관리단 규약 전면 개정 결의, 의결권 산정부터 다시 점검해야 합니다
안녕하세요. 유수완 변호사입니다.
상가·오피스텔 등 집합건물에서는 “기존 관리단 규약을 폐기하고, 업종제한이 없는 새로운 규약을 채택하자”는 식의 규약 전면 개정(사실상 폐기+신규 채택) 결의가 종종 추진됩니다. 문제는 이런 결의가 절차적 정당성(특히 의결권 산정)을 조금만 놓쳐도, 결의의 효력이 통째로 흔들릴 수 있다는 점입니다.
이번 대법원 판결은 관리단 규약 개정 결의에서 (1) 의결권 산정 방식의 법정주의와 (2) 업종제한 폐지가 ‘일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향’에 해당할 수 있다는 점을 분명히 한 사건입니다.
1. 사건의 개요: “10㎡당 1표”로 규약을 바꿨더니
원심 공동피고 갈마그랜드프라자상가 자치위원회(이하 '소외 위원회')는 2007. 12. 17. 임시총회를 개최하여 기존 정관을 폐기하고 업종 제한이 없는 새로운 정관을 채택하는 결의(이하 '2007. 12. 17.자 결의')를 함.
위 결의 시 전유면적 10㎡당 1표(10㎡ 이하도 1표)의 의결권을 부여하여 총 의결권 1,257표 중 1,042표의 찬성이 있었음.
원심은 위 결의가 집합건물법 제29조 제1항의 정관 개정 정족수 요건 및 당시 소외 위원회 정관의 의결정족수 요건을 충족하여 유효하다고 판단하였음.
원고들은 기존 정관의 업종제한 규정에 따른 독점적 영업권을 전제로 영업금지를 청구하였으나, 원심은 이를 배척함.
2. 의결권 산정은 ‘면적 비율’이 원칙입니다
집합건물 규약의 설정·변경·폐지는 집합건물법 제29조 제1항에 따라 구분소유자 4분의 3 이상 + 의결권 4분의 3 이상의 찬성이 필요하고, 이는 강행규정으로 봅니다.
그리고 관리단집회에서 각 구분소유자의 의결권은, 규약에 특별한 규정이 없는 한 집합건물법 제37조 제1항(의결권은 지분비율), 집합건물법 제12조(지분은 전유부분 면적 비율) 에 따라 전유부분 면적 비율(=지분 비율)로 정해야 합니다.
제37조(의결권) ① 각 구분소유자의 의결권은 규약에 특별한 규정이 없으면 제12조에 규정된 지분비율에 따른다.② 전유부분을 여럿이 공유하는 경우에는 공유자는 관리단집회에서 의결권을 행사할 1인을 정한다.③ 구분소유자의 승낙을 받아 동일한 전유부분을 점유하는 자가 여럿인 경우에는 제16조제2항, 제24조제4항, 제26조의2제2항 또는 제26조의4제5항에 따라 해당 구분소유자의 의결권을 행사할 1인을 정하여야 한다.
제12조(공유자의 지분권) ① 각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따른다.② 제1항의 경우 일부공용부분으로서 면적이 있는 것은 그 공용부분을 공용하는 구분소유자의 전유부분의 면적 비율에 따라 배분하여 그 면적을 각 구분소유자의 전유부분 면적에 포함한다.
대법원의 판단 포인트★★★★
이 사건에서는 당시 정관이 집합건물법상의 원칙을 깨고 별도의 의결권 부여 기준을 두고 있었다고 보기 어렵다고 보았습니다. 그럼에도 불구하고 “10㎡당 1표” 방식을 적용한 것은 법이 정한 의결권 산정 방법을 위반한 것입니다.
더 중요한 지적도 나옵니다. 표 수(의결권)만으로는 '구분소유자 수 기준 4분의 3’을 충족했는지를 검증할 수 없습니다. 대법원은 찬성표가 1,042표라 하더라도, 그 결의에 찬성한 개별 구분소유자가 누구인지 확정할 수 없다면
구분소유자 4분의 3 이상 찬성을 충족했다고 단정할 수 없다고 보았습니다.
관리단집회에서 각 구분소유자의 의결권은 규약에 특별한 규정이 없는 한 집합건물법 제37조 제1항, 제12조가 정한 바에 따라 전유부분의 면적 비율에 의하여야 할 것이고, 원심이 적법하게 채택한 증거에 의하면, 당시 소외 위원회의 정관이 집합건물법 구분소유자의 의결권 부여에 관한 특별한 규정을 두고 있다고 보이지도 아니하는데(소외 위원회의 당시 정관 제8조 제4항이 점포수를 기준으로 선거권을 부여하는 조항을 두고 있으나 이것이 위 집합건물법 제37조 제1항에 규정된 의결권 부여의 특별규정으로 보이지는 않는다), 원심판결 이유에 의하면, 소외 위원회는 위 결의를 하면서 각 점포 전유면적 10㎡마다 하나의 의결권(10㎡ 미만의 경우에도 1 의결권)을 부여하였다는 것이므로, 위 판시 자체에 의하더라도 그러한 결의는 집합건물법이 정한 의결권 산정 방법을 위배한 것이라 하지 않을 수 없다(원심은 위 10㎡ 단위의 의결권이 전유면적을 기준으로 산정되었다고 설시하고 있으나, 피고 스스로 ‘분양면적’을 기준으로 의결권을 부여하였다고 주장하고 있는 점이나 기록상 전유면적을 기준으로 의결권을 부여할 경우 계산상 원심이 인정한 수만큼의 의결권이 산출되기 어려운 점 등에 비추어 볼 때, 당시 그 의결권이 원심 판시와 같이 전유면적을 기준으로 부여되었는지도 의문이다). 3) 또한, 당시 구 정관을 폐지하고 신 정관을 채택하는 결의에 위와 같이 산정한 의결권 1,257표 중 1,042표의 찬성이 있었다 하여도 그 결의에 찬성한 개별 구분소유자가 누구인지 확정할 수 없는 이상 그와 같은 비율의 찬성이 있었다 하여 곧 구분소유자의 4분의 3 이상이 그 결의에 찬성했다고 단정할 수도 없어, 위 결의가 집합건물법 제29조 제1항이 정하는 구분소유자에 관한 의결정족수를 충족한 것이라고 확정할 수도 없다. 대법원 2008. 12. 24. 선고 2008다61561 판결
3. 업종제한 폐지는 “특별한 영향”이 될 수 있습니다
집합건물법 제29조 제1항 후단은 규약의 설정·변경·폐지가 “일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때”에는 그 구분소유자의 승낙을 요구합니다.
제29조(규약의 설정ㆍ변경ㆍ폐지) ① 규약의 설정ㆍ변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다. 이 경우 규약의 설정ㆍ변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다.② 제28조제2항에 규정한 사항에 관한 구분소유자 전원의 규약의 설정ㆍ변경 또는 폐지는 그 일부공용부분을 공용하는 구분소유자의 4분의 1을 초과하는 자 또는 의결권의 4분의 1을 초과하는 의결권을 가진 자가 반대할 때에는 할 수 없다.
상가에서 업종제한 규약은 단순한 질서 규칙이 아니라, 경우에 따라 특정 점포에 대해 사실상 ‘독점적 영업 지위’를 예정·보장하는 의미를 갖습니다. 예컨대 “A호는 약국, B호는 카페” 식으로 업종을 정해두었다면, 해당 업종을 영위하던 점포는 규약에 기대어 경쟁 업종 유입을 막을 수 있는 지위를 누려왔을 수 있습니다.
그런데 업종제한을 폐지하면 그 지위가 박탈될 수 있고, 이는 모든 구분소유자에게 “똑같이” 영향을 주는 것처럼 보이더라도 실제로는 특정 점포(특정 업종)에게 훨씬 더 큰 타격이 될 수 있습니다.
대법원의 판단 포인트
대법원은 "특별한 영향"에 해당하는지 여부를 판단 시 아래와 같은 요건을 고려해야 하며, 원심은 “모든 구분소유자에게 동일하게 적용되니 특별한 영향이 아니다”라고 보았지만, 대법원은 이를 법리 오해라고 보았습니다.
업종제한 폐지의 필요성·합리성
폐지로 인해 각 구분소유자가 받는 이익·불이익의 비교형량
실제 상가 운영 실태에서 원고들이 입을 불이익이 수인 한도를 초과하는지 여부
구분소유자들이 규약에 의해 각 점포에서 영위할 영업의 종류를 정하는 것은 특정 점포의 구분소유자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장하는 의미가 내포되어 있는 것이므로 그에 관한 규약을 폐지하고 업종제한이 없는 새로운 규약을 채택한다면 구분소유자가 누리던 기존의 독점적 지위가 박탈되는 결과가 될 것이고, 이 경우 그 개정 규약이 모든 구분소유자들에게 다 같이 적용된다고 하여 그 독자적 지위를 상실함으로 인하여 개별 구분소유자가 받는 영향까지 동일하다고 볼 수는 없다 할 것이다. 그러므로 원심으로서는 위 규약 폐지의 필요성 및 합리성과 그로 인해 각 구분소유자들이 받게 될 이익과 불이익을 비교형량하고 당해 구분소유관계의 실태에 비추어 볼 때 원고들이 입을 불이익이 수인해야 할 상당성 있는 한도를 초과한다고 인정되는지를 심리하여 그것이 집합건물법 제29조 제1항 후단의 ‘일부의 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미치는 때’에 해당하는지 여부를 판단함으로써 원고들의 개별적 동의가 필요한지를 정하였어야 할 것이다.
대법원 2008. 12. 24. 선고 2008다61561 판결
4. 실무상 체크포인트 : “결의서 한 장”으로 끝나지 않습니다
이 판결은 관리단 규약 개정 실무에 아주 실질적인 시사점을 줍니다.
(1) 의결권 산정은 “규약에 특별 규정이 있는지”부터
특별 규정이 없다면 원칙대로 전유면적 비율(지분)로 산정해야 합니다.
“점포 1개=1표”, “10㎡당 1표” 같은 방식은 규약에 근거가 없으면 위험합니다.
설령 근거가 있다고 하더라도, 그 특별 규정이 강행규정에 반하지 않는지 별도로 점검해야 합니다.
(2) 정족수는 ‘표’만 맞추면 되는 게 아닙니다
집합건물법 제29조 제1항은 이중 요건입니다.
구분소유자 수 기준 4분의 3
의결권 기준 4분의 3
따라서 의결 과정에서는 최소한 아래와 같은 자료가 갖추어져야 합니다.
참석자·서면결의자 명부
각 구분소유자의 지분(전유면적) 산정 근거
찬반 표시가 누구의 것인지 식별 가능한 자료
(3) 업종제한 폐지는 ‘특별한 영향’ 논점이 거의 필수로 따라옵니다
업종제한이 오래 운용되어 왔고 특정 점포가 그에 기대어 영업을 형성해 왔다면, 폐지는 종종 특별한 영향으로 평가될 여지가 큽니다. 이 경우 단순히 “전체에게 동일 적용”이라고 정리하기 어렵고, 분쟁을 줄이려면 다음과 같은 사항을 준비할 필요가 있습니다.
폐지의 필요성(공실, 업종 변화, 상권 변화 등)에 대한 소명
대체 보호장치(유예기간, 단계적 완화, 특정 업종에 대한 예외 등)
이해관계자와의 사전 협의(승낙 확보 가능성 포함)
5. 정리: 규약 개정은 “다수결”이 아니라 “법정 절차”입니다
위 대법원 판결의 메시지는 분명합니다.
▶ 의결권 산정은 법이 정한 원칙(전유면적 비율)을 벗어나기 어렵고, 관리단 내부에서 임의적으로 채택한 방식은 위법할 소지가 있습니다.
▶ 업종제한 폐지는 특정 구분소유자에게 독점적 지위 박탈이라는 실질적 불이익을 초래할 수 있으므로, ‘특별한 영향’이 인정될 수 있어 일부 구분소유자의 승낙이 필요할 수 있습니다.
결국 관리단 규약을 “새로 만들자”는 취지의 결의는, 내용의 타당성 못지않게 절차의 정교함이 핵심입니다.
특히 상가처럼 이해관계가 첨예한 곳에서는 “잘 만든 결의”가 아니라 “법적으로 버틸 수 있는 결의”가 필요합니다.
상가 관리단 분쟁은 법리와 실무에 모두 능통한 전문가가 해결할 수 있습니다. 유수완 변호사는 대한변호사협회 인증 부동산 전문 변호사이자, 집합건물분쟁조정위원 출신 변호사로 집합건물 분쟁, 관리단 분쟁의 전문가입니다.
더불어 유수완 변호사는 변호사 자격과 건축기사 자격을 모두 보유하여, 건축에 대한 이해도가 높은 변호사입니다.
상가관리단 분쟁, 관리규약 제정은 유수완 변호사에게 문의 바랍니다.
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