안녕하세요. 여러분의 주변에 항상 대기 중인 변호사 주명호 변호사 「주변」입니다.
민사소송 분쟁 중에 가장 높은 비율을 차지하고 있는 것이 건물명도· 철거소송이고 다음이 돈을 빌려주고 받지 못해서 하는 대여금 반환 소송입니다. 그리고 항상 높은 순위를 유지하고 있는 것이 미지급 공사대금 청구 소송입니다.
이렇게 빈번하게 공사대금 청구 소송이 발생하는 원인이 무엇일까요?
대부분은 건축주와 시공자 사이에 최초 계약과 달리 많은 공사 비용이 사용되기 때문입니다. 시공자의 경우에는 어떻게든 계약을 수주하기 위해서 최소 비용을 제시하고 건축주 역시 최소 비용으로 건물을 신축한다면 이보다 더 좋을 수 없기에 최초 공사도급예약을 최소 비용으로 하게 됩니다.
그러나 계약서의 내용과는 달리 실제 신축 공사를 하다 보면 더 많은 비용이 소요되고 그렇게 되면 결국 분쟁이 발생하게 됩니다. 그렇다면 공사 비용과 관련하여 분쟁을 최소화하려면 어떻게 해야 할까요?
계약서를 구체적이고 명확하게 작성해야 합니다. 즉 신축공사의 경우 건물을 새로 완공하는 것 이외에 건축 감리 및 소방 검사, 전기 검사, 장애인 보호 등 건축법이 규정하고 있는 다양한 요소를 갖추어야 준공을 받고 건축물대장까지 발급받을 수 있음으로 이를 위해서는 계약서를 꼼꼼하게 확인해야 합니다.
특히 공사도급계약에 있어 공사 비용에 대한 분쟁을 최소화하기 위해서는 특약사항으로 추가 공사비는 협의로 정하나 서면합의가 없는 경우에는 추가 공사비를 인정할 수 없다는 규정을 추가하고, 위와 같은 서면합의 없이 추가 공사비 청구를 위해 공사를 중단하는 경우 그에 대한 모든 책임은 수금인의 책임으로 한다는 규정을 추가해야 합니다.
계약 예시
제 00조
① 건축주와 시공자는 물가변동으로 인한 계약금액의 조정 및 양 당사자의 합의에 의한 계약금액 변동에 합의할 수 있다. 다만 위 계약금액의 조정은 당사자의 서면 합의에 의하지 아니하고는 무효로 한다.
② 제1항과 관련하여 시공자는 물가변동 및 양 당사자의 합의에 의한 조정으로 인한 계약금액의 조정에 규정된 계약금액 조정사유 이외에 계약체결 후 계약조건의 미숙지 등을 이유로 계약금액의 변동을 요구하거나 시공을 거부할 수 있다.
위와 같은 계약서에도 불구하고 시공자가 추가 공사비를 청구하는 경우 대법원은 아래와 같이 판단을 합니다.
원심은 피고가 마감재료 및 전기설비 등의 변경을 요구함에 따라 원고가 설계를 변경하고 금 22,000,000원 상당의 추가공사를 하였으므로, 그 지급을 구한다는 원고의 주장에 대하여 피고가 그와 같은 추가공사를 요가하여 원고가 이를 시공하였다는 점을 인정할 만한 증거가 없다고 하여 이를 배척하는 한편, 증거에 의하여 판시와 같은 단열재 시공상의 하자를 인정하였는바, 기록에 의하여 관계 증거를 살펴보면 위와 같은 원심의 사실인정은 수긍할 수 있으므로 원심판결에 상고이유가 주장하는 바와 같이 채증법칙 위배의 위법이 있다고 할 수 없으며, 추가공사에 관하여 원·피고 사이의 사전 합의가 없었던 이상 일부 변경 시공으로 공사비가 증가되었다고 하더라도 그 증가분을 당연히 공사대금으로 청구할 수 있는 것이 아니라 할 것이므로, 원심이 더 나아가 심리하지 않았다고 하여 원심판결에 심리미진이나 이유 불비의 위법이 있다고 할 수도 없다.
(대법원 1998. 2. 24. 선고 95다38066,38073 판결)
시공자의 불합리한 추가 공사비 청구로 어려움을 겪고 있으시다면 아래의 상담 전화로 연락을 주시면 변호사와 직접 상담을 받으실 수 있습니다.
이상으로 여러분의 주변에 있는 변호사 주명호 변호사 「주변」이었습니다.
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