관리단 집회의 사전·사후투표 효력 분석 

관리단 집회의 사전투표·사후투표는 유효할까?

안녕하세요. 유수완 변호사입니다. 현실적으로 관리단 집회결의일에 모든 절차를 이행하는게 쉽지 않기에, 관리단 집회를 개최하면서 집회 개회 전에 미리 투표를 하거나 집회가 종료된 이후 사후적으로 투표를 추가하기도 합니다. 문제는 이러한 방식이 관리단 집회 결의로서 효력이 있는지가 문제가 되는 경우가 많습니다.

오늘은 서울중앙지방법원 2021. 10. 28. 선고 2021가합526642 판결을 통해 관리단 집회의 사전투표 및 사후투표의 효력에 대해 알아보겠습니다.

１. 사안의 개요

• 서울 중구 소재 오피스텔(총 106세대, 구분소유자 64명)

• 임시관리단집회에서 관리인 후보자 F 선임 안건 상정

• 집회 개회 전 이미 투표함에 투표용지가 들어 있는 상태가 확인되어 다툼 발생

• 투표 집계가 명확히 이루어지지 않은 채 집회가 혼란 속에서 종료

• 집회 현장에서는 “의결정족수 미달로 부결”이라는 발언과 공지가 있었음

• 이후 집회 장소가 아닌 곳에서 사후 투표를 포함하여 F가 관리인으로 선임되었다는 공고가 게시됨

２. 법원의 판단

(1) 사전투표의 효력

• 관리단 집회는 집회 개회 후 안건 설명, 토론, 의결 절차를 거쳐야 함

• 집회 개회 전에 이루어진 투표는 집합건물법이 예정한 집회 의결 절차를 거치지 않은 것

• 따라서 사전투표는 유효한 의결로 볼 수 없음

(2) 사후투표의 효력

• 집회가 이미 혼란 속에서 종료되었고 현장에서 부결 취지의 발언과 공지까지 있었던 상황

• 그 이후 집회 장소가 아닌 곳에서 추가로 이루어진 투표는 관리단 집회의 의결이라고 볼 수 없음

(3) 의결정족수 판단

• 관리단집회 결의는 구분소유자 과반수 + 의결권 과반수 충족 필요

• 이 사건에서는 정확한 출석·투표 인원 확인 불가, 당사자 스스로도 부결을 전제로 행동

• 법원은 의결정족수 미달이라는 하자가 중대하고 명백하다고 판단

(4) 결론

F을 관리인으로 선임한 결의는 무효

1)집합건물법 제38조 제1항에 따르면, 관리단집회의 의사는집합건물법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결하여야 한다. 2) 피고의 2020. 12. 10.자 의사록에, 구분소유자 등 25인이 참석하고, 28인의 위임장을 받아 이 사건 결의를 한 결과 찬성 37명, 반대 23명으로 F을 관리인으로 선임하기로 한 결의가 가결되었다고 기록되어 있는 사실은 앞서 본 바와 같다. 그러다 위 인정사실, 앞서 든 각 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음의 사실 및 사정들 즉, 위 의사록은 그 작성일이 12. 10.로 사후에 작성된 것으로 보이고, 이 사건 결의 당시 상황에 관한 녹취록에 의하면 집회 개회 전에 이미 투표함에 들어있었던 투표로 인하여 참석자 및 주최 측에 다툼이 발생하면서 당시 집회에 출석한 구분소유자의 수, 사전에 투표함에 이미 들어있었던 투표 수, 찬성표의 수 등에대한 정확한 확인 및 집계가 이루어지지 아니한 것으로 보이는 점, 이 사건 집회의 개회 선언 전에 이미 투표함에 투표된 용지가 들어가 있었던 것으로 보이는데 이렇게 집회 개회 전에 미리 진행된 투표가 유효하다고 보기도 어려운 점, F 측도 당시 다투는 과정에서 표를 확인하면서 참석자들에게 찬성표가 28표라서 부결되었으니 돌아가라고 하였고, 2020. 11, 26. 구분소유자들의 단체 카카오톡 대화방에서 이 사건 결의는 의결정족수가 부족하여 부결되었음을 전제로 공지하고 추후 절차를 논의하겠다고 한 점, 이 사건 결의 당시 경찰이 출동하고, 참석자 및 주최측 간에 다툼이 있어 일부는 퇴장하고 일부는 투표하지 못한 채 투표가 종료된 것으로 보이는 점, 그 후 피고는 2021. 2. 3. 단체 카카오톡 대화방에서 'B사장님께서 동원한 사람들이 계속 물리적으로 방해하여 의장님과 몇 분이 밖으로 피신하시거나 나갔고, 저희가 다시 돌아다니면서 투표 못하신 분들과 B사장님 쪽에 투표하신 분들께 다시 위임장을 받아서 투표를 이어나갔 다.'는 취지로 이야기 하였으나, 집회가 비정상적으로 종료된 후 집회 장소가 아닌 곳에서 사후에 추가로 한 투표가 적법하다고 보기도 어려운 점 등에 비추어 보면 F을 피고의 관리인으로 선출한 이 사건 결의에는 의결정족수 미달의 하자가 있고, 이러한 하자는 중대하고 명백한 것으로 봄이 타당하므로 원고들의 나머지 무효 사유 주장에 관하여 더 살펴볼 필요 없이 이 사건 결의는 무효라고 할 것이다.

서울중앙지방법원 2021. 10. 28. 선고 2021가합526642 판결

３. 정리

관리단 집회에서

• 사전투표 ❌

• 집회 종료 후 사후투표 ❌

• 투표는 반드시 적법하게 소집된 집회

• 집회 개회 후 동일한 장소에서 출석자 확인 → 토론 → 의결의 순서를 거쳐야 함

• 절차 혼란이 발생한 경우,“사후에 정리해서 가결 처리”하는 방식은 매우 위험

상가 관리단 분쟁, 집합건물 분쟁은 법리와 실무를 모두 섭렵한 전문가가 해결할 수 있습니다.

유수완 변호사는 대한변호사협회 인증 부동산 전문변호사이며 집합건물분쟁조정위원 출신 변호사입니다.

또한 유수완 변호사는 변호사 자격과 건축기사 자격을 보유하여 기술적인 건축분야의 이해도가 높은 변호사입니다. 상가 관리단, 하자소송, 오피스텔 분쟁은 유수완 변호사에게 문의 바랍니다.

유수완 변호사

Mobile. 010-2752-5782

Email. blackswanyu@naver.com

출처 입력