 설치된 공동주택
3. 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방방식의 공동주택
4.「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물
② 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고, 필요한 경우 이를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조정하여야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 한다. 이 경우 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획에 대한 검토사항을 기록하고 보관하여야 한다.
③ 입주자대표회의와 관리주체는 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 지나기 전에 장기수선계획을 조정할 수 있다.
④ 관리주체는 장기수선계획을 검토하기 전에 해당 공동주택의 관리사무소장으로 하여금 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시ㆍ도지사가 실시하는 장기수선계획의 비용산출 및 공사방법 등에 관한 교육을 받게 할 수 있다.

공동주택관리법 제30조(장기수선충당금의 적립) ① 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다.
② 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따른다. 다만, 해당 공동주택의 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에는 다음 각 호의 용도로 사용할 수 있다.
1. 제45조에 따른 조정등의 비용
2. 제48조에 따른 하자진단 및 감정에 드는 비용
3. 제1호 또는 제2호의 비용을 청구하는 데 드는 비용
③ 제1항에 따른 주요 시설의 범위, 교체ㆍ보수의 시기 및 방법 등에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.
④ 장기수선충당금의 요율ㆍ산정방법ㆍ적립방법 및 사용절차와 사후관리 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

공동주택관리법 제29조 제30조에 따르면 300세대 이상 공동주택, 승강기가 설치된 공동주택, 중앙집중식 난방방식의 공동주택, 건축법 제11조에 따라 건축된 주상복합건축물의 경우 장기수선계획 수립이 의무이며, 이 경우 장기수선충당금은 관리비의 일부로 부과됩니다.

3. 장기수선충당금의 용도제한

(1) 원칙

장기수선계획에 따라 적립되는 장기수선충당금은 집합건물법, 주택법, 공동주택관리법 등 여러 법령에서 그 사용 용도를 엄격하게 제한하고 있습니다. 장기수선계획에서 수선공사의 대상, 내용, 기간 내지 방법 등을 상세하게 규정하여 원칙적으로는 그 범위 내에서만 장기수선충당금을 사용할 수 있습니다.

공동주택관리법 시행령 제31조(장기수선충당금의 적립 등) ⑤ 법 제30조제4항에 따라 장기수선충당금은 관리주체가 다음 각 호의 사항이 포함된 장기수선충당금 사용계획서를 장기수선계획에 따라 작성하고 입주자대표회의의 의결을 거쳐 사용한다. <개정 2021. 10. 19.>
1. 수선공사(공동주택 공용부분의 보수ㆍ교체 및 개량을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 명칭과 공사내용
2. 수선공사 대상 시설의 위치 및 부위
3. 수선공사의 설계도면 등
4. 공사기간 및 공사방법
5. 수선공사의 범위 및 예정공사금액
6. 공사발주 방법 및 절차 등

(2) 예외

다만 일정한 경우에는 예외적으로 장기수선계획에 기재되지 않은 경우에도 장기수선충당금을 사용할 수 있습니다. 공동주택관리법 제30조 제2항 단서에 따르면 입주자 과반수의 서면 동의가 있는 경우에 한하여 장기수선충당금을 공동주택 하자 관련 분쟁 조정비용이나 하자 진단 및 감정 비용 등에 사용할 수 있습니다.

공동주택관리법 제30조(장기수선충당금의 적립)
② 다만, 해당 공동주택의 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에는 다음 각 호의 용도로 사용할 수 있다.
1. 제45조에 따른 조정등의 비용
2. 제48조에 따른 하자진단 및 감정에 드는 비용
3. 제1호 또는 제2호의 비용을 청구하는 데 드는 비용

4. 장기수선충당금 용도 외 사용 시 발생하는 문제

(1) 횡령죄의 성립

타인으로부터 용도가 엄격히 제한된 자금을 위탁받아 집행하면서 그 제한된 용도 이외의 목적으로 자금을 사용하는 것은 불법영등긔사를 실현한 횡령에 해당합니다. 과거 구 공동주택관리법 적용 시기에는 하자보수청구를 소송으로 진행하면서 소송비용을 장기수선충당금에서 지출하는 경우 업무상 횡령죄가 성립한다는 견해가 일반적이었습니다. 그러나 대법원은 관리단이 시공사를 시공사를 상대로 손해배상청구소송을 진행하며 장기수선충당금을 사용한 사안에 대해 업무상횡령죄가 성립하지 않는다고 판단한 바 있습니다(대법원 2017. 2. 15. 선고 2013도14777 판결).

갑 아파트의 입주자대표회의 회장인 피고인이, 일반 관리비와 별도로 입주자대표회의 명의 계좌에 적립·관리되는 특별수선충당금을 아파트 구조진단 견적비 및 시공사인 을 주식회사에 대한 손해배상청구소송의 변호사 선임료로 사용함으로써 아파트 관리규약에 의하여 정하여진 용도 외에 사용하였다고 하여 업무상횡령으로 기소된 사안에서, 특별수선충당금은 갑 아파트의 주요시설 교체 및 보수를 위하여 별도로 적립한 자금으로 원칙적으로 그 범위 내에서 사용하도록 용도가 제한된 자금이나, 당시에는 특별수선충당금의 용도 외 사용이 관리규약에 의해서만 제한되고 있었던 점, 피고인이 구분소유자들 또는 입주민들로부터 포괄적인 동의를 얻어 특별수선충당금을 위탁의 취지에 부합하는 용도에 사용한 것으로 볼 여지가 있는 점 등 제반 사정을 종합하면, 피고인이 특별수선충당금을 위와 같이 지출한 것이 위탁의 취지에 반하여 자기 또는 제3자의 이익을 위하여 자기의 소유인 것처럼 처분하였다고 단정하기 어려우므로, 피고인의 불법영득의사를 인정한 원심판결에 업무상횡령죄의 불법영득의사에 관한 법리오해의 잘못이 있다.
대법원 2017. 2. 15. 선고 2013도14777 판결 업무상횡령

위 사건에서 대법원은 다음과 같은 점을 고려하여 관리인이 장기수선충당금을 본인 또는 제3자의 이익을 위해 본인 소유처럼 처분했다고 단정하기 어렵다고 보았습니다.

• 특별수선충당금의 용도 제한이 당시에는 관리규약에 의해서만 제한되고 있었던 점

• 구분소유자 또는 입주민들로부터 포괄적인 동의를 얻은 정황이 있는 점

• 지출목적이 위탁의 취지(건물 유지보수)애 부합한다고 볼 수 있는 점

(2) 손해배상청구

관리주체의 장기수선충당금 사용이 업무상횡령(불법행위)에 해당할 경우, 관리주체의 민법 제 750조에 따른 손해배상책임이 문제될 수 있습니다. 다만 불법행위에 기한 손해배상청구의 경우 구분소유자들에게 업무상 횡령으로 인한 손해가 실제로 발생했어야 하며, 그 사실에 대한 입증책임은 구분소유자들에게 있습니다.

관련하여 수원지방법원 안양지원은 입주자대표회의 전 회장이 임기 중 장기수선계획 조정절차 및 사용계획서 작성 없이 장기수선충당금으로 집행할 수 없는 지하주차장 진출입로 캐노피공사, 현관 입구 캐노피공사, 경비실 샷시 교체공사의 공사대금으로 장기수선충당금을 사용하여 입주자대표회의가 전 회장을 상대로 공사대금 상당의 손해배상청구를 한 사안에서, 전 회장의 업무상횡령은 인정되나, 해당 공사로 입주자대표회의도 그에 따른 이익을 얻었기에 손익상계의 법리에 따라 손해배상청구를 기각하였습니다(수원지방법원 안양지원 2018. 8. 17. 선고 2017가단108149 판결).

5. 장기수선충당금 사용을 위한 로드맵

(1) 장기수선계획 검토

우선 가장 먼저 확인해야 할 것은 장기수선계획과의 관계입니다. 장기수선충당금은 이미 수립된 장기수선계획에 따라 집행되는 것이 원칙이므로, 해당 공사가 계획에 포함되어 있는지, 예정된 시기와 맞는지, 그리고 금액이 적정 범위 내에 있는지를 반드시 확인해야 합니다. 만약 계획에 없는 공사를 진행하려는 경우라면, 먼저 장기수선계획을 변경하는 절차를 거쳐야 하며, 이를 생략한 채 자금을 집행하는 것은 위법의 소지가 큽니다.

(2) 관리단 또는 입주자대표회의 의결

그 다음 단계는 관리단 또는 입주자대표회의 의결 절차입니다. 장기수선충당금의 사용은 개별 관리주체가 임의로 결정할 수 있는 사항이 아니라, 관리단집회 또는 관리규약에서 정한 절차에 따라 의결되어야 합니다. 이때 소집 절차가 적법하게 이루어졌는지, 의결정족수를 충족했는지, 그리고 의결 내용이 구체적이고 명확한지를 모두 확인해야 합니다. 실무에서는 이 절차가 제대로 이루어지지 않아 분쟁이 발생하는 경우가 매우 많으며, 설령 공사 자체가 필요하고 타당하더라도 의결 절차에 하자가 있으면 그 집행은 위법으로 판단될 수 있습니다.

(3) 장기수선충당금 사용 내역 검토

공사의 내용과 비용이 합리적인지도 중요한 판단 요소입니다. 불필요한 공사를 포함하거나 과도한 비용을 지출하는 경우에는 관리단이나 관리주체가 손해배상 책임을 부담할 수 있습니다. 따라서 여러 업체의 견적을 비교하고, 공사의 범위와 필요성을 객관적으로 검토하는 과정이 필요합니다. 이는 단순한 행정 절차를 넘어 향후 분쟁에서 중요한 판단 기준이 됩니다. 실제 집행 과정에서는 투명성 확보가 핵심입니다. 계약서를 작성하고, 입찰 또는 견적 비교 절차를 거치며, 공사 진행 과정과 비용 지출 내역을 명확히 기록해야 합니다. 이러한 절차가 누락되거나 불투명하게 진행되는 경우에는 자금의 부정 사용으로 의심받을 수 있고, 경우에 따라 횡령이나 배임과 같은 형사 문제로 확대될 가능성도 있습니다.

(4) 사용 내역 보고

공사가 완료된 이후에도 사후 관리가 필요합니다. 사용 내역을 구분소유자들에게 공개하고, 정산 보고를 실시하며, 공사 이후 하자가 발생한 경우 이에 대한 대응까지 이루어져야 비로소 장기수선충당금의 적법한 사용이 완결됩니다. 이러한 사후 절차 역시 간과되기 쉬우나, 투명성과 책임성을 확보하는 데 있어 중요한 요소입니다.

(5) 전문가의 조력

장기수선충당금과 관련하여 분쟁이 발생하였다면 반드시 관련 법령에 대한 지식과 수선의 대상이 되는 공사 내역에 대한 이해를 모두 갖춘 전문가의 조력을 받으셔야 합니다. 유수완 변호사는 집합건물분쟁조정위원 출신이자, 변호사 및 건축기사 자격증을 보유한 전문가로 장기수선충당금 관련 소송 수행 경험이 많습니다. 장기수선충당금 관련하여 분쟁을 겪고 계시다면 유수완 변호사에게 문의바랍니다.

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