호실과 관련된 사실을, 분양사가 숨겼다면 호실변경 전 멈추세요 

안녕하세요,

법률사무소 초율 이보람 변호사입니다.

말해줬으면 계약을 안 했을 사유를 말하지 않았다면, 분양사에게 합의해제를 요청할 근거가 생깁니다. 그런데 그 근거는 호실을 변경하는 순간 줄어듭니다. 알면서 말하지 않았다는 것은 시행사측이 리스크를 안고 있는 것입니다. 그런데 호실을 변경하는 재계약을 하는 순간, 처음 계약의 하자를 덮어버리는 결과가 됩니다.

⦁ 고지의무란 무엇인가

부동산 거래에서 분양사는 상대방이 알았다면 계약하지 않았을 중요한 사실을 반드시 알려야 합니다. 송전탑과 송전선의 존재는 주거 환경과 자산 가치에 직접 영향을 미치는 사항으로, 법원이 고지의무의 대상으로 명확히 인정한 항목입니다. 고지의무 위반이 확인되면 분양사를 상대로 합의해제를 요청하거나 손해배상을 청구할 수 있는 협상 근거가 됩니다.

⦁ 호실을 변경하면 무슨 일이 생기나

분양사가 "다른 호실로 바꿔드릴게요"라고 할 때 그 제안을 받아들이면 대부분의 경우 새로운 계약이 됩니다. 기존 계약의 하자, 즉 송전탑 미고지 문제는 새 계약서에 덮이게 됩니다. 합의해제를 요청할 근거가 줄어들고, 전매 제한 기산일도 바뀔 수 있습니다. 호실 변경은 해결책이 아닙니다. 분양사 입장에서는 가장 유리한 마무리입니다.

⦁ "인터넷으로도 다 확인 가능한 정보잖아요"

분양사가 반드시 꺼내는 반론입니다. 아래 판결문에서도 분양사측이 비슷한 논리를 주장하였습니다. 현장설명회를 했고, 묻는 사람에게 답변도 했다고. 법원은 받아들이지 않았습니다. 수분양자가 스스로 확인할 수 있었다는 사정이 분양사의 고지의무를 면제하지 않습니다.

[참고 판례]

아파트 단지 바로 옆에 높이 50m, 전압 345,000V 특고압송전탑이 설치되어 있었고 송전선이 아파트 부지 안으로 통과하고 있었습니다. 분양사는 이 사실을 수분양자에게 전혀 알리지 않았습니다. 법원은 고지의무 위반을 인정하고 시가 하락분 상당의 손해배상을 명했습니다. 해제까지 간 것은 아니지만, 분양사가 법적 책임을 진 사건입니다. (의정부지방법원 고양지원 2003가합2277) 제가 보기에는 이 사건의 본질은 송전탑이 있었다는 것이 아닙니다. 알면서 말하지 않았다는 것입니다.

[많이 묻는 질문]

Q. 중도금까지 납입했는데 지금이라도 뭔가 할 수 있나요?

A. 고지의무 위반이 확인되면 분양사를 상대로 합의해제를 요청하거나 시가 하락분 상당의 손해배상을 청구하는 근거로 활용할 수 있습니다.

Q. 이미 호실을 변경했다면 방법이 없나요?

A. 재계약서의 내용에 따라 다릅니다. 불공정 조항이 있거나 시행사 귀책으로 볼 수 있는 부분이 있다면 그 안에서 다툴 여지가 남아 있습니다. 재계약서를 먼저 확인해야 합니다.

"변호사님 저 그런 말 들은 적 없는데요."라고 했는데 분양사측이 서면(약관)으로 받아 둔 경우가 너무 많습니다. 분양 당시 받은 자료, 계약서, 직원과 나눈 문자나 카카오톡을 지금 모아두십시오.

초율은 그 자료로 틀어진 지점을 찾고 대응 구조를 설계합니다.