안녕하세요. 여러분의 주변에 항상 대기중인 주명호 변호사 「주변」입니다.
오늘은 상가건물 임차인의 권리금에 대하여 말씀드리려고 합니다. 권리금이란 임차인이 영업을 목적으로 상가를 임차하시고 계약 기간이 종료되어 영업지를 옮기려고 할 때 그동안 임차인의 노력으로 이룬 가치에 대하여 인정받는 것이 바로 권리금입니다.
다만 기본적으로 임차인은 임대인에게 권리금을 청구할 수는 없고 새로운 임차인이 들어올 경우에 그 새로운 임차인에게 권리금을 받는 것이 현재까지의 관행이고 판례입니다.
다만 임대인이 영업이 잘 되는 임차인의 사업장을 인수하기 위하여 악의적으로 새로운 임대차 계약을 거절하면서 임대차 기간 종료로 임차인을 내보내고, 임차인의 사업장에서 동일한 영업을 계속하는 경우에는 임차인은 임대차계약서에 특별한 규정이 없는 한 임대인에게 권리금 청구를 할 수가 없었습니다.
위와 같은 문제점을 개선하기 위해서 국회는 상가임대차법을 2015. 5. 13. 법률 제 13284호 개정하여 제10조의3 내지 제10조의7을 신설하였고, 그중에 핵심이 바로 10조의 4 권리금 회수 기회 보호 등에 관한 규정입니다.
상가임대차보호법
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)
① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018. 10. 16.>
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.
⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.
즉 임차인이 상가건물에 투자한 비용이나 영업활동으로 형성한 지명도나 신용 등 경제적 이익이 임대인에 의해 부당하게 침해되는 것을 방지하기 위하여 임차인은 일정한 요건 하에서 임대인에게 권리금 상당의 손해배상을 청구하는 길이 열리게 되었습니다. 그리고 위와 같은 상가임대차법에 따른 대법원 판례가 나와 소개해 드립니다.
피고(임대인)가 원고(임차인)에게 이 사건 임대차 종료 후에는 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않고 자신이 이 사건 상가를 직접 이용할 계획이라고 밝힘으로써 원고의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였다고 봄이 타당하고, 이러한 경우 원고에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것이 부당하다고 보이므로 특별한 사정이 없는 한 원고는 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 피고에게 손해배상을 청구할 수 있다고 보아야 한다.
그런데도 원심은 이와 달리 원고가 피고에게 손해배상을 청구하려면 신규임차인을 주선하였거나 주선할 신규임차인을 특정할 수 있어야 하고, 나아가 피고가 신규임차인과의 계약 체결 거절의 의사표시를 하였다고 하더라도 원고가 실제로 신규임차인을 주선하지 않았다면 피고는 손해배상책임을 부담하지 않는다고 판단하였다.
이러한 원심판단에는 상가임대차법 제10조의4 제1항이 규정하는 권리금 회수기회 보호에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 정당하다.
그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리․판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다
(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결).
즉 대법원은 개정 상가임대차법의 취지를 고려해서 임차인이 신규임차인과의 계약을 임대인에게 주선하지 않았다고 하더라도, 임대인이 미리 임차인에게 상가를 직접 이용할 계획이라고 밝힘으로써 원고의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였다면 임차인은 임대인에게 권리금 상당의 손해배상을 청구할 수 있도록 판결을 하였습니다.
따라서 위와 같이 임대인의 일명 '갑질'에 의하여 권리금을 회수할 수 없거나, 보장받을 수 없는 위기에 처해 있다면 바로 저, 주변과 전화 상담을 통하여 권리금 회수의 기회를 찾아보시기 바랍니다.
이상으로 여러분의 주변에 있는 변호사 주명호 변호사 주변이었습니다
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